桐庐市场报告
2009年3月
1 宏观经济分析 4
1.1 桐庐概况 4
1.1.1 地理气候 4
1.1.2 农业及旅游资源 4
1.1.3 工业概括 4
1.1.4 辖区及人口 6
1.2 经济指标 7
1.2.1 国内生产总值(GDP) 7
1.2.2 人均GDP 8
1.2.3 三大产业结构 9
1.2.4 社会消费品零售额 10
1.2.5 农村人均收入及城镇居民可支配收入 10
1.3 城市规划 11
1.3.1 城市性质及规模 11
1.3.2 发展思路 12
1.3.3 整体规划 12
1.3.4 县城规划细则 13
1.3.5 其他 14
1.3.6 城市发展判断 15
1.4 桐庐房地产市场发展概述 16
1.4.1 房地产投资情况 16
1.4.2 房地产投资情况判断 21
1.5 近期宏观政策分析 21
1.5.1 金融政策 21
1.5.2 土地政策 26
1.5.3 房产政策 26
1.5.4 宏观经济发展对本项目的影响 28
2 地块分析 29
2.1 地块概况 29
2.2 项目SWOT分析 29
2.2.1 地块优势(STRENGTHES) 29
2.2.2 地块劣势(WEAKNESSES) 30
2.2.3 地块机会(OPPORTUNITIES) 30
2.2.4 地块威胁(THREATS) 30
3 零售物业市场分析 31
3.1 整体商圈分析 31
3.2 零售物业市场分析 32
3.2.1 市场供应 32
3.2.2 商业物业需求表现——租金及售价 35
3.2.3 商业物业需求表现——出租率 37
3.2.4 桐庐商业市场小结 37
4. 办公物业市场研究 38
4.1 市场供应 38
4.2 办公楼物业需求表现——租金、售价 39
4.3 办公楼物业入住率及客户特征 40
4.4 桐庐办公楼市场小结 40
5 住宅市场研究 41
5.1 市场供应 41
5.2 市场需求及销售情况 42
5.3 价格分析 42
5.4 客户分析 43
5.5 未来市场趋势 43
6 酒店市场研究 44
6.1 酒店市场分析 44
6.1.1 酒店分布状况 44
6.1.2 高档酒店供应走势分析 45
6.2 桐庐酒店物业未来发展趋势 46
7 热点个案调查 47
7.1 住宅个案调查(部分含有商业) 47
7.1.1 桐江花园 47
7.1.2 三清绣苑 48
7.1.3 新天地花园 49
7.1.4 绿城桂花园 51
7.1.5 海陆商贸城 51
7.1.6 影城嘉园 52
7.2 写字楼个案调查(部分含商业) 54
7.2.1 桦桐大厦 54
7.2.2 华光大厦 54
7.2.3 汇丰大厦 54
7.2.4 浙富大厦 55
7.2.5 明星大厦 55
7.2.6 立山国际中心 56
7.2.7 中艺大厦 57
7.2.8 桐庐商业广场 57
8 桐庐整体市场调查小结 59
1 宏观经济分析
1.1 桐庐概况
1.1.1 地理气候
桐庐县位于浙江西北部,杭州西南部,地处“三江两湖”(钱塘江、富春江、新安江和西湖、千岛湖)黄金旅游线的中段,距杭州市区80公里,东接诸暨,南连浦江、建德,西邻淳安,东北界富阳,西北依临安。
全境东西长约77公里,南北宽约55公里。总面积1825平方公里。以县城桐庐镇为中心,东20公里(径距,下同)至牛峰岭界富阳,南19公里至羊峤顶界建德,西39公里至太阳山界淳安,北13公里至陈家山界富阳;东南27公里至火烧湾顶界浦江,西南12公里至大岩山界建德,东北16公里至横山埠界富阳,西北41公里至高塘界临安。为杭州直辖县、全国综合发展百强县之一。是国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。其因风光秀丽而著称,古人曾留下“钱塘江尽到桐庐,水碧山青画不如”的名句。
全县地势,西北和东南向富春江沿岸降低,以丘陵山区为主,平原稀少,龙门山主峰牛背脊之观音尖,海拔1246.5米,为境内最高峰。
境内为亚热带季风气候,四季分明,雨量均匀,日照充足,年平均温度16.5度,自然环境优越,山水资源丰富,堪称“人居佳境”。
1.1.2 农业及旅游资源
桐庐县农业,以种植水稻为主,兼产小麦、番薯、玉米、马铃薯等杂粮及油菜籽、芝麻、花生、大豆等油料。07年建成省级森林食品基地5个、市级都市农业示范园区5个、县级特色农业示范园区10个。培育规模农产品加工企业7家、各类农民专业合作社32家、农村经纪人52名。"雪水云绿"茶再获国际茶博会金奖,32家企业通过QS认证。
辖区内旅游资源丰富:享有“全国诸洞冠”之美誉,被国家旅游局评为“中国旅游胜地四十佳” 的瑶琳仙境(又名瑶琳洞)、处处充满村野之趣的红灯笼外婆家、素有“溪有十八滩,一滩高一滩”之说的天目溪漂流、溶洞内有长达4500米的地下暗河的垂云通天河、杭州市“龙舟竟渡”龙舟比赛定点训练基地的浪石金滩、七里扬帆的桐君山、史称“江南第一名人”的大奇山、东汉名士严子陵隐居垂钓之处的严子陵钓台、“一夜鸬鹚滩上泊,晓烟啼彻画眉声”的江南龙门湾、再现摩梭母系氏族社会生活的民俗的风情园的女儿村、瀑布下有深潭、水潭倒映美景的白云源、桐庐镜内第一瀑布群的天斗地漏、有骑马、射箭、划皮艇等游乐项目的巴比松度假庄园、以种植草莓、四季瓜果、生态养蜂及参观目前国内规模最大、设施最先前的蜂产品生产线,集中体现蜂文化为特色的峰之语蜜蜂王国、放松身心的休闲野营之地纪龙山、具有“秀、雄、奇、险”的山岳风貌的罗山天子地等。
1.1.3 工业概括
近年来,桐庐县大力推进平台建设,筑巢引凤,规划建设了浙江省级桐庐经济开发区、桐君街道轻纺功能区、横村镇针纺织功能区、分水镇制笔功能区、富春江镇机械功能区、凤川镇台商投资功能区、江南镇工业功能区、瑶琳镇工业功能区(统一称为“一区七园”)。全县共有800余家企业入驻“一区七园”,其中,规模以上企业220余家,实现销售产值46亿元。“一区七园”产业特色明显,集聚功能增强。
桐庐经济开发区内医疗器械占全国市场的1/3,销售海外的产品接近全国外销的1/2。现已初步形成了以针织服装、机械电子、医药保健、皮革箱包、新型建材等行业为主的产业格局。
桐君街道轻纺功能区以轻纺工业为特色,并开辟专门区域发展电子、生化等高科技产业。横村镇针纺织功能区,已形成以绢丝针织系列产品和针织小三件为主,毛纺、染整、织造等生产门类齐全的针织块状特色经济,产品出口欧美、日本、韩国等20多个国家和地区。
分水镇制笔功能区是浙江省省级特色工业区、省级乡镇工业专业区,是桐庐最具特色的块状经济,享有“中国制笔之乡”称号。
富春江镇机械功能区是浙江省机械工业专业区,也是全省首批47家专业区之一。世界500强企业—东芝水电设备有限公司座落该区,是华东地区重要的机械制造生产基地,跻身全国最大的拉丝机制造基地之一和贯流式灯泡水轮发电机的重要生产基地。即将建成的县城商务区将成为打造总部经济的集聚地和首选地。
凤川江南新城为核心的高新技术产业园,为产业转型、项目落户提供了优质的环境和充裕的空间。
据相关部门统计,桐庐县民营工业企业数量占工业企业总量比例达到99%以上,销售产值占整个工业企业销售总值的98.5%以上。2007年,桐庐县的民营企业增加值占全县生产总值的86.9%,民营企业就业人员占全县总就业人数的71.8%。桐庐的民营企业已成为经济发展、财政税收的主要支撑。
1.1.4 辖区及人口
桐庐县辖区面积1825K㎡,下辖2个街道、7个镇、4个乡(包括1个民族乡):桐君街道、旧县街道、富春江镇、横村镇、分水镇、凤川镇、百江镇、瑶琳镇、江南镇、钟山乡、