“山上奉化”低密度居住小区市场研究
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    背景分析
     
    市场剖析
     
    整体战略
     
    项目定位
     
     
     
    背景分析
     
    1、宏观经济及政策背景
     
    进入09年,政策及经济面逐渐向好,国内高端消费力依然强劲,但受信心影响,中低端住宅市场止跌企稳,高端住宅消费仍旧疲软,复兴尚需时日。
     
    1)      政策背景:针对个人首次购房(90㎡以下)实行税/贷双降,对购房信心起到有效的稳定作用,但主要针对刚性需求,投资性需求依然疲软。
    2)      经济背景:银行下调利率/准备金率,进入降息周期,股市波动调整进入筑底阶段,但沿海外贸型企业受到严重打击,复兴尚需时日。
    3)      行业背景:进入09年中国各大城市商品房价格止跌起稳,销售量逐渐回暖,但高端住宅产品依然存在调整隐患,销售速度缓慢。
    4)      消费背景:随着富豪身价缩水,国际奢侈品行业受到巨大冲击,西方市场纷纷出现打折、裁员现象,但中国市场仍保持平稳增长势头。
     
     
    2、区域发展背景
     
    1)      长三角变局,大宁波崛起
    随着宁波杭州湾跨海大桥的通车长三角正经历着一场新变局。宁波的发展经跳出三江口时代,进入上海三小时经济圈,成为上海世界城市体系中的远郊组团,大宁波将逐渐浮出水面。
    大宁波将成为:
    ?      大上海的新辅城
    ?      浙东经济、文化和交通中心
    ?      浙江沿海甬台温经济带的龙头城市
    2)      随着大宁波崛起,宁波内部县市的竞争日趋激烈,区域差距将进一步拉大,面临着新一轮的洗牌
    ?      宁波北部,依托大桥效应和世界级港口群建设,慈溪、余姚、镇海、北仑大力发展制造业和港航物流业,打造杭州湾新区、镇海新城和北仑新城。
    ?      宁波东部,正打造东部新城,城市化已推进到鄞州新城,鄞州新城正迅速成为宁波中央居住区(CLD),东钱湖旅游度假区也已经崛起。
    ?      宁波南部,随着环象山港的开发和象山港大桥建设,象山港区域发展加速,象山大目湾城等将浮出水面。
     
    3)大宁波崛起,奉化有其发展优势,但是也经受着重大挑战,城市面临着边缘化的威胁。
    ?      宁波市发展的重点在于中心区和宁波北部。
    ?      奉化不紧临跨海大桥,与宁波距离较远。
    ?      宁波城市化仅推进到鄞州区,等待城市化推进遥遥无期。
    ?      奉化融入宁波的战略受到鄞州区的拦截和阻隔。
     
    奉化亟需找到战略突破口
     
    4)奉化只有通过错位竞争,提出具有鲜明个性的战略突破方向,才能实现差异化生存
    ?      工业――是奉化重要产业,但不是城市的核心竞争力
    ?      农业――是奉化的基础产业,但不具备战略突破的潜力
     
    奉化的战略突破的方向只能是生态、旅游和人居主题的综合开发
     
     
    3时代机遇背景
     
    奉化溪口旅游是宁波旅游的龙头,而蒋氏故里的奉化旅游的王牌资源和核心产品,已经发挥了非常好的作用。但是,溪口景区受政治敏感性影响,其发展长期受到一定制约,其旅游发展潜力还远远没有完全发挥出来。随着两岸政治、经济和文化交流日益频繁,中国大陆对台政策日益清晰,特别是当前两岸已经进入划时代的大三通时代,以蒋氏故里为核心的奉化旅游潜力得到全面释放的时代已经到来,奉化城市发展将大有可为。
     
    1)两岸交流掀起热潮,全面进入划时代大三通
    ?      空运方面,上海飞行情报区与台北飞行情报区在今天实现直接交接,两岸空运实现直航。 “两岸一日生活圈”将正式成型;每年两岸来往约500万人次。全大陆能直飞台湾的城市也增加为21个。而货运包机开通后,大陆的上海与广州、台湾的桃园及高雄每月则最多能往返60个货运架次。
    ?      海运方面,大陆方面15日正式开放大连、秦皇岛、天津、上海等63个港口,台湾方面开放六个本岛港口和五个“小三通”港口开展海运直航业务。
    ?      通邮方面,两岸将通过空运或海运直航方式将邮件总包送至对方邮件处理中心。通过大幅增加的直飞航班、航点,目前两岸一年近600万件的邮件送抵时程平均将缩短一天至两天,并且开放两岸邮汇,使两岸网购、邮购平台能进一步整合。
     
    2)奉化将在两岸交流中扮演新角色
    随着两岸交流形式的日益频繁,国民党在大陆的题材引起关注,国共关系史上有历史意义的城市、事件所在地都将引起关注。
    ?      北京、上海、广州、南京等城市已经成为高层访问重点;
    ?      广州黄花岗、南京中山陵等已经成为首批交流节点;
    ?      西安、长沙等各界名人祖籍地也已经打响台湾牌。
    奉化是蒋氏故里,也是民国文化浓厚区域,以蒋氏故里为题材的奉化旅游的发展日益具有时代意义。奉化在两岸交流中将扮演新的角色,将开辟旅游之外的政治、经济、文化等对话交流空间。
    可以预见,奉化溪口蒋氏故里必将成为两岸沟通交流的重要“平台”和“落脚点”
     
    3)奉化旅游超常规发展的时机已经到来
    奉化应打好政治牌,唱好经济戏,“把世界请进来,把奉化送出去”,实现旅游产业和城市形象的升级。奉化城市实现超常规发展的机会已经到来,机不可失,时不待我。
     
    结论:
     
    ?      历史赋予今天的奉化一次前所未有的发展机遇,应该真正意义上迅速确立宁波城市后花园地位,逐步提升为长三角、全国乃至国际影响力的旅游休闲目的地。
     
    ?      山上奉化作为突破点,承担起大宁波人居圣地重任,重点发展低密度住宅、体验旅游,会议商务的综合性、多样化地产开发
     
    ?      改变城市形象,抢占大宁波,乃至长三角首屈一指的第二居所,旅游胜地。
     
     
     
    市场剖析
     
    1、宁波房地产市场分析
     
    1)奉化经济基础薄弱、人民收入较低,本身客源难以支撑大规模高端住宅产品消费
    
    从宁波各县市经济运行表现来看:
    奉化市无论是整体经济,或是城镇居民收入均居全市未位,究其原因,主要是由于区域工业发展落后,受丘陵地貌影响以旅游业、经济农业、服装业为主要产业的低附加值经济结构。经济的低位运行,限制了奉化居民的投资、高端消费行为,城市和信息吸附能力不足,导致高端客层外流,纷纷选择到宁波市区置业,同时也在一定程度上加速了财富的外流。如何留住财富阶层是未来高端住宅项目的核心任务。
     
    2)宁波市区08-09年房地产市场逐步回暖
    ?      土地市场供需
    


     
     
     
     
     
    截止09年4月份,宁波市六区新增土地供应22.09万方,成交68.47万方,较大比例的成交表现为08年土地供应。受09年开年以来持续升温的住宅成交影响,开发商拿地热情逐渐回升。
     
    ?      住宅市场供需
    
    截止09年4月,宁波市四区住宅市场新增住宅产品192888.44平方米,成交量面积达到665713.93平方米,市场在消化新增供应量的同时,亦消化了08年的存量房达472825.79平方米
    自09年开年以来,宁波楼市一扫08年低迷气氛,各月成交套数均保持千套以上,市场回暖迅速,3月份更是达到峰值,08年下半年来压抑许多的需求急剧爆发。从市场成交来看,鄞州区、江东区新开盘(BOBO城二期、蔚蓝水岸二期、盛世天城二期、格兰春天三期等)为市场成交热点。
     
    3)08年别墅市场需求出现较大幅度回落
    
    宁波市别墅产品在06年07年达到繁华期,年去化量在1150套以上,08年受经济危机及宏观调控影响,成交量下降至715套,市场压力显现。随着交通网的发展,出行成本降低,宁波都市生活圈的半径趋小同时随着郊区别墅项目的增多之后,别墅产品第二居所概念也将逐渐形成郊区别墅将是未来发展方向
     
    2、      宁波房地产格局
     
    1)      板块外延、拓张趋势迅猛
        

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