台州市房地产市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、城市概况
    台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积 9411 平方公里，海域面积 8 万多平方公里，总人口 550 万，辖椒江、黄岩、路桥三区(市区)，临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。台州国内生产总值和财政总收入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第 38 位。
     
    
     
        台州是14个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、路桥三区是台州市的中心主城区，也是台州房地产开发投资的重点区域，而地域狭小，但位置优越的玉环区则是台州市高价位楼盘较为集中的区域。
     
     
     
    二、城市规划
    1、城镇体系空间结构规划
    台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。
    ① 一个发展核——指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；
    ② 三条发展带——城镇群空间的联系轴
    “北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带；
    “西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；
    “东部沿海城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。
     
    2、城镇体系职能及规模结构规划
    ① 城镇体系职能划分：
    规划台州市域城镇体系职能分为五级，依次为市域中心、市域副中心、县（市）域中心、重点镇与一般建制镇。规划市域中心为台州市区；市域副中心为临海市区；县（市）域中心为温岭、玉环、天台、仙居及三门市区；另外还规划确定10个中心镇。
    ② 城镇体系规模等级划分：
    按各城镇的发展条件与职能，规划5级城镇（市）规模等级。其中，人口100万以上的大城市一个（台州市区）；20－50万中等城市三个（临海市区、温岭市区、玉环县城）；10－20万小城市五个（天台县城、仙居县城、三门县城、临海杜桥镇、温岭泽国镇）；5－10万人口小城镇10个（金清镇、白水洋镇、大溪镇等）；其它为人口在5万以下的小城镇。
     
    台州市城市总体规划（2004-2020）
    
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ③ 城市发展战略目标
    根据未来发展趋势预计和已编制的发展规划，确定台州市域范围到2010年常住总人口为618万人，预计城镇化水平为52％，到2020年台州市域常住总人口为672万人，预计城镇化水平为67％。发挥区域中心城市的政治、经济、文化、商贸、交通枢纽等城市功能，实现区域内资源的高效利用与环境保护相协调，巩固、提高浙江省沿海区域中心城市的地位与作用，使台州市在21世纪发展成为：
    ——一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；
    ——一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。
     
     
    三、房地产市场
    1、开发投资情况
    从2000年开始，台州市的房地产开发投资进入到了一个高速增长的阶段，2000年的开发投资额增幅达到了82.2%，同2000年相比直到2005年各年的投资增幅虽然有所下降，但仍然处于一个较高的增长水平。2005年和2006年国家接连出台了多条宏观调控政策，台州市的房地产开发投资受到了较大的影响，2006年的房地产开发投资首度出现了负增长，同比下降达到了12.6%。
     
    
     
    分析：
        从2000年到2005年，受长三角地区房地产市场整体趋热的带动，以及台州作为沿海开发城市所具有的潜在开发价值影响的拉动，台州市近年来的房地产开发投资高速增长。2005年在国家宏观调控措施出台后，台州市投资高位增幅并没有马上下降，而是到了宏观调控落实的2006年，这种持续的高位增幅才出现停止并呈现负增长，因此可以判断台州市房地产在投资开发领域经过连续多年的高速发展之后，目前已经进入了一个缓冲调整阶段。（销售市场实际在2004就已经进入缓冲调整阶段，详见商品房销售分析。）
    2、商品房销售分析
    2.1、销售量分析
    在销售市场方面，台州市近年来商品房销售量走势较为起伏，2003年销售量上涨了41.4%，销售量面积达到了168.49万平方米，但随后的2004年销售量的增幅开始下滑，2005年在宏观调控的影响下销售量出现了负增长，但2006年作为国家宏观调控的落实之年，台州市的销售量却呈现出强势回归的态势，全年商品房销售量达到了248.59万平方米，增幅达40.9%，详见下图：
     
    
    分析：
    长三角地区的多数城市在2005年宏观调控之后销售量才出现下滑，市场也因此进入一个调整阶段，但台州市与之相比销售市场在2004年就已经进入了这一阶段，而经过两年的调整之后，2006台州市的商品房销售量的强势回归，又比长三角地区的其它城市提前一年，而同期的开发投资额的下降显示了开发领域并没有预料到这种销售市场的提前回升。
     
    2.2、总体价格走势
    2004年在长三角地区房价普遍上涨的情况下，提前进入调整阶段的台州楼市房价反而成下降趋势，当年的商品房成交均价格只有2538元/平方米，同比下降3.4%，2005年在宏观调控以及销售量下降的情况下，台州的商品房价格反而逆市而涨，而2006销售量的大幅反弹使得房价的高位涨幅得以延续，详见下图：
     
    
    分析：
    2005年台州市房价逆市而涨的现象表明，与长三角地区其它城市相比，台州楼市在经过2004年提前一年的缓冲调整之后，开发商对后市普遍看好，纷纷逆市提价，虽然2005年的商品房销售量成负增长，但这种逆市提价效应在2006年得以显现，购房者抱着“买涨不买跌”的心态纷纷追涨入市，2006年台州楼市“量价齐升”的局面才得以显现。
     
     
    3、近期市场分析
    今年上半年，台州市商品房平均销售价格为5301元/平方米，其中住宅平均销售价格为5060元／平方米，比去年同期上涨613元／平方米。
     
    （1）、上半年区域住宅价格  
    玉环区的商品房住宅销售价格是全市最高的，上半年平均售价达到了每平方米6489元，最低的则是仙居，平均每平方米为3075元，不到玉环房价的一半。而椒江、黄岩、路桥三区和温岭的房价均接近或高于全市平均水平。市区部分高档住宅均价突破万元。临海商品房住宅均价为每平方米4100元左右，天台、三门为3400元左右。 
     
    （2）、新建房屋减少了，空置房屋仍在增多
    上半年，台州市商品房施工面积1082.54万平方米，比去年同期下降2.1%，其中新开工面积173.19万平方米，下降8.1%。商品房竣工面积25.44万平方米，比去年同期下降56.0%，其中住宅竣工面积22.45万平方米，下降52.7%。 商品房销售104.41万平方米，比去年同期下降4.9%，其中住宅销售面积89.71万平方米，下降7.9%。数据显示，上半年台市商品房住宅的新开工面积和竣工面积均明显减少，但市场可供房源还比较充裕，商品房销售面积也有下降，空置的商品房仍在增多。上半年，全市商品房空置面积25.45万平方米，比去年同期增长35.1%，其中空置1－3年（含1年）面积为15.87万平方米，增长154.1%。
     
    （3）、房价收入比高于国际公认范围
    2001年以来，台州房价不断攀升。今年上半年商品房均价已经达到了5301元（其中住宅为平均每平米5060元），虽然近年来台州市居民收入不断增加，但房价涨幅过大、价格过高，无形中降低了居民的购房能力。按照上半年台州商品房实际销售均价每平方米5301元、居民人均可支配收入11346元、户均建筑面积126平方米计算，目前台州的“房价收入比”达到了19.6：1，远远高于国际公认的3：1～6：1 的合理范围。
     
     
     
    四、总体结论
        ① 担心潜力提前预支，市场提前盘整
    台州作为沿海开放城市，其房地产具备极大的发展潜力，但2004年以前由于发展速度过快，市场担心潜力被提前预支，需求层面纷纷放缓入市，致使台州的房地产市场在宏观调控以前的2004年就已经进入缓冲调整的阶段。
     
    ② 房价逆市而上，需求强烈释放
    经历了2004-2005年的盘整之后，台州房价并没有出现下跌，反而是逆市而上，这主要是因为同期周边城市房价在涨声一片的情况下，开发商对于市场预期仍然看好，普遍提高售价。而经过两年观