典尚
一、宏观趋势 二、规划状况以及区位价值 1.舟山总体规划 城市定位 舟山定位为建设海洋经济强市、海洋文化名城、最适宜人类居住的海上花园城市 城市价值 舟山拥有港口、渔业、旅游三大优势。 海洋经济发展迅速。临港工业、港口物流、海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。 临港工业:船舶工业,全国重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市场。 港口物流:海运业,运输、仓储、货代、流通等港口服务业,集装箱物流、能源中转储运、矿砂中转配送、煤炭加工配送、化工品储运、粮食储运等基地,到“十一五”末,形成以深水港口为特色的世界级港口物流中心。 现代渔业:稳定近海渔业捕捞,拓展远洋渔业,建设全国最大的海洋捕捞和远洋渔业基地。 水产加工业:舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地,以水产品精深加工和交易市场为平台。 海洋旅游:十大旅游景区 其他工业:海洋生物、海洋医药、纺织机械、塑料机械、汽车配件 城市规划 “中心城区现代化、本岛城乡一体化、主要大岛城镇化”战略 新城、定海、普陀三组团形成联系紧密、各具特色的一体化中心城区 舟山本岛南生活、北生产的城市框架 市行政中心迁入临城新城 2.普陀区规划 区位价值 全国著名的渔港,国家重要的海洋开发基地,舟山市旅游金三角的组成部分。 用地布局结构 受地理和用地条件的影响,普陀城区只有沿海呈带状发展,整个城区主要分为: 1、浦西:以发展工业为主,如海洋工业园区,同时结合勾山镇的镇区建设;建设、完善浦西—勾山开发区。 2、沈家门:普陀区经济商业中心。 3、东港新城区:为普陀区政治、文化中心,人口集散居住新区,完善城市配套设施。 4、城北:为城市后花园,居住区,目前刚进入土地整理,建设初期,将起到平抑房价的作用。 5、鲁家峙:海洋观光旅游区,如海底隧道。 近期发展 由于沈家门已没有发展腹地,普陀区以沈家门老城区为中心,呈四面发展之势,东面为东港经济开发区,西面为勾山蒲西,北面为城北区,南接鲁家峙。 3.东港区位价值 紧临沈家门,坐车至市中心30分钟 居住新区,为普陀区政治、文化中心 三、地块价值 地块方正容易规划 本地块为填海覆地,现场地基本平整,但受总体工程影响 周边将建立较为完整的配套设施 四、住宅市场分析 东港春天 开发商:舟山昌正置业有限公司 总建:200000㎡ 总户数:685户(一期288户二期277户) 产品:小高层、高层、叠加、双拼 面积配比:
价格:整体均价6000元/㎡ 多层、小高层5800元/㎡ 叠加7000元/㎡ 双拼11000元/㎡ 开盘时间:2007.9.15二期开盘 销售情况:销售率99% 客户群: 1.需求面积以100㎡为主 2.购买人群舟山各岛上占30%、沈家门占20%,其余的为东港本地原来住户换房 3.购买目的为婚房与给子女买房 和润花园三期(5#、7#、8#、9#) 开发商:舟山中联房地产有限公司 总建:三期40702㎡ 总户数:729户 产品:高层 面积配比:
价格:均价7000元/㎡ 开盘时间:2006.12.26 销售情况:现在剩余3套房源(顶楼) 东港港汇广场(未开) 产品:单身公寓 面积:40-120㎡,主力40-50㎡ 登记时间:2006年11月份 工程进度:地上2层 备注:现以有几百组客户登记 住宅市场特征 总体供应量缺少,在销售楼盘基本无房源。 住宅面积集中在100-120㎡,大面积户型稀少。 价格升降追随上海市场,现均价在6000-7000元/㎡ 住宅市场需求特征: 东港、临城生活氛围逐渐形成,沈家门住户向东港、临城转移 高层已经被接受 90㎡需求旺盛,100-120㎡也有较强的购买力,大面积需求相对稀少 注重周边的配套要求 五、写字楼市场分析(普陀区) 写字楼现状 目前普陀区写字楼市场空缺,仅有财富大厦目前在市场上销售。 财富大厦 财富大厦立面 内部结构 空中花园 广场景观 写字楼:共18131㎡,共15层 商场:共2237㎡,共3层(底层6.2米层高) 预售时间:2004.12.20 产品:每层面积1200平方米,单元面积290-600平方米,层高3.6米,卫生间每边各两个,局部空中花园。 价格:均价7500元/平方米(7000元-8000元/平方米) 车位:40个,只售不租,12万/个,已售39个 配置:三部(三菱)电梯,无大堂、中央空调,预留室外机位,外
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