重庆丽源岛尾盘营销执行报告51DOCWORD文档房地产策划大全免费下载WORD文档

    谨呈：重庆市海丰房地产开发有限公司




    丽源岛尾盘营销执行报告

    前  言

    尾盘一直是令发展商和代理商都感到头庝的一件事,因为买尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量相对不多，其营销费用十分有限，如何用适量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨和寻求解决的难题。作为丽源岛的销售现状和销售期间来讲，如何做好本项目的后阶段营销工作，是对代理商和开发商在楼盘的认识与销售全面工作的一次挑战，怎样去改变或避开项目的客观不足，引导消费，最终实现全面的结盘，代理商、开发商、营销推广单位三方的配合至关重要。





    第一篇  重庆市房地产市场分析

    一、2004年重庆房地产市场运行情况
    1、2004年房地产市场环境
    在2004年，重庆房地产业保持高速增长态势。完成房地产开发投资107.26亿元，同比增长43.2%，施工面积2619万平方米，同比增长28%，商品房销售面积、销售金额大幅增加，商品房空置率下降，全市房地产开发呈现产销两旺形势，去年第三季度重庆主城区房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅的第三，涨幅甚至超过北京、上海、杭州等地，体现了重庆强有力的发展势头。
    a、              投资总量速增、投资结构优化、资金来源多元化
    去年以来，重庆房地产开发投资增速持续保持在36.5%～46.0%之间，增长速度超过40%的月份多达6个月。前三季度，全市房地产开发投资高于同期全社会固定资产投资增速19.7%，在全市各类固定资产投资中增长速度最快，占固定资产投资的比重已由去年同期的20%上升到23.2%。房地产业增加值达40.73亿元、同比增长13.2%，开发投资结构继续优化，住宅投资增速尤为突出，达65.28亿元，同比增长57.2%，占全部开发投资的六成，比重上升5.5个百分点。
    全市到位的可用于房地产开发的资金达136.78亿元，同比增长40.4%、资金到位率达127.5%，有力地保证了房地产业的快速增长。资金构成发生较大的变化，房地产开发的国内贷款占资金来源总量的比重呈下降趋势，由2000年的24.4%降至20.8%；自有资金、预售房款呈上升趋势，分别上升2.1%和3.3%，成为开发资金快速增长的主要源头，这主要归功于去年国家制定的一系列政策，例如“加息”和严格控制对房地产开发贷款等。
    开发投资增速超过销售增长速度，近40%左右的项目需在近一、二年内进行完全消化，市场竞争将更加激烈。房地产开发贷款总量的下降，自有资金实力成为开发重要环节。
    b、施工面积增加、土地交易量回升
    与投资规模相适应的是全市房地产开发施工面积呈现稳步增长态势。前三季度，全市房地产开发施工面积达2619.59万平方米，同比增长28.3%。其中，新开工面积达871.73万平方米，同比增长46%；住宅施工面积增长39.7%，高出施工总量增幅11.4个百分点；而需求量相对较小的写字楼、商业营业用房分别下降或小幅增长。在投资增长、施工面积扩大的同时。土地交易活动渐趋活跃，土地开发投资增大。全市前三季度，在经历1999年、2000年连续两年土地交易面积增速大幅回落后，购置土地的面积开始出现强劲反弹，全市购置土地面积206.93万平方米，同比增长41.1%，比去年同期增速上升49.4%。完成开发土地面积148.16万平方米，增长45.8%。土地开发投资额达7.4亿元，增长10%。
    商品房销售好，空置房减少。去年前三季度，一方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空置总量呈现下降趋势。至三季度末，全市商品房空置总量已降至380.02万平方米，较去年末下降10%。其中，空置一年以上的商品房面积占空置总量的49.3%。住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量的49.3%。住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量约47.6%。写字楼、商业营业用房、其他类房屋与去年末相比均出现小幅上升。另一方面，全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达505.13万平方米，同比增长36.5%，金额112.54亿元，同比增长40.4%。商品房销售总量大于竣工总量，多212.6万平方米。
    在去年施工面积增加，土地交易量的上升，在未来两年内开发量将急剧上升，大盘拥现，自然及人造环境的升值压力越来越重要，这样对小盘、尾盘等竞争压力越来越大。
    c、房价涨势逐渐平稳
    在去年一季度时，重庆市主城区商品住宅均价1952元/平方米，每平方米同比去年上升了196元，达到了历史最高水平，而当时涨幅仅10％左右，而到去年9月末，重庆住宅均价已超过了2500元，比第一季度增加了548元。
    　　是什么原因使重庆房价上涨，究其原因，主要是因为现土地交易价格上涨、钢材、水泥、玻璃等建筑材料涨价、主城区旧城改造力度加大后拆迁户形成巨大需求、房地产项目品质不断提升等。另外，工人工资水平上涨也是房价上涨的一个重要因素，去年1－9月，主城核心区的商品房建面均价为2610元/平方米，这一期间，主城区房价上涨14.9％，但城市居民人均可支配收入的增长也达14.2％，这两项是协调并进，基本吃平。
    而据重庆市国土房管局负责人判断：今后两年，重庆房地产投资将以30%的幅度增长，房价将会稳中有升。房地产业在全市国民经济中的地位和作用已日益突出，其增加值在地区生产总值中的份额由1997年时的1.99%，上升到了去年的3.89%，预计去年可达4.5%。去年重庆市商品房平均单价为1596元/平方米，主城区则为2103元/平方米，呈适度上涨之势。
     d 、商品房销售已经出现降温、商业空置率达全国首位
    去年第三季度，重庆市商品房销售景气指数下跌至86.29点的不景气状态，分别较上季度和去年同期大幅下滑23.83点和43.47点，已跌至历史最低谷。第三季度，我市商品房销售和售价的快速增长势头有较大的回落，商品房空置率也首次出现去年以来的回增现象，商品房空置率在7.3%左右。
    市统计局统计表明，去年1至9月，重庆商业营业用房投资同比增长23.8%，投资量占全市房产投资总额的14.6%。新开工面积同比增长17.7%。而整个商品房新开工面积同比增长只有1.2%。商业营业用房的竣工面积同比增长4.9%，而销售面积（现房）却同比下降了7.9%。截至9月末，全市商业营业用房空置总面积超过230万平方米，居全国首位，同比增长9.6%，占整个商品房空置面积的44%。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9%。
    房价呈整个平稳上升趋势，但销售景气指数下跌较大，大部分购买群体向大盘、明盘挺进，直接影响小盘、尾盘的销售进度，在销售创新，营销手段，价值策略方面由为重要，市场在平稳过度后在今年的6月后将得到一定的回升。此现象对大盘影响较小，而对尾盘等影响相对加大。
    2、2004年房地产市场现状分析
    a、房地产开发投资状况