北京朝阳北路商业地产项目——
北京中国皮革城策划方案（V3.0）
新加坡星联国际机构
深圳市新摩尔商业管理有限公司
2008年1月25日
前 言
2008年北京奥运会即将在8月举办，北京通州区的地位随着首都东扩，通州作为现代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北和东北的交通枢纽，是产业升级的龙头。
古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位的明晰，发现系列大型专业购物中心和现代流通中心，未来通州的商业繁华景象将再现于北京。
皮革行业是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不仅是皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。
皮革产业是我国的优势产业， 2005年我国皮革行业规模以上企业，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的和谐、稳定。
作为中国皮革业的龙头，海宁中国皮革城不仅是现代皮革业的购物中心和物流中心，而且是中国南方皮革业的发动机，在亚洲规模最大，占据中国皮衣市场的四分之一。2006年销售额达到56.8亿元。
皮革流通专业MALL市场(城市购物公园环境，专业市场形态，目前称为专业MALL)和海宁区域经济的协调发展取得了巨大成功，如果通州招商将海宁中国皮革城引进在通州，我们认为设立北京中国皮革城，我们可以预见通州将加速吸引无污染的皮革设计、名品生产和销售终端，聚集中国皮革产业高端资源。
著名作家陈祖芬认真从文化角度解读了作为中国第一商帮的浙江商人，从包玉刚到邵逸夫，这些爱国企业家热心家乡教育，先后为中国各所大学捐赠巨款，带动了中国企业家致富后的财富分配选择，树立了良好的商业文化形象。浙江企业家马云带动中国电子商务走在世界前列，雪豹等一批皮革品牌带动了海宁打造中国皮衣品牌的浪潮，当今中国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商人无愧于中国第一商帮的称号。
浙江皮革行业的企业家不仅在东北等地开设市场，而且占领了国外很多市场份额。2004年以前浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但是在引进高端人才方面受到局限，设计方面还是依赖大城市人才。2007年5月海宁中国皮革城完成建设以后，标志海宁皮革产业成功完成了升级。
作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森集团是中国最大皮革沙发出口企业，20年前最早进入俄罗斯市场，当年的海宁楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经成功开拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合作发展的良好传统，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头开发的北京中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革相关企业进京发展。
海宁中国皮革城成为我国皮革产业经济效益最好的购物中心和流通中心，成为行业名副其实的龙头。随着中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我们要成为皮革强国就必须集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，因此我们需要聚集一流人才，要想吸引一流人才需要聚集在首都这样的高端平台，首都北京的东大门通州不仅规划了大运河两岸核心景观，而且规划了中国最具档次的生态型总部聚集区。
一流的皮革设计和品牌推广人才需要大城市的环境，不仅需要良好的居住和办公条件以及为子女教育提供名校，而且需要良好的专业交流环境和出口平台，通州具备得天独厚邻水而居的首都东大门环境。
利用北京首都的地位，加快皮革产业总部经济发展，为通州腾飞聚集高端资源，我们通过市场调查和分析，理性研究了在通州设立北京中国皮革城的可行性。
千里之行，始于足下，通过我们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，目前通过各种渠道包括北京雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国家，高档品牌皮衣今后面向美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。
我们预测，北京中国皮革城在通州建成后，不仅每年能够直接完成5亿美元以上的销售额，而且能够带动50亿美元以上的总部及后续加工产业聚集通州。
未来的通州皮革设计和品牌推广、产品检验、海关服务等机构将在中国皮革城的带动下陆续进驻，古老的大运河两岸将焕发新的生机，通州人成为北京东部商贸中心的理想将加速成为现实。
在产品升级方面，中国皮革产业要超越的对象就是意大利等传统皮革设计与生产强国，北京通州成为中国皮革业总部经济区将为我国皮革产业升级做出巨大贡献。
目 录
前 言 2
第一部分 市场分析 6
一、城市基础情况 6
1．通州规划中的区域特点 6
2．总体规划定位 7
3．通州发展条件 8
4．通州交通状况与本项目交通情况 9
5．北京通州运河核心地块功能定位 12
6．通州商务园 13
7．北京和通州经济发展指标和商业发展情况汇总 15
8．通州商业状况 17
9．目前通州主要商业分布 19
10．未来通州商业规划: 21
二、专项市场研究 22
1．北京皮革市场现状 22
2．沈阳皮革鞋料市场 28
3．东北皮革交易市场 28
4. 河北辛集制革及皮革服装业集群 29
5．北京鞋业市场调研 31
6．典型家居市场 34
三、通州住宅市场调查 36
1．通州住宅调查 36
2．瑞都综合体开发 41
3．通州世纪新城大盘开发（包括25万平方米购物中心） 42
4．北京市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发 45
第二部分 项目分析 50
一、宗地状况 50
1．区域位置 50
2．宗地目前状况 51
二、宗地周边环境 52
1．周边配套设施 52
2. 周边环境 52
三、项目SWOT 54
四、项目发展前景预测 55
1．商业价值 55
2．住宅的市场价值 55
第三部分 项目操作思路 55
一、总体思路 55
1．开发体量 55
2．盈利模式建议 55
二、项目定位 56
三、目标客户人群 57
四、业态功能的判断 57
五、项目开发节奏建议 58
六、项目开发风险判断 60
1．项目运作中可能面临的风险分析 60
2．项目开发风险的防范措施建议 60
第四部分 概念规划方案 60
一、项目总体规划布局建议 60
1．经济技术指标 60
2．布局思路及建议 61
二、产品建筑设计建议 62
1．物业组合 62
2．项目商业业态初步策划 63
3．产品体现的主题思想 63
第五部分 北京中国皮革城品牌价值及其未来对通州区域经济发展的拉动作用分析 65
一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值 65
二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思路 66
三、社会效益分析 67
第六部分 可行性研究结论 68
一、通州经济发展指标对商业的支撑 68
二、规划方面结论 68
三、通州土地价格趋势结论 69
四、项目市场定位 69
五、项目物业功能与业态选择结论 70
六、项目开发周期及售价预测结论 70
七、土地价格结论 71
第一部分 市场分析
一、城市基础情况
1．通州规划中的区域特点
图1 通州区位图
? 通州位于北京东部发展带和东西发展轴的节点。
? 通州是北京东部发展带上的三个重点新城之一。
? 通州是服务于东部发展带和北京市域的综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是性价比最高的区域型CBD，通州是北京惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。
? 通州在环渤海经济圈的地位
? 环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环渤海地区5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭，包括天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的重要港口在内的60多个大小港口在这条线上星罗棋布。以北京和天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世界上城市区、工业区、港口区最密集的地区之一。
? 环渤海地区以京津