第一章     总    论

    1.1项目背景
    1.1.1、项目名称
    延吉农副产品批发市场
    1.1.2、承办单位概况
    承办单位：延边仁和集团有限公司。

     
    延边仁和集团有限公司坐落在延边的首府延吉。1998年 4月28日，设立了最初商贸公司: 天合商贸城,持续发展流通、物流业，有了现在的成就。此后,陆续成立了和龙超市、五洲超市。
    为了促进流通、物流、房地产、旅游、农副产品批发业等综合型流通及房地产开发业，2006年4月28日，向延边州工商管理局注册?批准为综合型集团公司(延边仁和集团有限公司)，以持续发展。延边仁和集团有限公司成长?发展是以天合超市、和龙超市、五洲超市等流通?物流业为中心，建筑、房地产、旅游及相关业为补的企业。房地产开发业是以延边州、和龙市、汪清县、安图县等市县中心，开发住宅?商务复合型建筑物为区域发展和提高人民生活水平而作出了贡献。 
    特别是仁和集团有限公司杜继惠董事长正在摸索能够把通过流通?物流事业当中所积累的 know-how利用之处，在这个时候从延吉市政府获得了政策目的性事业的延吉市农副产品批发市场开发及运营?管理的今后20年独家经营权。延边仁和集团有限公司以本项目为目的建立了农副产品批发市场有限公司，以流通为基础，从2005年开始积极展开房地产事业，在图们，汪清，安图等地进行商业设施及居住设施的开发。
    1.1.3、可行性研究报告编制依据
    ①建设单位委托延边工程咨询科技公司编制本项目可行性研究报告的咨询合同。
    ②国家计委计办投资[2002]15号文件审定出版的《投资项目可行性研究指南》；
    ③《全国农业和农村经济发展第十一个五年规划》
    ④国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见指出，国家重点扶持发展的农产品市场主要对象为：a、大中城市现有的运行良好、交易规模大、管理较规范的批发市场扩建和改造升级；b、以水果、蔬菜、水产品、畜禽为主的鲜活类农产品市场；c、西部地区年交易额4亿元以上的销地市场；d、现有重点农产品市场的住处管理、电子结算、储藏保鲜、物流配送、农药残留检测等设施建设。
   ⑤国家计委、经贸委、农业部《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号）。（略）
　　⑥国务院《关于加强新阶段“菜蓝子”工作的通知》。（略）
　　⑦农业部《农副产品加工业“十一五”发展规划》和吉林省食品工业“十一五”发展规划
    ⑧《延边朝鲜族自治州国民经济和社会发展十一五规划》；
    ⑨承办设单位提供的有关资料。
    1.1.4、项目提出的理由与过程
    (1）项目提出的背景              
    WTO,FTA体制下，世界经济的竞争正在加剧，农副产品的流通也不能例外。特备是在WTO,FTA体制下大部分农村及农副产品的受害最为显眼。为了开辟今后拓展的农副产品世界贸易竞争的波高，比以往任何时候都需要通过农副产品批发市场的现代化改善流通现状。
    特别是需要改变农副产品不是竞争商品，而是人类健康的生命商品的意识。为了通过流通的效率化减少流通费用，稳定农副产品的价格，提高农副产品的竞争力，增加农民的收入，持续性带给消费者更安全，更经济实惠的商品，需开发现代化农副产品流通设施，促进农副产品的标准化、规格化、等级化，带动农村的产业化发展。以此背景，考虑到延边州的农村地域特性，把现有的老化恶劣的农副产品批发市场转移，扩建成现代化的农副产品批发市场。
    农副产品批发市场作为食品供应链上的重要一环，战略地位十分明显。商务部正在加强中国农副产品批发市场的升级改造，大力推动质量安全追溯系统、冷链系统和生鲜农副产品配送中心等建设，确保菜篮子安全。农副产品既是满足人们生活需要的基本生活资料,又为工业生产提供重要原料，加快建设农副产品批发市场,是解决农民农副产品"卖难"问题、促进农副产品市场开拓,从而推进社会主义新农村建设的重要保障。
    因延吉市现有的批发市场位于城市中心，规模小、档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳，交通堵塞，环境污染，抑制城市发展等不利原因，需转移该批发市场。随着延吉，图们，龙井城市一体化的进程，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的批发市场。项目建成后将填补延边州没有大型农副产品批发市场的空白，同时也是延边州唯一一家大型农副产品批发市场。
    (2）项目开发目标
    WTO,FTA体制下，提高中国农水产品的国际竞争力，以创出中国农副产品批发市场开发的模板为目标，促进延吉市，延边州及吉林省农特产品的国内外市场开拓，构筑通往中国内地的物流，流通前沿基地。促进有关韩国、日本、朝鲜、俄罗斯的观光及输出口据点的综合流通产业区开发。
    延边地区地理位置有利于和周边其他国家进行国际交易。为改变世界对中国农副产品的认识，对商人及商品供应商进行透彻的生命伦理意识的知道及启蒙，使之惯用到营运全方面。为此对从延吉农副产品批发市场销售或出口的商品，开发保障食品安全的品牌商品，起到食材流通业的先驱作用。以此使大型流通设施成为吉林省，中国全域及世界性流通设施的示范模板。农副产品批发市场属国家支持的重点领域之一，也是延边州《国民经济和社会发展 “十一五”规划》所包含内容之一。
    （3）项目提出的理由
    1）城市发展计划方面
    因现有的批发市场位于城市中心，交通堵塞，环境污染，抑制城市发展等不利原因，需转移该批发市场。随着延吉，图们，龙井城市一体化的进程，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的批发市场。
    2）流通贸易方面
    把延吉市构筑成延边州及中国内地，周边国家的输出口贸易和相关商品的物流基地。作为联系珲春及敦化物流源的据点型物流基地，具备农副产品输出及联系中国内地的据点型农副产品批发的流通功能。具备确保生产者的安定出货及正常价格的功能。担负起以竞争原则所定的价格变动及供求功能来确保生产者安定的年物量出货作用。担负起中小零售商购买低价位的农副产品的市场作用。确定农副产品的生产者和消费者的据点型中间批发功能，担当低价位，安定的购买场所的作用，为物价安定做出贡献。
    3）道路交通方面
    因邻接延吉-长春高速公路货运进出条件良好，也邻接延吉市中心因此出货条件良好。作为副城市中心，有多项正开发或要开发的住宅区和公园开发计划确保了顾客流量，形成了很好的零售商圈。作为输出口前进基地的珲春物流源和通往内地物流基地的通化物流源的中间据点，是食品等消费资料的物流流通要地，是通过流通设施的集中化及规模化，开发新型产业区的好地点。连接延吉-长春高速公路，临近公园及生态河流为主的自然环境，对开发不同功能的批发商圈和零售商圈有良好的条件。
    4）地域经济活性化方面
    在冬天漫长，农副产品供给条件缺乏的延吉，需建一座既安定又能持续供给农副产品的规模化批发流通设施，可担负起物价稳定，食材及生活必需品的稳定调拨功能。
    随着新商家的市场参与，带动竞争发展，流通正常化，物流费用和交易费用的节省，因此需建具有规模性经济物量的现代化农副产品市场来满足市场需求。新的批发市场建设，带动货物量及商家的扩大，为剩余劳动力解决岗位，促进地域经济的活性化。
    5）环境方面
    因现有的农副产品批发市场位于城市中心，引起诸多环境问题及相关社会费用的增加更是要求新批发市场的开发及转移。需要规模化，现代化的设施适当处理农副产品的交易所产生的垃圾及副产物。出入便捷的城市中心外环建设一座与环境协调的，有规划的，现代化环保流通设施-农副产品批发市场是必不可少的。
    （4）项目建设的可行性
    1）项目建设符合国家产业政策改革和农副产品流通体系建设要求。
    2）项目建设具备良好的基础条件。
    3）在经营规模方面，拟建址是延吉市城乡结合区，与局子街等道路相通，与市中心的连接性很好，从选址离北段的高速公路和国道302号约5㎞，与外部的输出和物流运输很方便。交易辐射面大、人流多，联络各地产品，交通便利，区位优势明显。 
    4）在交易品种方面，形成果品、蔬菜、肉食、粮油、副食品、小商品等30大系列10000多个品种。
    5）在管理服务方面，市场严格按照现代化企业制度运行，规范管理，治安、调运、运输、饭店、招待所、储蓄所等，配套设施基本齐全，可提供全天侯装卸、储运一条龙服务。
    　　6）在政策环境方面，延边州和延吉市政府十分重视和支持第三产业，特别是商贸流通领域中农副产品市场的建设。市场的建设有利于推进农业产业化的发展，必将受到国家、省、市、区相关部门的重视，并取得一定的政策性扶持帮助。
    （5）项目建设的必要性
    1)、项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农副产品流通和农业结构调整，促进农业产业化经营，带动区域农民经济发展和通过完善现代企业制度增强服务“三农”，服务社会的能力等方面从而增加农民收入。
    目前我国有5000多家农副产品批发市场，年交易额3000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的30%以上，是我国农副产品流通交易的主渠道之一。
    通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。市场的建设将对延边州的果品、粮油制品、畜牧品等产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为延边州的特色农副产品的生产提供交易展示的平台，形成特色经济。
    2)、本项目的实施有利于打造区域性大型农副产品批发市场，增强市场竞争力。填补了延边州没有大型农副产品批发市场的空白。
    3)、本项目的实施有利于促进地方商贸流通经济发展。
    流通产业是反映一个国家和地区经济发展和社会繁荣程度，延边州改革开放以来，出现了翻天覆地的变化。各项经济、环境、城市发展飞速递进，人流、物流需求日益增加。区域商品流通越来越大。但目前延边州农副产品批发无规模、无科学规划，小市场经营秩序杂乱，农副产品流通渠道不规范。由此可见，批发市场在延边州建设，它将成为区域商品流通产业的龙头和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进延边州的经贸发展，对吸引投资，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。
    4)、本项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程。
    农副产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发展的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农副产品市场竞争力的提高，农副产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。项目建设中果品及农副产品、农药残留检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对农副产品消费的信心，推动“放心工程”“菜篮子工程”的建设，引导绿色消费。
    5)、项目的建设有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定。
    1.2项目概况
    1.2.1、拟建地点
    延吉市依兰镇兴安村，局子街和大兴路交汇处。
    1.2.2、建设规模与目标
    1.2.2.1建设规模：
    (1)农副产品信息中心：40㎡大型LED彩色信息显示屏的操作控制系统。 
　　(2)果蔬农药残留检测中心：建筑面积10480㎡，先进设备安装。 
　　(3)果蔬保鲜库（冷藏）规模：3000吨。 
　　(4)电视监控管理中心。 
　　(5)水果、蔬菜、水产、肉食、副食品综合交易区153552㎡。 
　　(6)电子结算中心：200㎡，微机局域网结算15个电子转换台的结算系统。 
　　(7)硬化地面：25000㎡；道路78413㎡；停车场25000㎡。 
　　(8)冷库规模：5000吨。 
　　(9)供暖管网。 
　　(10)配电设施。 
　　(11)宾馆、写字楼、商场等休闲娱乐场所：190760㎡。　　1.2.2.2经营目标
    拟经营蔬菜、粮油、肉类、禽蛋、熟食、水产、小食品、小百货、小家电、副食调料、干鲜果品、茶叶、酒类、化妆品、文体用品等30大类近10000余种商品，其余以水果、蔬菜、肉类、副食调料、酒类、熟食、水产为主项，以汪清丰义士系列商品磨菇及木耳为代表的绿色食品和纯天然食品为特色。批发市场将以农副产品批发零售为龙头，以休闲旅游集聚人气，将为延吉农副产品开辟广阔的市场渠道。批发市场拟设摊位2400个,从业人员6000人,争取年进进出货物吞吐量达50万吨，年交易额达36亿元。
    1.2.3、主要建设条件
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