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    项目改造可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
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    项目改造可行性研究报告
     
     
     
    1.概论
    1.1项目提出的背景
    <***********************>及<**************>项目位于**市文化路44号的****股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及**市信息产业一条街——三好街相邻，南侧是**市东西交通主干道——文化路，东邻**工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在****公司暨****采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型**批发市场。其中*********************内有600户经营户；*********************市场内有110户经营户。
    *******，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，<****************>是国家十大**市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使<*********************>的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。
    在<*****************************************>基础上发展起来的<*********8>，是********联合主办的特许经营的专业市场，也是**市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的**市场。经过近十年的发展，<中国·****批发市场>已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。
    2004年9月，***************************出资11500万元收购**********的全部国有资产（占*********股份公司总股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********股份公司总股本的36.2%），占****股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。************************正在积极与剩余股东协商收购****股份公司其它股份的工作。
    ***********************收购****股份公司，主要是看到****股份公司所办的<*****************************************>及<中国·****批发市场>良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。
    由于<*****************************************>及<中国·****批发市场>是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。
    1.2项目概况
    1.2.1项目名称: <*****************************************>及<中国·****批发市场>项目改造工程
    a.建设地点:**市和平区*******号
    b.建设单位:****股份有限公司
    c.企业性质:股份制
    d.企业注册资本金:6434万元人民币
    1.3工程概况: 
    <***********>及<中国·****批发市场>项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。
    <*****************************************>及<中国·****批发市场> 项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。
    目前，项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。
    1.3.1资金来源:本项目建设资金50%由******投入，20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。
    1.3.2编制报告的依据:
    a.**与**市和平区人民政府签订的《****商业集团产权交易合同》
    b. <**>及<中国·****批发市场> 项目规划设计条件
    c. <**>及<中国·****批发市场> 项目土地使用证
    d. <**>及<中国·****批发市场> 项目****股份有限公司2005年市场收费方案等。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2.市场预测
    2.1市场现状调查
    2.1.1住宅市场现状调查
    **是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。**市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。
    **市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元，同比增长46.8%；施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米，同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。
    金廊是**城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了**房地产市场的发展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。此外，随着**大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为**市房地产业的发展提供动力。**市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。
    由此可见，**市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速发展时期。据专家预测，**房地产至少在8年内将保持稳定上升的发展趋势。
    2.1.2专业商业铺面市场调查
    **是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，**的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，**市人民政府确定，到2010年把**建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。**以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。
    辽沈地区是市场比较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅**地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定影响力的市场就有30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。
    2.2产品供需预测
    2.2.1住宅需求预测
    对比金廊工程的拆迁补助水平，居民最多的大约可以得到20万元左右的补偿，考虑到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅继续挑大梁，每套面积在60——100平方米的占的比例最大，为31.4%；其后依此为100——120平方米和120——150平方米，比重分别是26.5%和23.8%；而60平方米以下和180平方米以上的分别占4.8%和4.2%。
    2.2.2商铺需求预测
    近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套和管理理念的专业市场陆续登陆，新的市场群与新的经营环境正逐步形成，市场投资日益活跃，普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向潜力巨大的专业市场。
    从**专业市场的分布来看，各区已基本形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是：**目前的专业市场虽然很多，但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或多年经营权的市场摊位才具备投资价值。
    随着市民投资意识的增强，专业市场特殊的投资魅力正吸引着普通个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，普通消费者投资的新热点。
    1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。这充分表明，从解决居住逐步过度到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。
    相对于其他一些城市，作为区域中心城市的**目前的商业项目在数量上和人均拥有量还不高。因此，商业地产总体上空缺创造了更多的发展空间，随着**整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入**的商业地产市场，这无疑是一个较大的“利好”。
    2.2.3仓储、停车场需求预测
    专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一般零售业，单次销售产品的数量和体积也远远大于一般零售业，因此，专业市场对于仓库及停车场的要求非常高。这一点，从目前***的库房出租率就可以明显看出。
    2.4价格预测
    2.4.1住宅市场价格预测
    2003年，从销售价格看，低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米以下的占全年商品住宅销售的72.2%，平均售价在3000——4000元/平方米的占19.2%，而平均售价在5000元/平方米以上的仅占2.6%。
    由数据可知，**房地产市场仍将以小户型为主要销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格。
    2.4.2商铺市场价格预测
    由于目前**的专业市场大部分以出租为主，市场上可以进行比较的同类项目很少，而经营品种不同的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求以及经营利润的不同，承受租金的能力差别很大，无法进行比较。因此，对本项目的销售价格预测是建立在目前**和中国****批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。
    经过调查，目前**和中国****批发市场内一层净营业面积年租金大约在3000-4500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在2000-2500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在1000-1500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。如果市场利用率达到60%，考虑一次收取10年租金，让经营者使用15年的方法回避投资风险，或如果市场面积利用率达到60%，考虑以10年租金，作为计算售价的依据（即投资者的投资回保率为10%），则可得到以建筑面积计算的销售单价为一层18000-27000元/平方米，二层12000-15000元/平方米，三层6000-9000元/平方米。
     
    表1           **市相关楼盘销售价格情况汇总表
                                （2004年3、4月份）  单位：元/平方米