华润淄博中央公园一期初步设计
设 计 说 明
34
第一章 总论 一、项目概况 华润置地淄博中央公园项目位于淄博市张店区金晶大道与人民西路交汇处西南侧，东至金晶大道、南至淄博饭店、北至人民西路、西至规划道路。项目用地面积133339.0平方米，性质为住宅用地，其中主要规划有多层住宅、高层住宅、幼儿园、沿街商业网点及市政配套辅助用房。 目前设计为一期，一期用地范围位于总体用地东北角，贴邻人民西路和金晶大道，一期建设范围包括高层1、2、4、5号楼和商业综合22号楼，以及相应沿街商业和地下配套汽车库，建设总建筑面积137696.4平方米，其中地上建筑面积109479.6平方米，地下建筑面积28216.8平方米。后续拟建范围包括高层3、6、7、8、9、10、11、12、13、23、24、25号楼，多层14、15、16、17、18、19、20、21号楼，幼儿园26号楼，地库B、C区等。 建筑退道路距离控制： 后退道路宽度(米)
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| 城市
| 城市
|
距离(米)
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|
| 主干路
| 支路
|
建筑高度及位置
|
|
| (L≥40)
| (20≥L≥15)
|
旧区改建
| 多、低层建筑（H＜24米）
| 道路南侧
| -
| 7
|
|
| 道路北侧
| -
| 5
|
|
| 道路东西侧
| 6
| 4
|
| 高层建筑（H≥50米）
| 道路南侧
| 21
| 12
|
|
| 道路北侧
| -
| 11
|
|
| 道路东西侧
| 16
| 10
|
| 地下建筑
|
| 3
| 3
|
备注：地下建筑采取技术安全措施和有效的施工方法，其离界距离适当缩小最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
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建筑离界距离控制： 建筑类别
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| 住宅建筑
|
| 教育建筑
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退边界距离
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|
朝向
|
| 建筑高度倍数
| 最小距离（米）
| 建筑高度倍数
| 最小距离（米）
|
主要朝向
| 多层
| 0.75
| 9
| 0.9
| 11
|
| 高层
| ＊
| 15
| -
| -
|
次要朝向
| 低层
| 0.4
| 3
| 0.45
| 3
|
| 多层
| 0.25
| 4
| 0.3
| 5
|
| 高层
| 0.2
| 9
|
|
|
地下建筑
|
| 1.5
| 3
| 1.5
| 3
|
备注：地下建筑采取技术安全措施和有效的施工方法，其离界距离适当缩小最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
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|
|
|
|
二、设计依据业主提供的设计指导任务书及相关基础设计资料。
业主提供的“电子地形图”
淄博市规划局《张店区金晶大道以西、共青团东路以北、人民西路以南地块规划条件》
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
淄博市城市规划管理技术规定
山东省标准《住宅建筑设计标准》DBJ14-S1-2000
国家、山东省及淄博市有关的标准、规则、法规及规定。
建设单位认可的方案设计文本
本工程的建设主管单位对方案设计的批复文件[ 文件号：暂缺]
城市规划管理部门对本工程的方案设计审批意见及规划设计要点[ 文件号：暂缺]
当地消防、人防等有关主管部门对本工程方案设计的审批意见[ 文件号：暂缺]
三、总体规划及布局 1.规划理想 淄博中央公园项目的开发目标，既要符合淄博城市空间的整体发展要求，成为城市空间的有机组成部分；同时又要具有自身特色，并在总体上达到提高人民生活水平、展示城市美好形象的目标。设计符合该区域整体结构规划，根据现状要素的具体情况和开发需要进行深化设计，并贯彻实施淄博市开发建设的土地使用准则和空间形态准则。 规划方案针对基地具有的资源现状，提出了打造纯粹新古典风格社区的概念。设计着重表现都市感与尊贵感，强调高规格与前瞻性，致力于创造集完美生活感受于一身的高端居住体验。设计通过对交通的梳理、周边商业和教育资源的开发、地块景观资源的利用、自身绿化资源的挖掘，多层次地为区域内住户营造充满人文底蕴和自由气息的新生活，也为城市居民提供承载了历史积淀的新时代风景。 设计充分考虑了当前的开发需求，体现近、远期结合的指导思想。项目根据基地形状及周边关系，充分利用基地外便利交通和景观规划进行设计。 2.总体布局 根据用地景观价值差异和组织规模的原则，通过社区级路网和步行系统进一步划分用地，形成总体布局。高层住宅依据城市空间形态重要性，沿主要道路分布于基地东侧；多层住宅区主要分布于基地西侧，与高层共享中央景观带；商业网点主要沿金晶大道和人民西路分布。 整体项目共分2期建设。中心会所，主题明确、形象突出、高贵典雅，彰显住区品质与魅力；高层住宅区将以打造“绿色家园”为目标，以现代新古典风格形象为基本形态和景观设计原则，强调景观纵深、广场布置、立体绿化和花草的多层次种植组织,使该区域“楼在绿中、人在花中”。多层住宅区，将按照季季有花、处处成景的原则,打造归属感强烈、生活化、情趣化的高端住宅形象，强调现代新古典风格与现实生活需求的共生，打造都市中的“精神花园”。幼儿园精心选址，科学规划，专设道路与市政路连通，缓冲上下园期间交通高峰。分段式景观商业网点沿金晶大道和人民西路展开，交通便捷、到达方便、服务辐射面广，形成了极具引导力和标志性的整体街区形象。 四、交通设计导则 基地内协调布局交通系统，车行与步行交通区分良好，创造形成步行与车行相分离的环保型交通环境。在功能方面注重便捷性、均好性与机动性，在美观方面注重层次性、休闲性和景观性。居住小区车行出入口主要满足消防需求，主要人行出入口位于于鲁中宾馆地块、淄博宾馆与一宿舍地块的东西两侧和南侧、八大局地块南北两侧，与现状良好的步行系统形成良好的互动和协调关系；。地库出入口分布在鲁中宾馆地块、淄博宾馆与一宿舍地块四周以及八大局地块南北两侧，避免加重金晶大道的交通压力。 出入口规划拓宽了道路两侧的步行系统，与景观设计相结合，形成休闲步道。车辆由主路直接进入地下车库，使社区内成为日常无车辆通行的纯步行区，为住户提供安全而休闲的居住环境。步行系统从社区级、小区级至组团级层次分明，主干道便捷贯通，与各组团入口形成均好的连接关系，并兼顾了日常行人、必要时通车的机动性；居住区步道曲径弯延，与景观伴行，给人步移景迁的休闲享受。用地内部设计6米宽环路，局部设计4米宽组团内道路。 五、景观设计导则 方案设计控制基地内整体空间形态以形成整体协调的都市景观形象。着重对组团绿化、开放空间景观进行规划，促进基地内形成具有独特性的空间格局，使基地内部的广场、绿化、步行空间具有丰富的景观形象。 绿化系统和步行系统联系各组团，除了其特定用途外，也是形成居住区统一景观特征的公共开放空间系统。居住区户外活动空间半规整、半自由的设计，兼有活跃与安静的用途，构成整个居住区的活动中心。主要活动构成包括：户外社交活动、体育健身、文化表演场地等。 六、技术经济指标 总体规划经济技术指标 项 目
|
|
| 计量单位
| 数值
| 所占比重（%）
| 人均面积（m2/人）
|
|
|
|
|
|
|
|
规划总用地
|
|
| hm2
| 13.33
| —
| —
|
可建设用地
|
|
| hm2
| 13.33
| 100
| 15.08
|
其中
| 居住区用地
|
| hm2
| 11.33
| 85
| 12.82
|
| 商业金融业用地
|
| hm2
| 2.00
| 15
| 2.26
|
居住户(套)数
|
|
| 户(套)
| 2762
| —
| —
|
居住人数
|
|
| 人
| 8838
| —
| —
|
户均人口
|
|
| 人/户
| 3.2
| —
| —
|
总建筑面积
|
|
| 万m2
| 57.93
| —
| —
|
其中
| 地上总建筑面积
|
| 万m2
| 45.53
| —
| 51.52
|
| 地下总建筑面积
|
| 万m2
| 12.40
| —
| —
|
公建建筑面积
|
|
| 万m2
| 3.25
|
|
|
其中
| 幼儿园
|
| 万m2
| 0.34
|
|
|
| 底商
|
| 万m2
| 2.91
|
|
|
社区配套（含物业管理和社区服务）
|
|
| 万m2
| 0.19
|
|
|
人口毛密度
|
|
| 人/ hm2
| 663
| —
| —
|
人口净密度
|
|
| 人/ hm2
| 663
| —
| —
|
总建筑密度
|
|
| %
| 33
| —
| —
|
地上容积率
|
|
| 万m2/ hm2
| ≤4.0
| —
| —
|
绿地率
|
|
| %
| 35
| —
| —
|
居住区停车率
|
|
| 辆/户
| 1
| —
| —
|
停车泊位
|
|
| 辆
| 2925
| —
| —
|
其中
| 居住区停车位
| 地上
| 辆
| 30
|
|
|
|
| 地下
| 辆
| 2732
|
|
|
| 商业金融业区停车位
|
| 辆
| 163
|
|
|
一期经济技术指标 一期主要技术经济指标
|
|
|
|
|
|
|
项目
|
|
|
| 指标
| 单位
| 备注
|
总建筑面积
|
|
|
| 137696.4
| 平方米
|
|
其中
| 地下建筑面积
|
|
| 28216.8
| 平方米
|
|
| 其中
| 地下车库
|
| 18219.8
| 平方米
|
|
|
| 住宅地下室
|
| 6509.4
| 平方米
|
|
|
| 设备用房
|
| 1280.0
| 平方米
|
|
|
| 商业综合楼地下室
|
| 2207.6
| 平方米
|
|
| 地上建筑面积
|
|
| 109479.6
| 平方米
|
|
| 其中
| 住宅
|
| 98741.9
| 平方米
|
|
|
| 商业及公建配套
|
| 10737.7
| 平方米
|
|
|
| 其中
| 居委会
| 111.0
| 平方米
|
|
|
|
| 治安联防站
| 74.2
| 平方米
|
|
|
|
| 物业管理
| 355.4
| 平方米
|
|
|
|
| 消防水泵房
| 40.2
| 平方米
|
|
|
|
| 门卫
| 30.9
| 平方米
|
|
|
|
| 商业
| 10126.0
| 平方米
|
|
|
|
|
|
|
|
|
计算容积率总建筑面积
|
|
|
| 109323.6
| 平方米
|
|
其中
| 住宅
|
|
| 98585.9
| 平方米
|
|
| 商业及公建配套
|
|
| 10737.7
| 平方米
|
|
| 其中
| 居委会
|
| 111.0
| 平方米
|
|
|
| 治安联防站
|
| 74.2
| 平方米
|
|
|
| 物业管理
|
| 355.4
| 平方米
|
|
|
| 消防水泵房
|
| 40.2
| 平方米
|
|
|
| 门卫
|
| 30.9
| 平方米
|
|
|
| 商业
|
| 10126.0
| 平方米
|
|
建筑占地面积
|
|
|
| 7600.8
| 平方米
|
|
总户数
|
|
|
| 645.0
| 户
|
|
总居住人数
|
|
|
| 2064
| 人
| 3.2人/户
|
机动车停车位
|
|
|
| 571
| 辆
| 全区平衡
|
第二章 建筑 1、 设计依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005年版））
建筑设计防火规范（GB50016-2006）
民用建筑设计通则（GB50352-2005）
人民防空工程设计防火规范（GB50098-98（2001年版）
商店建筑设计规范（JGJ-48-88）
城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）
汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）
《住宅建筑规范》GB50368-2005（2005年版）
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
中华人民共和国工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）
山东省标准《住宅建筑设计标准》DBJ14-S1-2000
国家、山东省及淄博市有关的标准、规则、法规及规定。
业主提供的设计指导任务书及相关基础设计资料。
2、 总体规划及布局 1.在开发过程中体现生态性目标 在本基地的具体的开发和建设过程中，以生态居住区为发展目标。在绿化、景观的实施过程积极利用现有自然要素、城市要素的作用，利用大规模植被绿化的视线导向形成居住区的整体环境系统。同时在开发建设过程中坚持节省能源、资源、减少废物排放的原则，使本基地规划设计成为该地区的一个生态化的范例。 2.统一规划指导下在具体设计中体现独特性目标 设计在统一的规划原则指引下，针对不同的设计子项力图实现独立的设计目标：中心会所，主题明确、形象突出、高贵典雅，彰显住区品质与魅力；高层住宅区将以打造“绿色家园”为目标，以现代新古典风格形象为基本形态和景观设计原则，强调景观纵深、广场布置、立体绿化和花草的多层次种植组织,使该区域“楼在绿中、人在花中”。多层住宅区，将按照季季有花、处处成景的原则,打造归属感强烈、生活化、情趣化的高端住宅形象，强调现代新古典风格与现实生活需求的共生，打造都市中的“精神花园”。幼儿园精心选址，科学规划，专设道路与市政路连通，缓冲上下园期间交通高峰。分段式景观商业网点沿金晶大道和人民西路展开，交通便捷、到达方便、服务辐射面广，形成了极具引导力和标志性的整体街区形象。 3.在开发、风貌方面注重地区开发与周边发展的结合 设计充分考虑了当前的开发需求，体现近、远期结合的指导思想。规划根据基地形状及周边关系，充分利用基地外便利交通和景观规划进行设计。设计通过地标性的会所形象和精致典雅的沿街建筑风貌，展现设计主题与街区形象。 4. 情境社区 城市居住社区发展至今，也历经了反反复复的聚集、分离、疏散，乃至回归，终于人们慢慢认识到，营造美好的居住社区，不单单在于建筑单体、街区规划本身，而更重要的是关注居住在其中人的需求和感受，研究他们的交往和生活方式。就像德国著名哲理诗人荷尔德林所描绘得那样，“人充满劳绩，但还诗意地栖居于大地之上”，已经成为了所有人共同追求的目标。情境化设计思路贯穿设计始末，建筑、园林、室内一体化——一砖一瓦一斧一凿、一枯一荣一草一木均是为了阐释一个主题——社区的情境，人性的关怀。 3、 交通组织及消防救护 （1）车流： a.出入口
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