可研报告
     
     
     
     
    中关村西区23号地
    项目建议书代可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    北京中设泛华工程咨询有限公司
    二〇〇六年八月四日
     
     
    目      录
    第一章  项目基本情况              1
    1.1项目概况              1
    1.2项目单位简介              2
    1.3项目技术经济指标              3
    1.4报告编制依据              3
    第二章  项目建设的背景和必要性              4
    2.1项目建设的背景              4
    2.2项目建设的必要性              5
    第三章  投资环境分析              8
    31总体宏观经济分析              8
    32国家政策及土地市场分析              10
    33房地产市场分析              14
    34商业地产市场分析              16
    35写字楼市场分析              19
    36酒店类物业地产市场分析              21
    第四章  区域市场分析              24
    41中关村地区商业地产市场分析              24
    42中关村地区写字楼地产市场分析              25
    43中关村地区酒店类物业地产市场分析              29
    第五章  项目市场定位              31
    51中关村地区市场总体分析              31
    52项目业态组合              31
    53项目客户群分析              31
    第六章 项目选址及建设条件分析              34
    61项目用地范围及自然状况              34
    62市政配套条件              34
    63社会人文环境              35
    第七章   项目建设方案              36
    71项目总体规划              36
    72建设规模及概况              37
    73项目建设风格              37
    74项目外部配套建设方案              38
    第八章  项目节能、节水、环保、消防              41
    81节能              41
    82节水              43
    83环保分析              44
    84消防安全              44
    第九章  项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响              46
    91编织依据              46
    92安全与劳动保护              46
    93卫生防护              47
    94安全保卫及消防设施              47
    95项目建设对环境的影响及处理              48
    第十章  建设进度安排与工程管理              49
    101项目进展情况              49
    102项目进度安排              49
    103工程建设管理              52
    第十一章 项目招标组织              53
    111项目招标目的              53
    112招标原则及招投标方案              53
    第十二章  投资估算与资金筹措              55
    121投资估算说明              55
    122投资估算              56
    123资金来源与运用分析              59
    第十三章  项目财务评价              61
    131销售收入估算              61
    132成本分析              61
    133利润分析              62
    134财务指标分析              62
    135现金流量分析              63
    138结论              64
    第十四章 项目社会评价              65
    141对就业效益的影响              65
    142对环境效益的影响              65
    143对政府财政的影响              65
    144对区域发展的影响              65
    第十五章  风险因素分析              66
    151工期风险及防范              66
    152工程质量风险及防范              66
    153环境风险及预防              66
    154利润临界点(盈亏平衡)分析表              67
    155敏感性分析              68
    第十六章  结论              71
    基本报表 1    中关村西区23号地全投资现金流量表              72
    基本报表 2    中关村西区23号地资本金现金流量表              75
    基本报表 3    中关村西区23号地损益表              77
    基本报表 4    中关村西区23号地资产负债表              78
    辅助报表1    中关村西区23号地投资总计划表              79
    辅助报表2    中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表              80
    辅助报表3    中关村西区23号地资金筹措计划表              81
    辅助报表4    中关村西区23号地借(贷)款明细表              82
    辅助报表5    中关村西区23号地还款付息表              83
    附件              84
    
     

第一章  项目基本情况

1.1项目概况

    (一)项目名称
        中关村西区23号地
    (二)项目建设地点
    项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区(IV区)用地东南部,基地近似成三角形,基地面积约2.67公顷。具体四至范围是:南侧为海淀镇南街(丹棱路),西侧为规划(9)号路,西北侧为规划(4)号路,东北侧为海淀斜街(规划步行商业街)。
    (三)项目建设内容
    中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2,地下建筑面积74798m2。地下四层,地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房,共设有900个机动车停车位,其中地下892个,地上8个;自行车停车位1369个;地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成,酒店24层,高90.00m;写字楼19层,高81.85m;商业6层,高32.50m。
    (四)项目组织运营过程
    中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前,项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同(京地出合字(2001)第237号)、市规划委设计方案复函(2006规复函字0279号)。
    北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设,其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。
       
    (五)项目投资收益
    经计算,本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元,此时,利润总额为30574万元,所得税为11733.87万元,税后利润为18840.44万元。
    根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率,年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入,现金流出为建设投资与财务成本,经计算各项财务指标为:
    税前
    全投资财务内部收益率
    %
    19.3
     
    全投资财务净现值(Ic=10%)
    万元
    13517
     
    全投资静态回收期
    
    1.95
     
    全投资动态回收期
    
    2.09
     
    全投资投资利润率
    %
    17.65
    税后
    全投资财务内部收益率
    %
    12.49
     
    全投资财务净现值(Ic=10%)
    万元
    3580
     
    全投资静态回收期
    
    2.04
     
    全投资动态回收期
    
    2.2
     
    全投资投资利润率
    %
    10.87
    上述数据表明本项目在财力上是可行的,投资可获一定的效益。
    (六)项目融资
    中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。
    (七)项目建设周期
    中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月,从2006年9月开始至2008年6月。其中, 2006年11月至2007年1月为基础施工期,2007年2月至2007年8月为结构施工期,2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。
     

1.2项目单位简介

    (一)建设单位情况
    北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。
    单位名称:北京科技园置业股份有限公司
    注册地址:北京市海淀区海淀南路21号
    法人代表:周玉臣
    注册资金:20000万元
    成立日期:1999年12月15日
    (二)、公司股东基本情况
    北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设(集团)股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。
    各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面,拥有雄厚的实力和丰富的经验,为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。
    (三)、公司核心业务
    北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设,其核心业务:房地产开发,基础设施建设;技术开发、技术转让;投资管理。
    公司在房地产开发,基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍,按照现代企业制度建设的经营管理机制,是保证高速运转的基础。

1.3项目技术经济指标

    规划用地面积:26734.954平方米
    总建筑面积:194066平方米
    其中:地上建筑面积:119268平方米(包括酒店:51629平方米,办公:25145平方米,商业:42494平方米),
    地下建筑面积:74798平方米。

1.4报告编制依据

    1、《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》(2006规复函字0279号)
        2、《北京中关村西区23号地项目设计说明》
    3、《北京市国有土地使用权出让合同》(京地出[合]字(2001)第237号)
      4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》


第二章  项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

    中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域,包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区,其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的
    
    1999年6月,国务院正式批复了北京市政府和科学技术部《关于实施科教兴国战略,加快建设中关村科技园区的请示》。这是继80年代设立深圳等经济特区,90年代开发开放浦东之后,国家跨世纪发展的又一重大战略举措。
    中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础,用10年的时间,把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区,成为国家科技创新示范基地、科技成
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