可研报告
中关村西区23号地
项目建议书代可行性研究报告
北京中设泛华工程咨询有限公司
二〇〇六年八月四日
目 录
第一章 项目基本情况 1
1.1项目概况 1
1.2项目单位简介 2
1.3项目技术经济指标 3
1.4报告编制依据 3
第二章 项目建设的背景和必要性 4
2.1项目建设的背景 4
2.2项目建设的必要性 5
第三章 投资环境分析 8
3．1总体宏观经济分析 8
3．2国家政策及土地市场分析 10
3．3房地产市场分析 14
3．4商业地产市场分析 16
3．5写字楼市场分析 19
3．6酒店类物业地产市场分析 21
第四章 区域市场分析 24
4．1中关村地区商业地产市场分析 24
4．2中关村地区写字楼地产市场分析 25
4．3中关村地区酒店类物业地产市场分析 29
第五章 项目市场定位 31
5．1中关村地区市场总体分析 31
5．2项目业态组合 31
5．3项目客户群分析 31
第六章 项目选址及建设条件分析 34
6．1项目用地范围及自然状况 34
6．2市政配套条件 34
6．3社会人文环境 35
第七章 项目建设方案 36
7．1项目总体规划 36
7．2建设规模及概况 37
7．3项目建设风格 37
7．4项目外部配套建设方案 38
第八章 项目节能、节水、环保、消防 41
8．1节能 41
8．2节水 43
8．3环保分析 44
8．4消防安全 44
第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 46
9．1编织依据 46
9．2安全与劳动保护 46
9．3卫生防护 47
9．4安全保卫及消防设施 47
9．5项目建设对环境的影响及处理 48
第十章 建设进度安排与工程管理 49
10．1项目进展情况 49
10．2项目进度安排 49
10．3工程建设管理 52
第十一章 项目招标组织 53
11．1项目招标目的 53
11．2招标原则及招投标方案 53
第十二章 投资估算与资金筹措 55
12．1投资估算说明 55
12．2投资估算 56
12．3资金来源与运用分析 59
第十三章 项目财务评价 61
13．1销售收入估算 61
13．2成本分析 61
13．3利润分析 62
13．4财务指标分析 62
13．5现金流量分析 63
13．8结论 64
第十四章 项目社会评价 65
14．1对就业效益的影响 65
14．2对环境效益的影响 65
14．3对政府财政的影响 65
14．4对区域发展的影响 65
第十五章 风险因素分析 66
15．1工期风险及防范 66
15．2工程质量风险及防范 66
15．3环境风险及预防 66
15．4利润临界点(盈亏平衡)分析表 67
15．5敏感性分析 68
第十六章 结论 71
基本报表 1 中关村西区23号地全投资现金流量表 72
基本报表 2 中关村西区23号地资本金现金流量表 75
基本报表 3 中关村西区23号地损益表 77
基本报表 4 中关村西区23号地资产负债表 78
辅助报表1 中关村西区23号地投资总计划表 79
辅助报表2 中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表 80
辅助报表3 中关村西区23号地资金筹措计划表 81
辅助报表4 中关村西区23号地借（贷）款明细表 82
辅助报表5 中关村西区23号地还款付息表 83
附件 84
第一章 项目基本情况
1.1项目概况
（一）项目名称 中关村西区23号地 （二）项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。 （三）项目建设内容 中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。 （四）项目组织运营过程 中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 （五）项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为： 税前
| 全投资财务内部收益率
| %
| 19.3
|
| 全投资财务净现值(Ic=10%)
| 万元
| 13517
|
| 全投资静态回收期
| 年
| 1.95
|
| 全投资动态回收期
| 年
| 2.09
|
| 全投资投资利润率
| %
| 17.65
|
税后
| 全投资财务内部收益率
| %
| 12.49
|
| 全投资财务净现值(Ic=10%)
| 万元
| 3580
|
| 全投资静态回收期
| 年
| 2.04
|
| 全投资动态回收期
| 年
| 2.2
|
| 全投资投资利润率
| %
| 10.87
|
上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。 （六）项目融资 中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。 （七）项目建设周期 中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中， 2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。 1.2项目单位简介
（一）建设单位情况 北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。 单位名称：北京科技园置业股份有限公司 注册地址：北京市海淀区海淀南路21号 法人代表：周玉臣 注册资金：20000万元 成立日期：1999年12月15日 （二）、公司股东基本情况 北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设（集团）股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。 各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。 （三）、公司核心业务 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。 公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。1.3项目技术经济指标
规划用地面积：26734.954平方米 总建筑面积：194066平方米 其中：地上建筑面积：119268平方米（包括酒店：51629平方米，办公：25145平方米，商业：42494平方米）， 地下建筑面积：74798平方米。1.4报告编制依据
1、《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》(2006规复函字0279号) 2、《北京中关村西区23号地项目设计说明》 3、《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2001）第237号） 4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
第二章 项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的。 
1999年6月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》。这是继80年代设立深圳等经济特区，90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。 中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用10年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成
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