德汇火车头广场综合体项目市场调研报告 
忠地行（广州）
德汇火车头广场综合体项目
市场调研报告
提报方：
忠地行
时 间：2009年10月23日
前言
本次对乌鲁木齐市商业发展现状进行调研，主要是对火车头广场附近各行业（如：百货、超市、酒店、写字楼、餐饮、专业市场等）做一个了解，并且对普通消费者和儿童消费者的消费特征进行分析，针对本项目附近商业的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的文字说明和统计。
一、调研目的
德汇火车头广场综合体项目，明年计划建设，包括专业市场、住宅。本次调研，主要是了解周边住宅市场、写字楼市场、商业市场，以及消费者的消费特征，来寻找市场空白点，为项目前期的规划设计，提供市场依据；为确定项目各个功能空间的业态、规模、目标客户，提供相关资料。
二、调研时间
2009年9月12日～10月22日
三、信息来源
主要来自于各行业业态的实地调研的信息；与商家沟通得到的信息；乌鲁木齐市政府部门及政府网站；乌鲁木齐晚报、晨报、都市报等媒体，以及相关文字资料；消费者调研问卷获得的信息（普通消费者共发放270份，儿童消费者共发放310份）。
四、调研区域
主要以沙区（黄河路、长江路、仓房沟路、钱塘江路、宝山路、扬子江路）、天山区（中山路、解放路）、新市区（儿童公园、龙庭华清园小区、美居物流园）、水区（南湖广场、华凌）为主要数据采集点，附带周边部分街、巷作大致了解，以供数据参考。
五、调研对象
根据乌鲁木齐目前商业市场的发展情况，针对餐饮、写字楼、酒店、商场超市等展开调研，重点对火车站商圈的专业市场，尤其是儿童用品市场、儿童消费者家长进行调研。
六、调研内容
1、乌鲁木齐经济发展情况
2、乌鲁木齐居民消费者特征
3、项目周边各个行业的经营状况、租金水平
4、乌鲁木齐住宅、写字间市场总体分析
七、信息统计分析
通过前期的调研，结合市场状况，我们将以上的原始信息进行分析、归纳、总结、统计，并做进一步提炼，以期能发现一些问题，得到一些规律，为公司后期商业规划及商业开发提供一定的数据支持，在此基础上进行总体市场定位的研究。
目录
第一章 项目的概况分析 7
第一节 项目基本情况介绍 7
一、项目名称介绍 7
二、项目宗地位置介绍 7
三、项目合作单位介绍 7
四、承担市场研究的单位介绍 8
第二节 项目产生背景 8
第二章 项目投资环境分析 9
第一节 项目经济环境分析 9
一、2008年乌鲁木齐经济环境状况分析 9
1、国民生产总值分析 9
2、居民收入水平分析 9
3、社会消费品零售总额 10
4、外贸经济情况 11
5、人口情况 12
二、2009年第三季度乌鲁木齐经济环境状况分析 13
1、居民收入水平分析 13
2、社会固定资产投资分析 14
3、社会消费品零售总额分析 15
第二节 项目城市规划分析 16
一、新疆城市规划分析 16
二、乌鲁木齐城市规划分析 17
1、乌鲁木齐简介 17
2、乌鲁木齐城市规划 19
第三章 项目竞争环境分析 21
第一节 乌鲁木齐房地产市场分析 21
一、2008年乌鲁木齐房地产市场分析 21
1、历年乌鲁木齐房地产总体情况分析 21
2、2008年乌鲁木齐房地产市场总体情况分析 24
3、2008年乌鲁木齐房地产市场特征分析 24
4、2008年乌鲁木齐房地产市场存在的问题 25
二、2009年第三季度乌鲁木齐房地产市场分析 26
1、第三季度房地产市场投资分析 26
2、第三季度房地产项目工程状态分析 27
3、第三季度房地产项目销售现状分析 28
三、乌鲁木齐热销楼盘市场情况 29
（一）、2007年热销楼盘市场情况 29
1、2007年首府热销楼盘概况 29
2、2007年热销楼盘市场特征 30
3、2007年热销楼盘解析 30
（二）、2008年热销楼盘市场情况 33
1、2008年热销楼盘市场特征 34
2、2008年热销楼盘解析 35
（三）、2009年热销楼盘市场情况 38
1、2009年首府热销楼盘概况 38
2、2009年热销楼盘市场特征 39
3、2009年热销楼盘解析 40
（四）、市场热销户型介绍 42
第二节 乌鲁木齐商业市场分析 43
一、乌鲁木齐商圈分布情况 43
1、铁路局商圈 43
2、友好商圈 43
3、南湖商圈 44
4、中山路商圈 44
5、大小西门商圈 44
6、二道桥商圈 45
7、火车站商圈 45
二、乌鲁木齐商业市场发展阶段 46
1、2004年——2005年 46
2、2006年——2007年 46
3、2008年——2009年 47
第三节 乌鲁木齐写字间市场分析 48
一、写字间市场的区域划分 49
1、小西沟 49
2、友好 51
3、黄河路 51
4、中山路 52
（二）、市场在售写字间项目情况 55
1、大成国际 55
2、盈科财富中心 55
3、万豪商务大厦 56
4、百花村国际信息大厦 57
5、时代广场 58
6、中天大厦 59
（三）、09年首府写字楼市场分析 59
1、市场开发量增大 60
2、高品质写字楼出现 60
3、逐渐向“未来型写字楼”过度 60
第四章 项目分析 62
第一节 项目区域分析 62
一、区域现状及发展 62
第二节 项目交通分析 64
一、道路情况 64
二、交通情况 64
三、交通规划情况 64
第三节 火车头儿童批发市场情况 67
一、火车头各专业市场基本情况 67
1、火车头各专业市场的基本情况 67
二、目标客户分析 68
1、批发为主、零售为辅 68
2、地州客户为主、乌市和外商客户为辅 68
三、商户满意度分析 69
1、公共设施维护 69
2、宣传推广 70
3、沟通交流 70
4、公摊 71
5、人流动线 71
6、货运电梯 72
7、业态规划 72
8、导视 73
四、顾客满意度分析 73
1、商户态度 73
2、购物环境 74
3、商品种类及品牌 74
4、货物托运 75
第四节 项目周边住宅市场情况 75
第五节 项目周边商业市场情况 77
一、综合型购物中心及中、高档百货公司 77
二、超市 80
三、美食广场 80
四、专业市场 81
五、酒店 87
第五章 消费者调研分析 89
一、普通消费者调研分析 89
1、性别 89
2、年龄 90
3、家庭人数 90
4、学历 91
5、职业 91
6、居住区域 92
7、交通工具 92
8、家庭月收入 93
二、儿童、少年消费者调研分析 98
第一章 项目的概况分析
第一节 项目基本情况介绍
一、项目名称介绍
火车头广场综合体项目（以下简称本项目）
二、项目宗地位置介绍
本项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路，是集童装、眼镜、图书、五金用品为一体的专业批发、零售市场。已经营的为A座、B座、C座、D座、F座。均建于2002年，其中A、B座的业态为玩具、摄影婚纱等，C座的业态为五金及日常用品、D座的业态为童装、F座的业态为眼镜及图书。西临宝山路、东临家属院（医疗器材有限公司）、北临奇台路银星大酒店、南临家属院。属于商贸繁华地段，周边生活配套设施齐全，交通便利。距离商贸城、新奇广场，富丽华大酒店、鸿福酒店，火车站、碾子沟客运站都非常方便。
三、项目