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安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司

    安徽中庙碧桂园A区项目

    安徽中庙鸣凤岗新区综合项目
    （碧桂园滨湖城A区）


    项目申请报告



    安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司
    二○○九年八月

    4

目　　　　　　录

    1.              项目总论              5
    1.1.              项目背景              5
    1.2.              可行性研究结论              7
    2.              项目建设内容              9
    2.1              项目概况              9
    2.2              项目建筑规模概况              9
    3.              项目投资环境及市场研究              10
    3.1              合肥城市概况              11
    3.2              合肥市房地产板块分析              13
    4.              项目地块解析              16
    4.1              项目位置              16
    4.2              本次可行性研究范围              16
    4.3              项目地块解析              16
    5.              项目定位及发展设想              18
    5.1              项目整体市场定位              18
    5.2              客户定位              18
    5.3              价格定位              18
    6.              项目开发建设进度安排              19
    6.1              有关工程计划说明              19
    6.2              施工横道图              19
    7.              环境保护及相关措施              21
    8.              新型环保建筑材料的应用              27
    9.              投资估算及资金筹措              29
    9.1              项目总投资估算              29
    9.2              资金筹措              31
    10.              销售及经营收入测定              32
    10.1              物业销售收入估算              32
    10.2              销售利润              33
    11.              财务分析              34
    11.1              赢利能力分析              34
    11.2              项目盈亏平衡分析              34
    12.              项目运营管理              35
    13.              项目拆迁安置计划              36
    14.              社会效益和影响分析              37
    15.              可行性研究结论              38
    附件一：项目平面位置图
    附件二：项目规划方案图
    附件三：建设项目选址意见书
    附件四：企业相关资料
    附件五：验资报告书

1.
项目总论

    1.1.      项目背景
    1.1.1.      项目名称
    安徽中庙鸣凤岗新区综合开发项目（碧桂园滨湖城A区）
    1.1.2.      开发公司
    碧桂园集团发展有限公司的全资子公司之一—富高国际有限公司是安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司唯一出资方，企业性质是外资独资有限公司，安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司是本项目开发的法人主体。
    1.1.3.      企业简介
    (1)      碧桂园集团
    碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，碧桂园已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。集团的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时集团亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。
    碧桂园集团的住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。我们的客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。
    截止至2007年1月31日，我们有近30个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、内蒙古、江苏及辽宁省亦有项目处在发展之中。
    (2)      安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司
    安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司成立于2007年6月，公司目前具备房地产暂定资质，注册资本20000万元，经营范围为普通住宅的开发建设、房地产开发和销售。法定代表人为杨文杰。
    公司成立后，通过挂牌取得了本项目土地，目前土地使用权证正在办理过程中。
    1.1.4.      研究工作依据
    (1)      《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
    (2)      《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
    (3)      《巢湖市建设工程价格信息》(2007.6)
    (4)      企业的相关资料
    (5)      本项目相关的优惠政策。
    1.1.5.      项目开发手续
    (1)      项目土地使用权取得
    本项目地块于2007年6月14日通过国土部门挂牌取得，目前土地使用权证正在办理过程中。
    (2)      项目进展
    目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前处于施工准备阶段。
    由于项目所处地段目前仍为陌生区域，项目生活用水、污水排放、供电等市政配套设施由我方配合政府解决，目前市政配套方案已基本确定。
    (3)      结论
    项目开发手续合法。
    1.2.      可行性研究结论
    1.2.1.      市场预测
    本项目距离合肥市区约35公里，约50分钟车程，同时，项目周边居住大量地缘性居民，本项目档次定位为中低档普通住宅，项目定位为面向周边客户的最具性价比的普通住宅，根据对合肥市及周边房地产市场的研究，本项目具有良好的自然环境及极高产品性价比，从客户置业阶段分析，合肥已步入了郊区置业与城区置业并行的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例日益提高，对于本项目周边区域，也良好的住宅产品供应，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，辅以良好的交通条件，必将成为当地经济的亮点及区域名片。
    1.2.2.      工程建设进度
    项目计划基本同步开始建设，2007年10月开工，计划开发期为1年。2008年底竣工。
    1.2.3.      投资估算及资金筹措
    项目总投资为20000万元，折合约2700万美元。
    项目总投资估算表

序号	项目名称	总额（万元）
1	土地成本	3000
2	前期工程费	1000
3	建安工程	13000
5	管理费	1000
6	不可预见费	1000
7	财务费用	1000
9	合计	20000

    1.2.4.      项目综合评价结论
    (1)      项目建设后续资金有保证
    项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。
    (2)      项目具有良好的社会效益
    项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。
    (3)      项目经济效益属行业正常水平
    项目主要经济指标

序号	项目	单位	指标
1	占地面积	m2	125620
2	总建筑面积	m2	160000
3	项目总投资	万元	20000
4	项目销售收入	万元	35000
5	税后利润	万元	4500
6	投资净利润率（税后）		38%

2.
项目建设内容

    2.1      项目概况
    项目总占地面积约12.56万平方米，总建筑面积为16万平方米，其中公建及市政配套建筑面积为2000平方米。
    项目主要配套市政设施由项目自身配套解决，如在项目区附近建设自来水厂、污水处理厂、变电所及天然气站等，所有设施仅供项目本身服务。

    图表 1安徽中庙碧桂园“A区”项目用地分布图
    注：图中蓝色地块为项目用地位置。

    表格 1项目地块控制指标

序号	地块编码	用地性质	用地面积（m2）	容积率
1	02-02	居住用地	125620	＜2.0

2.2 项目建筑规模概况

序号	物业类型	建筑面积（m2）
1	住宅	160000

项目投资环境及市场研究

项目界于巢湖市和合肥市之间的中庙镇，北部与合肥滨湖快速干道相连，南边与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖——巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。从拟建项目所在地出发，40分钟即可抵达合肥骆岗机场，已开通国内外航线70多条，可直达国内各主要城市。

    3.1      合肥城市概况
    3.1.1      安徽核心城市
    1、合肥都市圈：
合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；改革开放以来，合肥市经济社会发展步

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