郎溪县项目市场前期调研报告
    （地块2008-3）
     
     
    ****置业
    08年04月
     
     
    一、城市概况
    二、城市规划
    三、城市经济发展
    四、房地产市场分析
    五、项目地块分析
    六、总结
    附件：城市环境
     
     
    一、城市概况
    

1、地理位置
    郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。
    2、人口面积
    全县总人口33.45万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约五万人）
    3、行政区划
    郎溪县辖8个镇、4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。
    

4、交通环境
    郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。
    318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，距南京禄口机场75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里（该码头是集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头）境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。
     
    5、历史沿革
    1914年置郎溪县。据《桐川志》：“建平县前有郎溪，以居民郎姓得名。其地为郎埠镇。”“郎埠”，又作“郎步”。
    2000年，郎溪县辖8个镇、9个乡。（根据第五次人口普查数据：全县总人口316592人，其中：建平镇 42282 定埠镇 13537 梅渚镇 15862 涛城镇 32471 十字镇 33003 东夏镇 15721 南丰镇 22018 毕桥镇 17107 岗南乡 10618 凌笪乡 16794 水鸣乡 8489 姚村乡 18178 飞鲤乡 18004 幸福乡 15794 下湖乡 12849 钟桥乡 15338 城南乡 8527）
    6、生活环境
    郎溪历史悠久，人杰地灵，历史名人伍子胥、岳飞、李秀成和国画大师张大千都在这里留下了珍贵的遗迹。郎溪地处北亚热带季风气候区，全年气候温和，平均气温为15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照时2107.5小时。境内山水资源丰富，原生态风景优美，环境怡人，服务设施完善，是居家创业的理想之地。
    县内名胜
    ●异石天成的石佛山-天子湖风景区
    ●碧波荡漾的南漪湖福寿岛风景区
    ●景色怡人的高井庙森林公园风景区
    异彩纷呈的景点：
    ●独具特色的蒙古风情园
    ●怀古追思的鸦山古道、胥溪河畔
    ●别具一格的农家乐
    ●涛峰远望、石涧春和、茅岭凝青、伍牙飞翠、石佛撑云、
    峡岭回峦、清溪漾月、平湖拍空
    


    


     
     
     
     
    7、自然资源
    郎溪，景色秀美，丘陵此起彼伏，河湖星罗棋布，青山绿水交相辉映，石佛山、龙须湖、高井庙森林公园等旅游景点异彩纷呈，历史文化底蕴丰厚。郎溪，气候温润，素有“鱼米之乡”、“天然植物园”之美誉，是安徽省无公害农业十强县、国家商品粮基地县。境内8万亩茶园连绵起伏，堆绿叠翠，30余种国家、部级名茶馨香四溢，被农业部授予“中国绿茶之乡”之美称。主要特产有历史名茶“瑞草魁”、“古南丰”黄酒、金丝蜜枣、姚村闷酱、雁鹅、银鱼、青虾、蟹、鳖等。主要矿产有黄砂、石灰石、花岗岩、高岭土、叶腊石等，萤石储量200万吨，居华东之冠。
     
     
     
     
     
     
    8、郎溪经济开发区
    

位于县城以北5公里处，以郎溧公路为主轴分东西两区，总体规划22.44平方公里，规划结构为“一心三片”。“一心”即公共中心，含行政管理、商贸零售、休闲服务等多项功能，主要沿分流路两侧与郎溧公路东侧安排。“三片”即西片、中片、东片，“西片”指郎溧公路以西区域，主要功能为生产，以安排工业项目为主；“中片”指中心区域，内含公共中心，主要功能为商贸服务与居住教育、休闲度假等，以安排公共服务设施用地与居住用地为主；“东片”指郎溧公路以东区域，主要功能为生产与储运，以安排工业用地与仓储物流用地为主。总体发展目标是把开发区逐步建设成为基础设施完善、服务功能配套、产业优势明显、投资环境优良的中国先进制造业基地和县城北部工业新城。
    开发区按照“一区多园”的发展思路，强力推进产业园、产业链招商。目前已初步形成箱包产业集群、锦城科技创业园、个私经济创业园、再就业创业园、精密铸造工业园、瑞宝（国际）汽车工业园等特色园区。一批新型材料、机械制造、轻工纺织、金属压延、IT电子、农副产品深加工等项目相继落户。
    2007年1-7月份，开发区完成固定资产投资3.77亿元，其中基础设施建设项目10个，完成投入8284万元；工业企业在建项目31个，完成投入2.94亿元。区内20户企业实现工业总产值6.27亿元，税收2400万元，出口创汇2268万美元。
    小结：
    郎溪县位于安徽省东南和发达的苏浙地区接壤，区位优势明显。县城城区面积较小，人口约五万人。县城道路规划建设较差。目前经济和城市发展较慢。主要原因是没有支柱型经济产业来带动地区的发展。随着近几年开发区的建设和民营企业的崛起（茶叶和酒产业占主导地位），在一定程度上带动了郎溪县整体发展，但目前还处于起步阶段。从郎溪县个人经济来源看，居民主要收入来自到苏浙地区打工，所以出现了个人经济收入较高，当地经济发展较差的现状。
    优越的地理位置，秀美的山水景色，丰富的自然资源及郎溪县政府务实、进取的发展策略，我们可以预见在不久的将来，皖东南一座新兴的生态花园城市、经济强市在郎溪崛起，届时它必将成为连接皖、苏、浙、沪的中心枢扭。
    

二、城市规划
    近年来，郎溪县基础设施已经日趋完美，同时自然生态环境也得到了较好的维护，旅游业发展迅速。而且，从长远看，郎溪政府，确立“工业强县、两治兴县、开放治县、生态立县”的基本方略；
    在发展布局上，以长三角经济商业圈为背景，以“大开放、大协作、大配套、大集群”为导向，进一步融入苏、浙、沪经济圈的集合体中，成为皖东南对接苏、浙、沪沿线的生态休闲旅游的“示范园”，并将城市打造成独县水乡风情、富有现代化气息的生态园林城市，全面提升省经济开发区、十字经济开发区和新发经济开发区在郎溪经济发展中的重要作用。
    按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（2007年-2020年），以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。
    根据县城总体规划，2008年县城区市政建设共有六大项目：
    即郎川大道东段、亭子山路确定为贯穿县城的主干道，道路建设标准为城市主干道II级；
    伍员路、郎涛路确定为县城次干道，道路建设标准为城市次干道III级；
    还有郎川大道西段北侧续建道路与部分雨污合流管道工程。
    该市政建设六大项目总投资估算18478.6万元，项目建设方式采用BT模式，工程计划08年6月中旬动工建设，全部项目在两年时间内竣工投入使用。力争到“十一五”末开发区建成区面积达到10平方公里，城市建成区面积达到8平方公里，新农村示范工程建设迈出新步伐。
    注：该项目位于‘北延’开发的重点发展区域，紧靠未来郎溪的市政服务区，目前郎溪县法院、地税局等一批政府部门已经建成并办公。同时郎川大道也在加紧施工，预计08年8月通车。根据县“十一五”发展规划和城市建设规划，到2010年郎溪县城区域人口达到8-10万，新增人口住房需求量近1万套，经济适用房和廉租住房达4千套。
    三、城市经济发展
    1、2007年郎溪县经济发展情况
    预计完成地区生产总值33亿元，比上年增长16.5%。财政一般预算收入2.38亿元，增长56.6%，其中地方一般预算收入1.39亿元，增长52.8%。全社会固定资产投资34亿元，增长70%。社会消费品零售总额8.5亿元，增长19.5%。进出口总额5200万美元，增长11.4%。城镇在岗职工人均工资18115元，增长23%。农民人均纯收入3450元，增长27%。
    工业经济保持较快增长。预计完成规模以上工业增加值12.9亿元，增长23%。工业经济效益综合指数260%。规模以上工业企业发展到67户，新增21户。13户企业年销售收入超亿元。4户企业、6个产品分别被认定为省高新技术企业、高新技术产品， 26个项目被列入省技术改造“百千工程”投资导向计划。
     
     
     
     
    2007年郎溪县主要数据对比
    
     
    2、2006年郎溪县国民生产总值和人均生产总值对比

    2006年，郎溪县GDP排名在宣城市七个地区中位于倒数第二位，为27亿元。仅高