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    宿州中央大厦项目营销策划报告
     
    目录
    第一部分  宿州概况及经济发展情况………………………………………………
    第二部分  宿州高层物业调研………………………………………………………
    第三部分  项目定位…………………………………………………………………
    第四部分  客户定位及产品建议……………………………………………………
    第五部分  营销推广…………………………………………………………………
     
     
     
     
     
     
     
     
    前言
    首先，感谢贵公司给予我司参与中央大厦项目提报的机会。在初次与开发商接触后，我司成立了专案组。在进行了大量的数据收集和部分市场调研工作后，完成了本项目的定位，并对项目营销作了细致的阐述。
    　　我司认为：中央广场项目存在较大操作空间，经过较为充分的论证，我司对操作该项目有十足的信心，我们将在今后的工作中竭尽全力，为贵公司提供最好的服务。
    　　由于时间较仓促，本次报告的内容主要是表达我司对项目的初判及策略的方向性思考。预祝本项目成功热销！谢谢！
                                             安徽百惠置业投资顾问机构
                                                      2009.10.18
     
    第一部分  宿州概况及经济发展情况
     
     
     
    
     
     
     
    一、多角度看宿州
     
     
    










     
     
     
     
    中国的宿州
    历 史 的
    宿州是一座具有1200年历史的古城，5000年前便有人进行开发活动。始建于唐宪宗元和四年(公元809年)，具有历史的意义。
    宿州市位于安徽省最北部，于苏、鲁、豫三省十一个县市接壤，史有“皖北大门”、“徐南形胜”之称，是安徽省的北大门与皖东北重要的加工业基地和商贸物流中心之一。
    宿州市东临洪泽（湖），西接芒砀（山），南濒涡淮（河），北驾故黄（河）；襟蚌埠带徐州，望连云（港）接亳（州)商(丘），处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带西缘，是陇海经济带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头堡；是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿，又是南北经济文化交汇的要冲。
    宿州地近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、南下北上的交汇点，具有比较优越的区位条件。与徐州市更是近邻，地理上无缝对接，文化上一脉相承，产业上相辅相连，在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起。
    安徽的宿州
    商 贸 的
    华东的宿州
    纽 带 的
    我们所理解的suzhou      ……
    北纬33.18°，东经111.9°。
    宿州市位于安徽省东北部，全市东西长约184.6公里,南北宽约151.2公里，总面积为9786平方公里，人口规模近期（2010年）60万人，远期（2020年）70-75万人。自然资源丰富，名特产品众多，其中灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。总之，无论是自然地理，还是历史人文，乃至于政治、经济、文化、军事都有她眩目的座标。
     
    都市的宿州
    产 业 的
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、城市规划
    宿州市近期城市建设规划主要方向为以下四大区域：
    汴河新区：以三角洲公园为中心的新区是城市重点拓展空间；
    西南片区：以西昌南路与纺织中路为重点的区域；
    南部产业职能区：主要包括迎宾大道和南外环区域；
    道东片区：以淮河东路与浍水东路为主的区域改造。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


    汴河新区
    南部片区
    东部片区
    符离镇区
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    三、宿州经济发展——GDP总值
    宿州市GDP总量一直呈现稳步增长的态势，但增长率时有波动，且低于安徽省同期GDP增长率（近五年平均12.2%）；经济发展的速度较慢。
      2007年宿州市GDP为424.9亿元，同比增长12.5%，增速提高
     
     
    
     
    四、宿州经济发展——与省内同等城市比较
    ?        宿州市国名生产总值在安徽北部片区的城市中排名靠前，但就人均国名生产总值来看，在全省仍处于中等偏下水平，城市化水平仍然不高。
    ?        宿州市的GDP增长率也低于其他城市，低于全省平均水平，表现出经济发展的后劲不足。
     
     
    
     
     
     
    五、固定资产投资与房地产投资
    宿州市历年固定资产投资呈现稳步增长的态势，且增长率也呈逐渐上升的趋势发展，固定资产投资增速较快；
    

固定资产投资增速迅猛，所占固定资产投资的比例也在不断上升，房地产投资增速也间接反应了宿州房地产发展的速度较快；
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    六、宏观经济情况总结
     
    

    1
     宿州市随着城市规划的不断完善，城市规模也在不断扩大，经济发展的前景广阔，对房地产的发展有一定的支撑作用；
    2
     宿州市经济水平在皖北地区位于前列，但城市规模不大，人均收入水平也相对较低，对房地产的发展有一定的制约；
    3
    ?       宿州在四大片区拓展的带动下，城市发展的活力逐渐显现，对于房地产的发展有极大的促进作用；
    ?       随着宿州城市化水平的不断加大，城市人口增多，也在客观上提升了房地产业的发展空间。
    
     
    第二部分  宿州高层住宅及写字楼研究
    一、宿州房地产板块与分布
    ?        宿州市的房地产板块目前可以分为六个，分别是老城区板块、汴河新区板块、道东板块、西区板块、南区板块和经济技术开发区板块；
    ?        几大板块相互联系，构成宿州“L”的城市发展空间。