天泽·创世纪前期策划案
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文档编号：Jl/fxbg-001 修改记录编号：001
第 1 册/共1 册
“天 泽 ·创 世 纪”前期
策 划 案
总页数
| 83
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| 79
| 附录
| 0
| 生效日期：2007年9月23日
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编制：
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| 批准：
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合肥天赐房地产营销代理公司
二零零七年九月二十三日
目 录
第一章 市场分析 5
一、宏观环境因素分析 5
1.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析: 6
1.2蚌山区现状及发展趋向分析 7
二、蚌埠市房地产市场分析 9
2.1蚌埠市房地产现状及趋向分析 9
2.2蚌埠市房地产市场供求分析 9
2.3蚌埠市房地产市场价格分析 14
2.4蚌埠市房地产市场空置简析 14
2.5各区房地产市场特点及趋势 15
三、蚌埠市市民消费行为分析 17
3.1居民收入水平和消费结构分析 17
3.2蚌埠市民消费心理分析 18
四、客户群分析 19
4.1目标客户群 19
4.2目标客户群的需求分析 20
第二章 项目分析 23
一、地理位置 23
二、项目规模 25
三、项目现状 26
四、项目的资源整合 26
4.1与城市规划前景的整合 26
4.2与区域发展最高住宅业态的整合 27
4.3与龙子湖旅游资源的整合 28
五、项目SWOT分析 28
5.1、项目优势分析 28
5.2、项目劣势分析 30
5.3、项目机会分析 30
5.4、项目威胁分析 31
第三章 蚌埠重点在售楼盘分析 33
一、概述： 33
二、重点项目调查分析： 33
1、宝龙城市广场 33
2、阿尔卡迪亚 35
3、紫荆名流 37
4、财富广场 38
三、重点项目统计比较 39
四、重点项目价格及销售情况比较分析 40
第四章、项目定位 43
一、项目市场定位 43
1.1 市场定位理念 43
1.2市场定位 43
二、项目形象定位 44
2.1形象主题定位 44
2.2支持点 44
2.3 项目案名建议 45
第五章 整体规划建议 49
一、项目总体规划思路 49
1.1、公园的概念 49
1.2、建立具有蚌埠特色的公园旅游文化地产 50
二、建筑风格建议 50
2.1、项目建筑设计具体建议 51
三、环境设计建议 57
3.1花的海洋 57
3.2动态园林休闲区 58
3.3音乐无限 58
3.4艺术之都 58
四、设施配套建议 59
4.1住宅项目的主要配套 59
4.2规划配套设施的原则建议 59
4.3具体配套建议 60
五、物业管理建议 60
5．1物业管理提前介入的工作 60
六．住宅其他规划建议 61
6．1人流引导 61
6．2交通组织 61
6．3辅助性服务设施 61
七、回迁住宅部分规划建议 62
7.1建议原则 62
第六章 总体营销推广方案 63
一、总体推广战略思路 63
二、项目形象定位 67
1、项目定位 67
2、客户定位 68
三、高层推广思路——实景营销，情景营销 68
3.1、售楼处 69
3.2、设置泛景观样板房及人性化的看楼服务 69
3.3销售手法 70
四、整合推广策略 72
4.1、高层推广阶段与主题安排 72
4.2、主卖点诉求 74
4.3、项目包装手法 75
4.4、广告主卖点诉求 76
4.5、媒体宣传策略 79
4.6、主题活动策略 80
4.7、单位推售策略 81
4.8、价格策略 81
4.9、促销措施策略 81
4.10、宣传推广策略 82
结 语 87
第一章 市场分析
一、宏观环境因素分析
蚌埠市位于北纬33°01′至32°49′，东经117°31′至117°11′，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。
据2004年末统计结果，蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135 公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里， 其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里， 建成区面积70平方公里。
2006年全年人口出生率12.31‰，比上年上升1.79‰,人口死亡率4.20‰,人口自然增长率8.11‰。年末户籍总户数96.18万户，其中市辖区 27.05万户。年末总人口352.47万人,比年初增加3.14万人。分年龄段看，18岁以下84.66万人，占总人口24.1%；18-35岁103.26万人，占总人口的29.29%；35-60岁的118.40万人，占总人口的33.59%；60岁以上46.15万人,占总人口的13.02%。总人口中，非农人口93.97万人。年末统计市辖区总人口达91.43万人，其中非农人口63.58万人。从性别来看，男性人口182.7万人，占51.8%,女性人口169.8万人，占48.2%。
1.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析:
2006年全年全市完成生产总值359.01亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值75.34亿元，增长10.2%；第二产业实现增加值141.16亿元，增长15.4%，其中工业增加值115.56亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值142.52亿元，增长12.3%。三大产业比例为21.0:39.3:39.7。按户籍人口计算，全市人均生产总值达10231元,增长12.2%。
年末全市从业人员187.3万人，比上年增加0.8万人。其中，第一产业98.2万人，减少2.3万人；第二产业35.6万人，增加3.2万人；第三产业53.5万人，减少0.1万人。
从业人员中，全市乡村从业人员157.06万人，同比增长0.5%。其中，工业从业人员16.31万人，增长19.3%。
2006年东海大道改造完成。建成龙子湖桥头公园一期，启动了锥子山景区建设。全年完成兴华街、国庆街北段、华大街等43条三、四类道路整修和改造；改建前进二里等55条街巷路灯，并新建路灯210套。火车站广场改造工程竣工，10月1日对外开放。完成南山公园开放式建设，6月1日对外免费开放。加大城市绿化美化面积，增加城市绿地2000亩。城市污水管网建设进展迅速，全年污水管网铺设18.4公里。
1.2蚌山区现状及发展趋向分析
天泽·创世纪
项目位于安徽省蚌埠市蚌山区，紧邻龙子湖风景区。属于城市中部，是蚌埠核心区域。
经济概况： 蚌山区是全市政治、经济、文化和信息中心，也是蚌埠市改革开放和对外交流的“窗口”。改革开放特别是党的十六大以来，全区经济和社会进入全面振兴和快速发展时期，经济实力显著增强，城市建设和管理提高到了一个新水平，改革开放取得丰硕成果，政治和社会形式保持稳定，社区建设跃上了一个新台阶，民主法制和精神文明建设成效显著，全区经济和社会各项事业出现了新的局面。2005年，国内生产总值完成76532.8万元，增长12.7%；财政总收入12485万元，比年初预计增长20.5%；作为老的工业城区，工业完成总产值63000万元；城镇居民人均消费水平2005年为9000元/人，全区经济保持了持续快速发展的良好势头。全区上下解放思想，与时俱进，抢抓机遇，奋力赶超，2005年，蚌山区成功引进了各类招商项目110多个，其中1000万元以上的项目达11个，全年实际引进市外资金30468万元，境外资金520万美元。
交通状况： 蚌山区作为蚌埠市核心区域，蚌埠火车站和长途汽车站坐落在本辖区，合徐、蚌宁高速公路经辖区周边而过。辖区内有华东地区最大的铁海联运的集装箱货运站，可直接办理货物的出口运输，汽运货柜当天可抵达北京、上海、天津、南京、连云港、济南、