柘皋镇金巢商贸城项目营销策划报告
     
    柘皋镇金巢商贸城项目营销策划报告
     
    前言：
    柘皋的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿金巢财富商贸城的整个工作过程。力求紧密结合项目销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化！
     
    第一部分、市场篇
     
    1、      整体商业市场状况分析
    1、区域概况
    古镇柘皋，安徽省综合改革试点镇，全省63个中心建制镇之一，2004年四月份被国家确定为全国重点中心镇，副县级建制。该镇南距巢湖市24KM，西离合肥市48 KM，东至南京137 KM。全镇总面积148平方公里，辖16个村委会，2个居委会，363个自然村，总人口78458人。镇建成区面积4.5平方公里，常住人口2.2万。
    柘皋素来商贸发达，为巢北最大商品集散地。改革开放以来，商贸业得到蓬勃发展，各类专业市场布局日趋合理，服务功能逐步增强，基础设施日臻完善。现已建有农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场，辅之以华联、苏果、泽华三大超市及临街2000多个商业门面和各类摊点。各类商品品种齐全，琳琅满目，日客流量达4─5万人，年商品成交额达1.8亿元。
     
    2、区域商业市场状况 
    ?      商品集散地形象深入人心，人气旺盛；
    由于特殊的地理位置和历史因素，柘皋商贸中心的形象深入人心，周边居民均将其视为商品采购的集中地和目的地，自古以来商业氛围异常活跃，每天清晨前往采购的人群人头攒动，华联、苏果、泽华三大超市和农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场及临街2000多个商业门面和各类摊点满足了人们的各类生活需求。促使柘皋商业水平不断向前发展。
     
    ?      经营品种齐全，但档次低、规模小；
    柘皋镇作为一个重要的商品集散地，服务于周边各大乡镇，市场经营的各类商业品种齐全，涵盖范围广，满足了区域的商业需求。但发展至今，仍然没有摆脱小规模与低档次的困扰，纵观柘皋商服市场，包括上海华联、苏果、泽华等三大超市，总体商业规模不大，三家综合性超市商场营业面积加起来才接近1万余平方米。
    同时由于商业不集中，十分分散，又大都采用地铺式经营，因而经营档次较低，显得比较零乱。以服装为例，都以经营低档时装为主，很难能见到中高档的商品。除此之外，就只有近千家经营饮食、日用百货、鞋帽服饰、珠宝钟表、五金交电器件、低档家私的商铺门店。
    


    ?      整体规划分散零乱，无统一布局；
    在柘皋购物，有可能遇到这家卖皮鞋，而紧邻的那家却在卖五金配件，再过去是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材的情况，由于设有统一规划，这些大都是由住宅楼的底层改建的商铺就给人一种特别零乱的感觉，同时制约着柘皋商业形象和经营档次的提升。 
     
    ?      商业环境差、商业配套设施不完善
    柘皋作为一个古镇，房地产开发相对落后，现商业经营主要以老式住宅的一层为主，制约商业经营的同时不利于经营形象的提升，同时政府对于市政设施的建设远远跟不上步伐，几条主要商业街道路破败不堪，服务类行业缺乏，商业环境和配套设施亟待完善和提高。
     
    3、柘皋商业市场的消费群体分析
    满足本地市场需求 ：从区域及辐射人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看，远不能满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。在柘皋未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引区域居民消费，满足区域居民需求是重中之重。 
    辐射周边乡镇市场：柘皋与周边地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，柘皋在近几年的商业发展中已形成了以几大专业市场为龙头的成熟商圈，由于柘皋与周边地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的柘皋商服物业的发展中，能吸引周边区域的居民加入到柘皋商场的消费群体中来。从而可使得柘皋的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。
     
    4、区域商业发展趋势预判
    随着人民生活水平的提高，国道的扩建，房地产开发的逐步推进及政府对于基础配套设施的不断完善等战略的实施利好，柘皋区域商业将进一步的成熟！本项目的面市将带来一种全新的商业模式，将给柘皋的商业整体档次带来革命性的提升和质的变化。
     
    我司对柘皋商业的认识：
    1、目前区域商业处于较初级发展阶段，以零散型商业为主，档次低、规模小；
    3、服务人群为本地和周边乡镇市场，消费能力不强，消费意识还不成熟，但辐射范围广，辐射人口多；
    4、存在较为明显的淡旺市，上午9点前人气旺盛，之后则人气冷清，在目前无规模性商业的情况下，难以吸引外围更多的消费人群；
    5、缺乏整体规划，分散零乱，市政配套设施落后；
    6、商铺形式单一，以老式住宅一层临街商铺为主，不符合大型商户入驻条件，
     
    结论：柘皋作为巢北最大商品集散地，由于形成较早，产品结构相对落后，经营环境亟待升级，随着市场和商业的不断发展，市场呼唤全新引领型的规模化商业形式出现，凸现出一个具有挑战性的市场空缺。
     
     
     
     
     
     
    二  项目现状及SWOT分析
    1、项目现状
    

金巢财富商贸城位于古镇柘皋商业中心，总建筑面积43565平方米，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿和大型商场为一体的一站式购物中心，项目以商铺为主，全框架结构，共三层，目前在售的有3#、4#、5#、6#、10#、11#，六栋楼共159间商铺，总销面积为16474平米。由于前期的施工进度、拆迁问题及营销上所出现的问题，所以只售出28间商铺及一套住宅，现5#、6#已经封顶，3#、4#即将封顶。
    2、产品现状分析
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2.1.总平规划设计：
        本项目北临石梁路，南临城市主干道巢庙路，规划总用地面积为30700平方米，总建筑面积为43565平方米，其中住宅建筑面积4902平方米，商业面积33866平方米，其他配套4534平方米，停车位39辆，容积率1.42。总建筑密度42%，绿地率15.3%。
        整体规划布局通过外围已有建筑物的东、西、南、北四个方向设置主入口，基地规划以商业内街为主要形式，并在基地南侧局部位置设计商住两用建筑。
     
    其中3#、4#、9#、10#、11#、13#、14#楼为三层连体商铺， 5#、6#楼为3~4层连体商铺，8#、12#楼为商住两用建筑（待定）。
    已有规划通过商业建筑单体的分隔形成环行“井”字内街，设定7.6米~8.6米进深以及3.8米面宽的标准模块，使其商业店铺拥有大量的临街面，同时通过东西南北四个出入口进行人流导入和分散，利用局部空间设置绿化广场来带动人气的集聚。
    项目中少量的住宅建筑，虽位于基地南侧，拥有较好彩光和通风等，但周边商业建筑体量相对较大，从居住建筑外围环境的舒适性考虑，商业对住宅有些许影响。
    2.2商业建筑单体设计：
    本案商业建筑是整体项目的核心体，其建筑形式以三层连体商铺为主，局部设有四层商业连体，建筑天际线标高为10.5米~12.5米。
    商铺建筑面积段为88.65~136.79平方米，户型主力面积在88.65~109.07平方米。以下以6#楼商铺为代表进行分析，（如下图所示中A型128.39平方米，B型109.07平方米，C型130.94平方米，D型106.62平方米，E型88.65平方米，F型136.79平方米）。
    




    
     
     
     
     
     
     
     
     
    上图所示一层平面，中间套以及西端套为矩形商铺，东段套为圆弧不规则型商铺，其中间套为主力铺面积段，以3.8米X7.6米标准模块开间和近深，且拥有1.8米标准进户门。而东西向端头套相对临街开场面较大，故进户门为双向设置，每间商业通过内设楼梯直达上层功能空间。
     
     
     
     
     
    




    
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