信谊置地广场项目
    营销推广报告
     
    广州三景划置业（合肥）公司
    ２００9年2月
     
     
     
    目录
    第一部分  制胜的关键因素分析…………………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      淮南经济环境分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    2、      淮南消费市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3、      淮南房地产市场环境分析…………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.1、 淮南房地产市场总体分析……………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.2、 淮南住宅市场特点………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.3、 淮南写字楼市场特点……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.4、 淮南商业发展状况分析………………………………………………………………………………………………………………………………………
    第二部分  项目定位…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      项目住宅部分定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    2、      项目办公部分定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3、      项目商业部分定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.1      商业定位原则…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.2      商业定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.3      定位总结………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.4      商场成功的必备条件……………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.5      商业招商业态建议………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.6      商业销售模式建议………………………………………………………………………………………………………………………………………
    4、   项目目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………………
    4.1   住宅目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………………
    4.2   办公目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………………
    4.3   商业目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………………
    第三部分  价格策略…………………………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      项目销售价格目标……………………………………………………………………………………………………………………………………
    2、   项目价格体系…………………………………………………………………………………………………………………………………………
    第四部分  营销推广战略………………………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      营销推广目标………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    2、      营销推广思路………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    2.1、 项目整体营销推广思路…………………………………………………………………………………………………………………………………
    2.2、 办公商业部分营销推广思路……………………………………………………………………………………………………………………………
    3、      营销推广手段………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.1、推广手段组合…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.2、广告创意表现策略…………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.3、广告总精神……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.4、推广总体原则…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3.5、推进策略………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    第五部分  营销推广执行策略……………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      营销推广重要节点示意图…………………………………………………………………………………………………………………………
    2、      时间阶段划分…………………………………………………………………………………………………………………………………………
    3、      各阶段营销思路………………………………………………………………………………………………………………………………………
    第六部分  媒介策略…………………………………………………………………………………………………………………………………………
    1、      媒介分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
    2、      媒体费用支配预估……………………………………………………………………………………………………………………………………
    3、      阶段媒体费用投放比例………………………………………………………………………………………………………………………………
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前言
    关于信谊置地广场项目整体营销推广思路，我司与贵司通过反复沟通已基本达成共识，在将贵司合理化意见融入推广思路中，基于市场不可预测因素考虑，我司也保留合理己见。对于项目整体营销推广思路，前期将以项目整体亮相推广，后期再以项目住宅、办公、商业各部分做逐步推售。在推广过程中，将项目住宅、办公、商业部分三者互为配套关系强力诉求于受众。以住宅先行销售，办公商业后行销售的思路，是为保证项目能在2009年淮南房地产市场中取得销售平稳之势。对于商业部分，在当前淮南房地产商业市场状况下，基于贵司先销售后招商的构想，对于项目商业部分的销售速度、销售均价，估计难以实现预期水平。因此，我司对先销售后招商模式持保留意见。而在下文有关商业部分的营销推广思路，是以先销售后招商模式下展开的。
    对于本营销推广方案中的不足之处，期贵司予以提出修改意见，我司将在既定方向下给予修改。同时，根据项目整体营销推广进程，以及项目工程进度的配合分阶段，制定了相应的具体执行方案。
     
     
    第一部分  制胜的关键因素分析
    一、淮南经济环境分析
    （一）、工业生产快速增长，增幅环比有所回落。
    　 1-11月份，全市规模以上工业企业完成增加值219.6亿元，同比增长27.5%。
    工业生产特点如下：
    　1、重工业继续增长。1-11月份，重工业完成工业增加值212.8亿元，比上年同期增长29.1%；轻工业完成工业增加值6.8亿元，同比下降3.4%。
    　2、国有企业、外商和港澳台投资企业迅猛增长、股份制企业增长良好。1-11月份，国有企业完成工业增加值14.9亿元，比上年同期增长57.8%；外商和港澳台商投资企业完成工业增加值13.1亿元，同比增长47.7%；股份制企业完成工业增加值187.8亿元，同比增长24.5%；集体企业和其他企业分别增长4.2%、14.4%。
    　3、煤、电支柱行业对工业经济增长支撑作用显著。1-11月份，煤炭开采和洗选业完成工业增加值151.2亿元，比上年同期增长24.5%；电力、热力的生产和供应业完成工业增加值38.7亿元，同比增长56.3%。煤、电支柱行业共完成工业增加值189.9亿元，占全部规模以上工业的86.5%。
    　4、主要工业品产量大幅增加。1—11月份，原煤产量6247.0万吨， 比上年同期增长52.9%；洗精煤357.5万吨，同比增长28.6%；发电量424.7亿千瓦时，增长71.2%；水泥164.5万吨，增长11.4%；轴承1644万套，增长43.0%。　
    （二）、固定资产投资稳定增长。
    　　1-11月份，全市固定资产投资累计完成191.4亿元， 比上年同期增长8.2%。其中：50万元以上固定资产投资完成159.3亿元，同比增长4.7%。分行业投资情况：采矿业完成投资74.6亿元，比上年同期增长11.4%；制造业完成投资16.4亿元，同比增长60.6%；电力、燃气及水的生产和供应业完成32.8亿元，下降38.2%。1-11月份，全市房地产开发完成投资32.2亿元，比上年同期增长29.9%。
    （三）、财政收入增长，金融平稳运行。
    　　11月份全市财政总收入完成4.5亿元，比上年同月增长6.0%，1-11月份全市全部财政收入57.4亿元,同比增长30.7%，增幅比上年同期提高18.8个百分点。其中地方财政收入28.4亿元，增长33.5%，增幅同比提高15.3个百分点。全市财政支