芜湖市长江南路镜湖区行政大楼旁项目
(初步调研报告)
2008年1月5日
合肥易居地产投资咨询有限公司
[专业地产营销机构]
目 录
市场分析2
07年市场发展趋势及政策盘点7
08年市场预测9
房地产市场板块构成 10
竞争对手分析 13
本案环境分析 21
项目地理分析 21
周边环境分析 21
区域背景和发展趋势 22
项目户型设计和面积配比分析 23
价格定位分析 24
S W O T分 析26
优势和机会点 26
劣势和威胁点 26
市场定位 27
目标客户定位 27
产品定位 29
价格定位 29
1、 市场分析
近年来，芜湖市从本地实际出发，坚持科学发展观，在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时，稳步推进城市化和工业化进程，为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的环境。房地产业的快速发展，为提升芜湖市的城市形象和品位，拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的贡献。今年以来，芜湖市采取了一系列平抑房价过快增长的措施，以促进房地产市场健康发展。当前，房地产开发投资总体呈现快速增长态势，市场供求基本平衡，房价稳中趋升。
(一)、近年来房地产业发展情况
2004-2006年的三年间，芜湖市房地产业总体保持了良好的发展态势，累计实现增加值37.4亿元，占同期全市GDP总量的3.01%，年平均增长速度达12.9%。并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速发展。从总体情况看，近年来，芜湖市房地产业的发展主要呈现以下特点：
1、开发队伍不断扩大。近年来，芜湖市房地产业快速发展。经普资料显示，2004年芜湖市共有房地产业法人单位279个，就业人员0.72万人。其中，房地产开发企业104家，就业人员0.24万人；同时，在城市化、工业化进程和住房消费需求的共同拉动下，2006年芜湖市房地产开发企业已达129家，比2004年增加25家，增长24.03%，企业总量呈进一步扩张趋势。
2、房地产开发投资持续快速增长，对拉动芜湖市投资增长做出了积极的贡献。2004-2006年，芜湖市房地产开发完成投资131.94亿元，是前3年(2001-2003年)房地产开发累计完成投资的2.32倍，年平均增长达到31.8%，房地产开发规模不断扩大。2006年，芜湖市房地产开发完成投资59.34亿元，比上年同期增长35.7%，是2004年的2.1倍，对全市投资增长的贡献率达23.6%，直接拉动全市投资增长达7.1个百分点。本年1-8月份，全市房地产开发完成投资53.23亿元，比上年同期增长61.9%，对全市投资增长的贡献率为24.7%，拉动全市投资增长11.9个百分点。
3、住宅投资增势强劲。芜湖市房地产开发投资中住宅投资占主体，增势强劲。2004—2006年，芜湖市完成住宅投资91.33亿元，占同期房地产开发投资总量的69.2%，年平均增长36.8%。2006年芜湖市住宅完成投资44.79亿元，占当年房地产开发投资总量的75.5%，比上年同期增长58.5%。本年1-8月份，全市完成住宅投资37.84亿元，比上年同期增长43.9%，高于前三年平均增长速度7.1个百分点。
4、近三年房屋施工面积、新开工面积都有不同程度的增长，竣工面积下降。进入2007年，随着新开工面积的大量增加，竣工面积也止跌回升。2004—2006年，全市商品房施工面积为1087.82万平方米，年平均增长率达20.7%，其中，住宅为832.26万平方米，年平均增长率达19.0%；新开工面积为511.09万平方米，年平均增长率达4.3%。全市商品房竣工面积为238.54万平方米，年平均下降21.2%，其中，商品住宅竣工176.56万平方米，年平均下降20.4%。 2006年，全市商品房施工面积为463.25万平方米，比去年同期增长33.0%，其中，住宅为342.91万平方米，比去年同期增长22.2%；本年新开工面积为168.89万平方米，比去年同期下降18.2%。全市商品房竣工面积为55.69万平方米，比去年同期下降25.3%，其中，商品住宅竣工43.47万平方米，比去年同期下降20.7%，2007年1-8月份，全市商品房新开工面积252.17万平方米，比上年同期增长58.7%，商品房竣工面积34.41万平方米，比上年同期增长25.9%。
5、房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。2004—2006年，芜湖市商品房销售面积为357.59万平方米，年平均增长10.8%，商品房销售额90.82亿元，年平均增长率达36.3%。2006年，芜湖市商品房销售均价已达2901元，比2004年上涨49.92%，进入2007年，由于人民币升值速度加快以及流动性过剩等原因，作为资产类的房地产价格也大幅攀升，本年1-8月份，全市商品房销售均价已达每平方米3362元，可见，芜湖市房地产市场总体呈现出价升量增的旺销局面。在需求拉动下，芜湖市商品房空置面积较少，2004年为6.73万平方米，2005年为10.31万平方米，2006年为5.47万平方米，2007年8月份为9.99万平方米。
(二)、当前存在的主要问题
1、供应结构不合理。由于房地产开发具有明显的周期性，所以宏观调控所追求的较为合理的供应结构尚需一段时间才能显现。2006年统计年报显示施工商品住宅面积中，90平方米以下为57.74万平方米，占施工商品住宅面积的比重仅为16.8%，2007年1-8月份，90平方米以下施工商品住宅面积为122.28万平方米，占施工商品住宅面积的比重也只有23.13%。远低于国家要求70%的标准，这与市场对中小户型的需求是有一定距离的。
2、房价上涨过快。主要原因：一是土地价格上涨较快。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。二是建材涨价，如钢材、水泥价格的上涨和人员工资的增加等因素加大了开发成本。三是城市新区建设和旧城改造拆迁，也在一定程度上增加了开发投资成本。在上述这些因素和需求的综合作用下，芜湖市房价总体呈上涨趋势，新建