目  录
     
     
    一、亚奥商圈的概况——
     
     
    二、 亚奥商圈的人口分析调查——
     
    三、亚奥的特殊商业及周边配套设施——
     
     
    四、亚奥商圈餐饮街的调查分析——
     
    五、亚奥商圈的投资分析及总结——
     
     
     
     
    一、关于亚运村概况分析报告
    亚运村全称为“第十一届亚洲运动会运动员村服务中心”。 ,它的前身只是朝阳区北三环外一个小村庄，位于朝阳区北四环路安慧立交桥西北。是1990年为迎接第十一届亚运会而兴建。占地31．5万平方米，建筑面积54万平方米。发展至今，已有成熟社区12个，常住人口11.4万，流动人口2.1万。此次市场调研的区域为：北至科荟路，西到北辰东路，南达北四环中路、安慧桥，东至北辰路。
    （一）、亚运村地区区域环境刨析 
    1、区域形象：富人区的代名词。
    亚运村社区首开先河，开创了北京市第一个整体性的社区规划以及强大的亚运经济刺激，展现给消费者前 所未有的美好居住环境和精彩生活。有钱阶层纷纷北上置业，一度时间亚运村成为富人区的代名词。2008奥运会更是让亚运村的尊贵地位和富人区形象深入人心。(焦点房产网) 
    2、区域文化
    亚运村的前身是一个小村庄，没有任何人文基础，是其他各个地方的人群迁移过来后，迅速发展壮大起来的。在发展的过程中，忙于经济发展的人们无暇顾及本地文化的建设培育。这一点在文化的物质形态上反映最明显，除北京剧院外，再无剧院,也没有一家图书馆等高雅场所，更缺乏供大家交流的市民广场。可以说亚运村只是商业经济社区中的居住一隅，没有承担起领跑社区文化的责任。(焦点房地产网) 
    3、区域经济 
    经过十几年的建设发展，纵观亚运地区，以餐饮、洗浴等消费产业为主导的局势已经发了根本的变化，相应的配套设施已逐步完善，下面的数据可以加以说明：

     
    （以上数据收集于社区114网站和58同城分类网站）
     
    作为亚北地区的交通枢纽，亚运村的交通四通八达，可达京城的各个城区。
     

    （以上数据收集于安慧桥北公交站牌）
     
    4、城市建设 
    作为未来奥运场馆的集中建设地，目前亚运村地区虽高档住宅项目云集，但其商业供应远远不能满足居住区内居民的高品质生活需求。整个商业发展在北辰西路以东已经相对完善。而北辰西路以西，北三环以北，西至八达岭高速，奥运村、北沙滩以南却是一个空白。亚运村发展到如今，交通堵塞、购物场所不足、文化娱乐场馆缺乏等城市功能不足的矛盾日益突出，已经成为区域发展的重大阻碍。借奥运契机，周边地铁四号线、十号线（含奥运支线）将与现在的地铁一号线、环线、城铁十三号线以及完工的地铁五号线形成多点、交叉、双向、可逆性交通网络，其网络覆盖面将通达北京市各主要城区；而奥运大道的修建及周边各立交桥、高架桥、主干道的改扩建，势必将使这一区域的公路交通完全达到国际一流标准 。
    (北京市发展和改革委员会正式通知)
    5、发展前景 
    说实话，亚运村这个地方真是"艳福不浅"，90年的亚运会让它一夜之间名扬四海，各个地方的有钱人纷纷北上，聚居于此，发展至今,已成为一座集会议、展览、办公、居住、美食、游乐、购物于一体的“城中之城”。
    现在，08年奥运会决定在此举办，国家决定在原亚运村的北侧建设奥运场馆，并把原来亚运会包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来。北至立水桥，并延伸至昌平区天通苑社区；南达北三环；西到马甸桥、八达岭高速； 东至太阳宫桥、京承高速．展望中的“亚奥商圈”已悄然形成。中国政府拿出近2800亿元的投资于亚奥商圈使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高,巨大的资金以及人力、物力投入到奥运场馆的建设中。可想见，用全中国的钱财来建设奥运会，亚奥地区的再次腾飞只是时间问题．(焦点房地产网)
     
    （二）、亚运村房地产整体市场分析：
    第一，亚运村已经成熟，开发土地所剩无几。 
    第二，土地价格上升过快，利润空间集聚缩小。 
    第三，奥运概念深入人心，消费热点已经转移。
     
    （三）、商业地产的趋势
    1、      商业地产现状：底商餐饮娱乐火爆                                            目前，亚运村地区的底商物业分布较零散，主要集中在慧忠路，慧忠北路，大屯路，安立路的两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。详细的分布请参考下图:
    
    　         
    2、商圈经济日趋活跃
    　　   亚奥商圈结合了亚运村以及奥运村两大概念，在地域、文化以及商业上都不可分割。
    目前，在商圈分布上CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈则如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，：东二环商务带的传统总部经济、上地商圈的高科技研发产业、亚奥商圈的2008奥运概念
    专家认为，根据首尔和悉尼举办奥运会的经验，这一商圈的房地产价值将比其他地区上涨30%。亚奥地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的新增居住人口，总居住人口将达到200万，形成一个更加高档的大型社区，为商圈提供极佳的商务消费基础。而亚奥商圈特殊的先天环境和地理条件无疑会使商圈的发展如虎添翼。(人民网)
    3、商业地产的崛起
     随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的长足发展。
    首先，亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，
    其次，在亚奥区域，住宅类物业供应非常密集、规模供应量较大，为亚奥地区商用物业的发展提供了充足的人群支撑。随着该地区楼盘的不断建成、交通道路的逐步改善以及奥运村的建设完毕，整个区域市场商业环境将有较大提升
    再次，大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，根据政府一份规划，在今后几年内，亚奥商圈在奥运经济产业的拉动下，周边5公里半径内将建数百座大型社区，上千家百货、超市、便利店、小卖店、社区服务中心等零售业态纷纷涌现。(新浪网)
    综上所述，亚奥区的商铺将成为投资重点，底商需求将日益增大，势必掀起新一轮的商业狂潮。
     
    有业内人士认为,亚运村是北京最宜居的区域之一，这一点在区域人口的增多，社区的完善上，体现的较为明显，那下面，就请郭啸和骆桂华为大家介绍一下亚运村的人口以及社区分布情况。
    二、 关于亚运村人口因素的市场调查
    （一）、主要社区概况
    1  北辰东路社区
    社区范围东至北苑路，西至北辰东路，南从北四环路以北经安立路至慧忠路，北与大屯地区办事处相接。社区分为东西两区，东区是安慧北里小区，西区是亚运村北辰东路8号院。社区总面积是0.41255平方公里。社区居民总户数 是1751户。大专以上学历775人，占22.5%；老年448人，占13%。安慧北里小区居民中90%是亚运会场馆建设拆迁的农转居人员；北辰东路8号院主要是商住一体区人员。社区有734个社会单位，多数集中在8号院。除了北辰集团下属26个二级单位外，以无主管的民营公司居多。
    社区特点：社区居民层次差异较大，北辰东路8号院四栋居民楼中的居民大多为收入较高的白领阶层人员，文化水平、生活习