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城市交通规划40.地铁上盖规划设计要素的新思考——以天津为例PDF文本
规划设计

地铁上盖规划设计要素的新思考一一以天津为例张韵，王睿，贺啸摘要：本文在对国内外地铁上盖相关研究及实践进行简要梳理的基础上，首先总结了天津市近年来地铁1、2、3、9号线及规划5、6号线的上盖设及规刻情况，指出目前上盖设项目主要位于老城厢周边地区及南京路沿线，城市外围地区上盖开发较少，而规划上盖大多位于中心城区外围地区，从空间布局上是对现状上盖的补充：其次对于天津市的地铁上盖设提出反思，指出在天津市现状地铁客流量不多，商业、办公等市场相对严峻的新形势下，已成的地铁上盖运营情况不容乐观，认为未来对于地铁上盖规划也势必会提出更高的要求：最后在此基础上，从规划设计思考的要素出发，探讨了而对社会经济发展的新形势，未来地铁上盖规划应当在原有规划分析的基础上，更要从城市发展不同阶段客流量的发展趋势、上盖地区所处区位及上盖服务人群三个方面者手，对地铁上盖功能及规模进行合理的判断，并为未来的发展留有余地。关键字：新常态，地铁上盖，设计要素J.NE1.研究背景1.1国外理论研究概述地铁上盖开发通常指利用轨道交通带动土地开发，结合地铁车站进行高强度设，并设置公交换乘设施，设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体，使土地开发与地铁车站紧密结合，从而使地铁及城市综合体均得到良好发展的一种双赢的开发方式。国外对于该领域的研究由来已久，其研究成果较为成熟，已经形成诸如“TOD”理论，城市触媒理论、点一一轴空间结构系统理论、空间耦合理论等较为成熟的理论体系，近年来众多学者对此研究较多，在此就不过多赘述。而从国外上盖开发的实践来看，巴黎拉德芳斯地区、纽约曼哈顿中心区、东京六本木新城、香港中环地区等都是基于上述理论进行的地铁上盖综合开发的成功实践。1.2国内理论研究总结从国内该领域的发展来看，自2005年起，我国各个城市的地铁上盖开发相继进入黄金興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
时期，包括天津在内，北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等多个城市进行了地铁的设，与此同时也进行了一系列地铁上盖综合开发的实践。随着实践的进行，国内包括交通、结构、规划等多个专业的学者对于地铁上盖开发的各个领域进行了详细而深入的研究。在理论研究方面国内主要以借鉴国外相关研究成果为主，并结合不同城市的实际情况将其“本地化”，研究内容大体分为以下三个方面：一、对于地铁上盖设过程中施工工程、工艺的创新研究：二、对于地铁及地铁上盖物业之间开发及运营模式的探讨：三、部分研究结合具体实践案例，对于开发模式及规划设计要素进行分析研究。总体来看，国内既有的研究成果主要集中于对于上盖开发、设中的机制、交通组织、筑布局等具体问题，部分研究内容涉及对于已有地铁上盖设的评价及对于未来地铁上盖开发的议等内容，但受发展阶段所限，研究背景大多处于城市及轨道交通的快速发展、设时期，缺乏对于当前社会发展新形势下地铁上盖开发的反思。与此同时，2015年11月，住房和城乡设部发布了《城市轨道沿线地区规划设计导则》。该设计导则对轨道沿线地区的引导主要涉及功能结构、土地使用与设强度、道路网络、换乘设施、新续等源·其中提出的饮合开发！相时商强度的.U.开发模式、窄路密网、慢行交通优先等内容对于未来城市地铁上盖的开发具有十分现实的指导意义。基于上述因素，本文以天津为例，在对近年来地铁上盖设的经验及不足进行回顾、反思的基础上，对于新形势下地铁上盖的规划设计过程中所应考虑的新要素进行探讨，希望能够为后续天津以及其他城市地铁上盖规划设计提供参考。2.近年来天津地铁上盖实践2.1设情况近年来天津地铁设进入高峰期，目前已经投入运营的地铁线路有1、2、3号线以及天津中心城区至滨海新区的轻轨9号线，5、6号线已于2012年开工，4、10号线也已经列入天津市的重点项目。就已经成的站点来看，1号线沿线上盖开发的站点最多，达到11个站，2号线、3号线各有4个站点进行了地铁上盖的综合开发，从整体分布来看，上盖开发大多位于中心城区内相对成熟的地区，在空间上大多集中于老城厢周边地区及南京路沿线，城市外围地区上盖开发较少。理筑素前阀Z.ZC.ET
2.2规划情况从近几年的规划来看，随着规划体系、内容的不断完善与充实，天津基本形成了通过规划引领地铁上盖综合开发的科学思路，通过前置性策划方案的研究科学引领地铁上盖的开发设，在的地铁5、6号线共76个站点中，规划上盖项目共26个，从区位上看，规划上盖大多位于中心城区外围地区，与现状1、2、3号线已成的地铁上盖能够形成空间上的补充。餐大心ET图1：天津地铁及上盖规划设情况汇总图图片来源：作者自绘2.3对天津实践地铁上盖的反思随着地铁线路的延伸，天津市区内大量的地铁站点都在站点设过程中同步进行了上盖物业项目的综合开发，如3号线津湾广场站，结合地铁站点规划了高层商务办公、高档餐饮娱乐、精品商业等多种业态，打造天津火车站前的公共活动中心及对外展示窗（图2）：又如1号线与3号线的换乘站营道站，位于天津市重要的“滨江道一一和平路”商圈，依理筑素前阀Z.ZC.ET
托市中心换乘站点较大的人流量，规划大型百货商场、综合商业、高层写字楼等城市级公共服务职能。图2：津湾广场实景图片来源：mww.nipic.com诚然，这种大规模设地铁上盖的情况在特定的时期为城市的快速发展做出了大量的贡献，但不可忽略的是，在目前宏观经济形势发生变化的情况下，部分地铁上盖在运营过程中暴露出商业缺乏活功吸力不强，办公楼出租率不高，大量闲置等问题，而造成这种现象樊T主关刈·U:二的原因无疑是多方面的，比如国家的宏观调控政策、全球资本市场的流动、各个城市的相近的发展策略所带来的竞争等等，但通过分析笔者认为，与天津目前发展密切相关的原因主要有以下两个方面：一方面，从统计数据来看，天津市目前的轨道交通，无论从里程数还是运量来看，与国内外大城市相比均存在显著差距。根据统计，2014年末天津轨道交通日均客流量约82万人次/日，而对比国内其他大城市日均客流量一一如北京953万人次/日、上海784万人次/日一一天津的客流量明显偏低（表1）。虽然天津现状地铁客流相对较少与其轨道线网尚处于设发展阶段有很大原因，但不可否认的是，现阶段地铁带来的人流汇聚作用相对有限，其相对并不十分庞大的客流量难以支撑大规模的地铁上盖开发。表1：天津与国内大城市轨道交通数据比较（战止至2014年）数据来源：中国城市轨道交通协会总里程数（公里）日均客流量（万人次/日）天津14782北京604953上海643784理筑素前阀Z.ZC.ET
广州247610深圳179284而另一方面，受GDP增速放缓、人力成本提升、网络经济强势发展等多方面影响，全国实体商业市场形势严峻。通过分析我国2009-2015年国民经济和社会发展统计公报可以看出，我国全年网上零售额占全年社会消费品零售额的比例不断提高，由2009年的2.07%提高至2015年的12.88%，实体商业所占比例逐步降低。而就天津市区来看，2014年至2015年期间，易买得、劝业场、远东百货、百盛等多家大型商场停业，传统百货、零售业市场发展遭遇困境，而从办公市场来看，近年来，天津市中心城区内办公市场的成交额占天津市域的比例逐步降低，天津市内办公产品的需求已逐步由中心城区转向外围地区，市区内办公楼空置的现象已有所显现。s0.03009313000007673942560023781021030720000183919筑养V/S0.602009201020112012201320142015单位：亿元◆网上等我服比图3：我国全年网上零售额与社会消费品零售总颜比较图数据来源：《中华人民共和国2009-2015年国民经济和社会发展统计公报》综上所述，就目前而言，宏观市场条件相对复杂，现状上盖项目己经较为集中且运营状况并不乐观，而既有的5、6号线规划中提出的设数量众多且集中的上盖开发项目在未来能否真正地顺利进行，值得我们进一步的深入思考与研究：同时我们也应该认识到，目前常规的地铁上盖规划方法也已不足以支撑未来的地铁上盖开发的顺利进行，对于上盖项目的规划设计势必会提出更高的要求。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
3.地铁上盖规划设计要素的新思考在新常态下，对于地铁上盖的规划设的判断应更为谨慎而严密，单纯依靠常规的现状分析已经不足以在现今复杂的市场条件下立足，对于地铁上盖是否设的判断、定位的判断、规模及业态的判断更应寻求多方位、精细化、理性化的数据及分析的支撑。笔者认为，未来对于上盖规划的判断应在以往常规分析的基础上，更加深入的研究以下三方面的内容。3.1应当研究城市发展不同阶段客流量的发展趋势从天津规划的经验来看，在以往的地铁上盖规划中，也会对于地铁站点客流量进行预测，但预测结果大多用于对地铁站点（主要是站台）规模提供参考，而在实际操作过程中，由于考虑为远期发展进行预留，预测数据往往人为偏大而与运行中实际客流量出入较大。但是在站点上盖筑的规划设计过程中，其上盖规模往往缺乏对于客流量的考虑，常常出现成上盖物业过大缺乏人气或相对较小而不能满足人群使用需求的情况。所以，在未来的上盖规划中，应当将预测客流量作为其规模确定的重要考虑因素，同时还应注意到，城市的开发、地铁的设都会随者时缅不撕发展变化，对资流量的预测，上盖规模的判断他应当考虑近主L子个小内.U0.二1期、远期、远景的城市发展状况，通过分析不同时期的城市发展特点，对上盖不同时期的内部业态演化及更新轨迹进行判断，并在此基础上合理确定上盖规模。通过总结近期、远期、远景客流量预测的数据变化，站点的客流量变化趋势大致可以分为以下三种类型：一、平稳变化形此类站点往往位于城市设相对成熟地区，周边设条件变化不大，所以不同时期内客流量差异并不十分显著，对于此类站点的上盖规模及业态构成则可以通过近期客流量进行判断，并适当考虑远期客流变化情况。二、显著增加形此类站点往往位于城市未来发展片区，虽然现状开发设相对较少，而未来城市扩展后则会有大量人流汇集，此类站点上盖规模开发往往包含多种可能性，其功能、业态等具有较大的不确定性，对于此类站点的上盖开发，应当在规划设计过程中综合考虑不同城市发展阶段对于上盖中商业、办公、酒店、公寓、住宅等不同功能需求的阶段差异性，并通过对于成熟地区相似站点上盖开发轨迹进行比较的方式，确定上盖开发的具体规模，同时在上盖筑设计中应当考虑不同功能的兼容，为后续上盖物业的改造升级留有余地。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
三、先增后减型此类站点大多处于轨道线网的边缘地区，自身客流相对有限，同时随着周边地铁线网的完善而导则乘客出行选择多样化，导致选择在该站点乘车的人流相对减少。对于此类站点，应根据其客流量的预测情况首先判断该站点是否有足够的客流量支撑地铁上盖的持续运营，对于部分客流量减少过多的站点，则不议进行公量较大的地铁上盖开发。对于需要进行上盖开发的站点则应考虑未来客流量减少后对于城市公共功能需求的减少，通过在设计中预留对于筑功能改造的可能性满足不同外部条件下的上盖物业的活力。3.2应当研究项目所处区位地铁上盖通常采用高强度的开发模式，从城市结构的角度看，地铁上盖往往是片区、甚至城市重要的公共服务核心，也是城市公共服务体系中的重要组成部分。在新常态的形式下，受网络商业、人老龄化等因素的影响，市民对于公共服务的需求呈现出差异化与精细化的趋势，对于“量”的需求可能有所降低，但是对于“质”的要求将更为突出。在这种形式下，一方面，站点上盖的布局应当跳出自身及周边的范围，纳入整体地铁线网体系，区域摆面区整体公共服务设施的需求规糢进行判断而另十方面，站点上盖开发的选择应当同时叠合各类上位规划中对于公共服务设施体系的规划，根据站点与公共服务节点在空间上的重合、靠近、相离等不同的关系，选择条件适合的站点进行上盖物业的综合开发，同时在开发过程中应当关注相近站点间功能、业态的差异，避免因同质化发展而造成的恶性竞争。具体来说，对于站点与公共服务节点重合的情况，应当根据公共服务节点的等级、同时结合周边现状及规划条件确定站点上盖开发的规模：对于站点与公共服务节点靠近的情况，则应考虑结合站点对公共服务设施进行补充：而当站点与公共服务设施节点相离时，则应在明确站点所处的城市片区的基础上，通过与少量公共服务设施相结合的方式进行上盖综合开发，不议采用大规模公的上盖开发的形式。3.3应当考虑其服务人群差异除站点客流量外，上盖规模的确定还应分析其服务范围的大小，《城市轨道沿线地区规划设计导则》里提出，距站点约500至800米，步行约15分钟以内可以达到站点入的地区为轨道影响区。在实际情况中，考虑自行车、电动车等其他非机动车与地铁换乘的出行方興尚理筑素前阀Z.Z心.E]
式，站点的服务范围可能更大。在规划中应当根据不同站点周边道路交通条件的差异，通过对于不同交通出行方式进行模拟的方法，确定其服务区域，并根据其服务区域内用地现状及规划情况，对于其服务人群的规模、类别构成等进行详细分析，并以此作为上盖物业规模及业态的参考因素。而针对不同的人群特点，上盖规划在布局过程中应当采用不同的业态选择及空间布局模式，精准规划，具体来看，主要可以分为以下六类：一、居住于附近的城市居民，其上盖业态在规划中应当重点考虑超市、便利店等与居民日常生活息息相关的生活配套设施是否齐全、完善，尽可能的将其集中布置于地铁上盖内部，使其发挥规模效应：二、周边企事业单位员工，该类人群对于餐饮需求较大，上盖业态中可偏重于提供以各类型餐饮为主，兼有休闲、购物等多种生活服务，满足员工下班后的放松、休闲需求：三、白领商务人士，属于城市中高收入人群，对于品质要求较高且对价格承受能力较强，其上盖业态整体应相对高端，在满足其高品质的住宿需求外，布置精品商业、餐饮、高档休闲等业态：四、以高校学生为代表的青年群体，对于潮流、时尚较为敏感但对于价格承受能力较弱，其上盖业态应当以各类时尚购物、创意体验、休闲娱乐、大众餐饮等业态为主导：五、以外来游客为主的站点，其上盖应当与周边核心景点整体考虑，形成统厅的文化氛围，共同突出地方文化特色，提升主充不为.U2心.世1吸引力，同时还应考虑对于短期住宿的需求：六、以中转旅客或短期停留旅客为主的站点，大多靠近机场、火车站等大型对外交通枢纽，其上盖业态应着重考虑旅客的短期住宿需求，同时应在满足旅客餐饮、休憩等需求的前提下突出特色化、地方化，提升城市的识别性。4.总结总而言之，通过研究国内外城市地铁上盖的开发我们不难发现，地铁上盖这种高强度开发模式即使在发达国家也并不是运用于所有站点，而是当站点周边土地价值、区域经济水平及城市设发展到了一定阶段才会出现的空间形态。而以上三个方面，是在新的发展阶段与形势下，未来地铁上盖规划中应当在原有规划方法的基础上更为深入研究的方面，而在研究中我们不难看出，站点区位、客流量、服务人群三个方面是相互影响而又相辅相成，一个成功的上盖项目中，对上述三个方面的准确判断缺一不可，同时，随着城市的不断发展变化，对于这三个方面的因素判断也应根据不同的时期的实际情况而动态调整，这样才能保证我们的规划方案更能符合市场的要求，更加顺应城市发展的规律，才能使我们的城市能够走上一条持续、健康、富有活力的发展道路。興尚理筑素前阀Z.Z心.ET
参考文献[1]袭恭.地铁上盖物业项目开发的探讨[.天津科技，2010，(4)：42-43.[2]郑莖，轨道交通与地铁上盖物业协同开发研究[.华中筑，2010,28(5)：117-119.[3]彭博.地铁站点与上盖商业的驳接空间研究[U.四川筑，2015，(3)：60-62.[4]谭敏，魏曦.T0D模式下城市轨道交通站点地区规划设计实践探索一以广珠城际轨道”中山站"片区规划设计为例[J].筑学报，2010.(8)：101-104作者简介张韵，天津市城市规划设计研究院，规划师：王容，天津大学，博士研究生：贺啸，天津市城市规划设计研究院，助理规划师。理筑素前阀Z.ZC.ET
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