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城市交通规划63.城市轨道交通车辆段上盖物业规划设计初探——以我国深圳、香港为例PDF文本

城市轨道交通车辆段上盖物业规划设计初探以我国深圳、香港为例吴佳摘要：轨道交通作为一种大容量、快速、绿色的公共交通系统，逐渐成为缓解大城市交通拥堵的必然选择。伴随着城市轨道交通的快速发展，与之相对应的相关配套设施需求日益剧增，车辆段作为城市轨道车辆进行运营管理、停放及维修养护的场所，是城市轨道交通系统的重要组成部分。然而，我国车辆段用地规模一般在20-45ha之间，占据并浪费了大量的城市土地资源，上盖物业是土地集约利用、提高使用效率的一种重要方式。本文通过对深圳的5个车辆段上盖物业和香港的6个车辆段上盖物业进行分析，归纳并提取出车辆段上盖物业的功能构成、交道组织和空间营造三个关健的规划设计要点，并从上盖物业的功能混合程度、与城市的交通衔接情况、上盖物业内部的交通流线组织、与城市空间的衔接及其内部空间的营造等方而对车辆段上盖物业的规划设计进行深入探讨，以期对未来城市轨道交通车辆段上盖物业的规划设计提供有益借鉴和支撑。关健词：秋道受谭手辆星填物家功唯均成淡通组钢，屋间容造7SC.NE 1.背景随着我国城市化进程的不断加快，城市人高度聚集，交通拥挤问题日益凸显。轨道交通作为一种大容量、快速、绿色的公共交通系统，逐渐成为缓解大城市交通拥堵的必然选择。国务院办公厅于2003年发出《国务院办公厅关于加强城市快速轨道交通设管理的通知》(简称81号文)：截至2011年底，全国有31个城市轨道交通规划获得批准，“十二五”期间将要成投运线路2500km左右，年均约500km,到2020年末，全国成总里程将达 7000km左右'。伴随着城市轨道交通的快速发展，与之相对应的相关配套设施需求日益增加，车辆段作为城市轨道车辆进行运营管理、停放及维修养护的场所，是城市轨道交通系统的重要组成部分。我国的城市轨道交通起步较晚，发展历程较短，经验相对匮乏。根据现有的城市轨道交通的设计标准，当轨道线路超过20k时，需设一个停车场和一个车辆段，我国城市轨道车辆段用地规模一般在20-45ha之间，停车场的规模一般在5-20ha之间，在高密度发展的城興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

市中占据并浪费了大量的城市土地资源。因此，在城市轨道车辆段进行物业上盖，是城市土地集约利用、提高使用效率的一种重要方式。2.车辆段的概念及特征 2.1车辆段的概念车辆段是车辆基地的简称，车辆基地一般包含车辆段、综合维修中心以及配套的生活设施三大部分，还包括物资总库和培训中心等其他设施。车辆基地是车辆的维修保养基地，也是车辆停放、运营、检查、整备和修理的管理单位。在我国现行的《地铁设计规范》(GB50157-2003)中，采用“车辆段”名称作为泛指地铁车辆检修设施和运用整备设施的总称，并将其分别称为检修车辆（简称车辆段）和运营停车场（简称停车场）2。由于车辆基地以车辆段作为主体，因此习惯用“车辆段”概念来泛指其所在的整个车辆基地，车辆段的功能分区如图1。配常办公区图1：轨道交通车辆段功能分区示意图来源：笔者自绘 2.2车辆段的基本特征 (1)车辆段对使用空间和相应的筑结构存在着较强的工艺要求，运用库屋面一般柱网整齐，结构处理相对简单，其闲置的上部空间具有很大的利用价值，而咽喉区线路布置不均匀，柱网也较为不规则，对上部开发方案的要求则较高2：(2)车辆段占地面积大，筑密度小，功能较为单一，与周围城市空间和功能缺乏联系，犹如孤岛严重割裂了城市的空间环境和交通组织：(3)车辆段是一个生产场所，车辆的进出、停放、维修、养护过程中伴随着大量震动、噪音及灰尘，对外部环境造成了一定的污染：(4)此外，车辆段自身需要一套复杂的交通系统，包括车辆的出入流线、货运流线、消防流线、工作人员的出入流线等。理筑素前阀Z.ZC.ET

2.3车辆段上盖物业城市轨道交通车辆段上盖物业，是在满足轨道交通车辆段正常使用与运营的基础上，对车辆段上部及周边一定范围土地加以利用，有计划有步骤地进行一体化开发设，如图2。上盖物业落地开发区结构转换层 ·上盖物业与车辆段车辆段停车库的分界限地面地下空间图2：车辆段上盖物业开发来源：笔者自绘 3.案例分析 3.1深圳车辆段上盖物业开发情况分析 3.1.1概况深圳已经成并运营了5条轨道交通线路。地铁1号线前海车辆段、地铁2号线蛇车辆段、地铁3号线横岗车辆段、地铁4号线龙华车辆段及地铁5号线塘朗车辆段等5个车辆段均进行上盖物业，开发情况如表1。表1：深圳轨道交通车辆段上盖物业开发情况一览表名称所在位置占地面积总筑面积保障房总筑面积功能构成 (万前)(万m)(万m)前海车辆段 1号线-鲤鱼门 50.9 142.3 56.4 居住、商业、办公蛇西车辆段 2号线-赤湾站 17.5 30.6 18.2 居住横岗车辆段 3号线-六约站 8.55 58 17.4 居住、商业龙华车辆段（港铁）4号线~龙胜站 8.9 20.6 居住、商业塘朗车辆段 5号线-塘朗站 23.5 54 27 居住来源：笔者自绘前海车辆段及横岗车辆段在上盖物业开发方面，学习相关成果经验的同时，均有各自的创新与突破。其中，前海车辆段上盖物业实施“分层设权、分别供地”的土地使用政策，我国大陆首次出让地铁上盖用地使用权，使车辆段综合开发土地权属问题在实践层面上首次得到实现。横岗车辆段是国内第一个采用线路双层布置，并进行上盖物业综合开发的车辆段，理筑素前阀Z.ZC.ET

双层设计节约了35%的用地，同时，双层车辆段的物业开发效益是平面车辆段的3.5倍，节约用地的效果非常显著。3.1.2前海车辆段上盖物业开发深圳前海湾车辆段位于南山区规划中的前海CBD的东南角，地块呈带状，属于填海用地。上盖物业以居住为主，兼有办公、商业、酒店等多种混合功能的大型城市综合体，平面图如图3。地块占地面积50.9万平方米，其中车辆段上盖面积约34公顷，容积率2.8，总筑面积142.27万平方米，其中政策性住房为56.4万平方米。在空间布局中，成功实现了城市空间的集约型开发：地下是地铁，地面是车辆段，地上是综合物业开发，列车的检修、停放、清洗等后勒工作主要在地面层，中间转换层设置上盖物业的停车库。在交通组织方面，上盖物业与车辆段在9米的平台处分开，各自设有独立的交通系统、消防系统，互不干扰，分别在南侧、西侧、东侧设有入与市政道路相衔接，但仍存在对交通换乘空间和城市交通的接驳空间考虑欠佳的问题。3.1.3横岗车辆段上盖物业开发深圳地铁3号线横岗车辆段位于龙岗区横岗街道六约村，北临深惠路和龙岗线六约站，车辆段承拉龙岗线车辆的所有运用和检修任务司车辆段原设计为用地27.14ha的单程车辆华里 L..二段，为实现城市土地资源的集约化利用，重新提出了双层车辆段设计和物业开发方案，在保证车辆段的运营、停车及检修的功能与规模不变的基础上，将停车库设置在地面层，检查库置于二层，并预留上盖物业开发条件。横岗双层车辆段是我国第一个采用线路双层布置，并进行物业上盖开发的车辆段，双层车辆段总用地17.21ha,比原来单层车辆段节约净用地 10ha,上盖面积约11ha,总物业开发面积约3.5倍，节约土地效果显著。上盖物业的功能以居住为主，并包含办公、商务公寓、商业、超高层酒店等大型综合项目，鸟瞰图如图4。在空间布局上，地下是地铁，地面层和二层整体作为车辆段的停车和检修区，车辆段检修库以上进行上盖物业开发。在交通组织方面，车辆段出入的设置与城市交通节点的耦合度不高，步行流线、车行流线组织不够通畅。H世凹巴凹世图3：前海车辆段上盖物业平面图图4：横岗车辆段上盖物业鸟瞰图興尚理筑素前阀Z.Z沁.NE]

3.1.4小结深圳的轨道设相对较晚，是我国大陆地区继北京、天津、上海、广州后第五个有轨道系统的城市，现状运营线路总长177公里，作为其配套设施的车辆段设时间也相对较短，通过资料搜集以及现场调研情况来看，深圳市轨道交通车辆段上盖物业开发的特点：(1)功能构成：倾向于以居住为主导的复合功能开发，多表现为“城市综合体+政策性住房”模式。(2)交通组织：结合临近地铁站进行一体化开发，但从目前的设和使用程度来看，与周边的交通衔接仍存在一定的问题。(3)空间营造：上盖物业内部的空间环境定位较高，但是与周边城市空间的衔接不够成熟。3.2我国香港地区车辆段上盖物业开发情况分析 3.2.1概况香港地区己成的车辆段共9处，其中6处已进行了上盖物业开发。就项目本身而言，香港地区的车辆段上盖物业开发可以总结概括为三代产品，如表2，特点表现为由单一的车辆段上盖开发逐步演变为车辆段结合地铁站点进行综合土盖物业开发，形成交通计导开发以及物业和站点综合开发的高强度高密度的城市综合体。表2：香港车辆段上盖物业开发情况汇总类型代表案例开发模式主要用途其他设施配套空间特点地面车厂，上何东楼车厂盖开发模式商业、大型住客会所第一代上盖物业在地铁站点500 居住平台花园、泳池、网空间较为单纯，上盖米服务半径内球场、篮球场等部分为传统居住空间地面车厂，上九龙湾、荃盖物业开发模中小学、幼儿园、戏空间更加丰富，上盖第二代湾、柴湾车式，依托毗邻住宅、商业院、社区活动中心、部分结合地铁站点进 “上盖物业的地铁站点发儿童游乐场、巴士总行开发，注重公共空展物业站、篮球场等间营造。地面车厂，车综合发展空间更加立体复合港铁康城站辆段与地铁站文娱康乐设施、绿化注重上盖空间与城市第三代将军澳车厂住宅、商业空间的融合、注重公上盖物业点进行一体化办公及公共及休憩区、学校、公园共空间的营造，提供综合开发运输交汇处大量的绿化生活空间。来源：笔者自绘 3.2.2以何东楼车辆段上盖物业为代表的第一代产品何东楼车辆段是港铁东铁线的车辆段，临近东铁线火炭站和马场站，上盖物业为银禧花园、骏景园及御龙山。银禧花园是何东楼车辆段的第一个上盖物业，成于1980年代，包興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

括8幢高层住宅及1幢住宅大厦（银禧阁），分两期成，配套功能包括商场、冷气街市以及大型泳池、兵乓球室、网球场、篮球场、儿童游乐区等设施。骏景园是第二个上盖物业，成于1990年代，分两期设，第一期包括六座住宅，另设36个位于顶层的复式单位：第二期为自设商场（骏景广场），面积约9000平方米，还包括幼儿学校、园艺花园、棋艺亭、儿童游乐场、网球场、住客会所和泳池等配套设施。御龙山是第三个上盖物业，物业底部亦非车辆段筑，只是路轨。御龙山由10幢大厦组成，大厦楼高57至65层，呈波浪形设计。相比前两个上盖物业，御龙山更为高档与私密，包括古罗马为主题的室内温泉浴池及恒温泳池、室内运动场、迷你影院等多种高档功能。总体而言，以何东楼车辆段上盖物业为代表的第一代产品，功能特点为居住功能及其配套功能所组成的居住区。空间特点单一，上盖物业为传统居住空间模式。3.2.3以九龙湾车辆段上盖物业为代表的第二代产品港铁九龙湾车厂位于九龙观塘区，占地约14-15公顷。九龙湾车厂是港铁公司总部大楼的所在地，设初期便考虑在车辆段上盖物业，物业依托地铁站点进行开发，包括居住、商业、交通换乘、教育等多种功能。功能以居住和商业为主，内部空间环境较为丰富，平台设有商业内健攀合携有友满死公网以受代为大部分准它楼的入，商业为福德广场。由于设初期九龙湾仍是一个未发展的工商区，而观塘一带以工业大厦为主，所以德福广场当时是观塘区乃至东九龙唯一的大型商场，至今商业氛围仍然十分浓厚。总体而言，以九龙湾车辆段上盖物业开发为代表的第二代产品，主导功能除居住、商业之外，还引入一些其他的城市功能，功能更加丰富。上盖部分结合地铁站点进行开发，注重公共空间以及商业氛围的营造，更具开放性与共享性。3.2.4以将军澳车辆段上盖物业为代表的第三代产品香港将军澳车辆段上盖物业日出康城位于香港新界将军澳86区，为港铁康城站及将军澳车厂上盖物业。整个项目以地铁车站为核心，是一个包括住宅、商场、公园的车辆段上盖物业，配有文娱康乐、幼儿院、教育机构、社区会堂、厂400米的海滨走廊、绿化及休憩区、铁路车站及公共运输交汇处等设施。总体而言，以香港将军澳车辆段上盖物业开发为代表的第三代产品，采用车辆段与地铁站点联合开发的高强度高密度开发模式，功能更具复合性，空间更具多样性、立体性，更注重公共空间的营造，提供了大量的绿化生活空间。3.2.5小结香港地区土地资源稀缺，各地铁站多与周边的商业和居住区结合设置，车辆段的上盖物理筑Z.Z沁

业开发也与车站结合设，形成物业开发、车站和车辆段三种功能复合的城市综合体。(1)功能构成：香港车辆段的上盖物业功能混合程度较高，一般都会包含居住、商业、娱乐、社区和交通设施等功能，其上盖物业的具体功能定位取决于区域位置以及市场需求等因素，其中商业的辐射范围都会经过严密的前期策划。(2)交通组织：香港车辆段的上盖物业都会考虑和MTR、公交车、小巴、出租车以及私家车相联系，与城市的交通衔接较好。(3)空间营造：因地制宜，采用高密度开发模式，注重立体化开发，充分利用地下空间和二层架空平台，人流可通过地下层或者二层天桥直接进入上盖物业内部，与周边城市空间衔接较好。4.车辆段上盖物业规划设计要点分析 4.1车辆段上盖物业的功能构成 4.1.1单一功能型单一功能型的车辆段上盖物业开发，较为普遍的是上盖居住区的开发，主导功能为居住，配套少量的商业及公共服务设施，如图5。其中，商业功能多为住宅底层商铺形式，主要为整个车辆段星盖据住服务，地可服务于周边定距离的城市居民。公共服务设施包括社区服务中心、运动区、幼儿园等，为上盖居民服务，较少服务于外界。单一功能型的上盖物业与周边的城市职能衔接较弱。打政功能力为住功能佳区停车库瘦业及其他左常地铁现停车地面套功地下空图5：单一功能型组合（左）和单一居住功能立面平面（右）示意图来源：自绘 4.1.2复合功能型复合功能型车辆段上盖物业开发，主要以城市综合体开发模式为主，是当前及未来车辆段上盖物业开发的一种趋势。上盖物业中居住、商业、办公、教育、文化娱乐、运动休闲等功能混合，且主导功能至少为三种或三种以上，如图6。其中，商业功能多为开放的大型商业综合体，为整个车辆段所在区域乃至更大范围服务，与周边城市职能衔接较强。复合功能型上盖物业开发由于其功能的多样性，使其与周边城市有较多的交流和沟通，进一步丰富了興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

周边的城市职能。:市政功能盖开发功能世生及配套办公地铁柱区停车库商业综合体车辆绿化休闲公功平台系统其他功能地下空 ...图6：复合功能型组合平面（左）和复合功能型立面（右）示意图来源：自绘 4.1.3功能构成的影响因素车辆段上盖物业的功能构成受多种因素影响：(1)上位规划：对车辆段所在区域进行整体定位，也会对车辆段今后是否进行物业开发或者进行何种物业开发有所规定。(2)周边环境：包括周边城市功能、开发情况、地形地势条件及人群特征等都会影响功能定位。(3)车辆段的结构特征：是重要影响因素之一，地上车辆段由于列车停车库结构的复杂性，号致其上承重程病的设置受到定的限制。J.N正 (4)周边的交通环境及与地铁站点的距离，对上盖物业的功能定位也有一定影响。4.2车辆段上盖物业的交通组织 4.2.1车辆段上盖物业与城市的交通衔接 (1)与城市车行系统的衔接城市车行系统主要包括公共和私人交通两种，其中公共交通主要包括公交车、地铁、轻轨、出租车等，私人交通主要为私人使用的机动车和非机动车。车辆段上盖物业与城市车行系统的衔接主要分为地面、地下、空中三种衔接方式。地面衔接主要考虑道路开、公共交通开和停车场的设置。道路开为城市车流进入车辆段上盖物业的出入，主要出入一般结合城市周边主要道路设置。公共交通开主要分为城市公交站、出租车停靠点、公交枢纽、小巴站四种形式，其中，城市公交站服务于上盖物业人群及周边人群，出租车停靠点多结合公交站和小巴站设置。停车场是上盖物业规划设计之初考虑的必要因素，一般通过提高设备层的高度将此层用作综合停车库，解决上盖物业的停车问题。面对特定人流和物流的地面衔接时，需要注意避免对其他人流和车流的干扰，通常采用底层架空的方式，在筑内部解决转换的问题，以减少对外部空间连续性的影响。理筑素前阀Z.ZC.ET

地下衔接是一些车辆段上盖物业将地铁出入、公交枢纽设置在地下一层或地面层，通过垂直中庭的竖向引导，快速疏导人流至上盖物业的各功能单元。空中衔接是筑直接与城市汽车专用道连接，一般和项目所处的地形有关。(2)与城市步行系统的衔接城市步行系统主要包括人行道、人行天桥、空中步道、地下通道等，车辆段上盖物业通过接空间进入这些系统之中，进而与周边城市空间联系起来，城市步行衔接主要分为地面、地下和空中三种，由于车辆段上盖物业与地面有约十米的高差，与城市的步行衔接以地下和空中为主。4.2.2车辆段上盖物业内部的交通组织车辆段上盖物业是在车辆段厂房之上开发设，交通的组织没有普通地面开发自由，其内部交通流线组织主要分为人车分行、人车混行两类。(1)人车分行车行流线布置在车辆段上盖平台外围，为典型的外环路，与周围城市道路设有若干交叉，由于车辆段平台距离地面有高差，周边道路多以起坡形式与车辆段上盖物业内部道路连接，在车辆段出入附近通常设置小巴和的士站台，方便使用者出行。停车场通常与土盖平台的设备层结合设置，也可绪合地面停车或利拥平台架空层停车。人行流共可笔紧闪0之日线的范围以车辆段上盖平台的内部为主，人流的主要来源途径包括人行天桥、公交站点、地下通道或周边道路等，人行流线的设计较好的规避了车流的干扰。(2)人车混行人车混行多用于开发量较小的车辆段上盖物业开发。4.2.3交通组织的发展原则 (1)立体化车辆段上盖物业开发具有复杂的交通流线，原有的二维交通流线组织方式难以满足多功能的交通需求，立体化组织将人流、车流分布在不同的空间高度，减少相互之间的干扰，提高空间的利用率。(2)关联性上盖物业内部的各功能区之间，以及与城市道路需要有良好的连接。(3)高效性上盖物业内部只有实现高效、便捷的运转，才能实现最初功能多元化设计的初衷，使得基地内各种交通设施可以得到更为合理充分的利用，从而提高交通组织效率。4.3车辆段上盖物业的空间营造 4.3.1与城市衔接空间的处理方式 (1)自然式 “自然式”通常利用周边现有条件对车辆段巨型体量与周边功能进行空间整合，或采取相应措施削弱巨型体量带来的压抑空间感，更加注重人的视觉及空间感受。车辆基地结合地興尚理筑素前阀Z.ZC.NE]

铁站点设置，人流可通过地铁站点、连接平台无风雨地进入车辆段上盖物业，车流则通过地形或坡道连接平台与周边市政道路连接。(2)消隐式 “消隐式”避免破坏和影响城市现有的筑空间环境，使车辆段上盖物业开发与周边城市空间自然融合。这种方式将车辆段结构采用半地下的处理方式，把车辆段及其上盖物业做整体统筹规划，有效地解决了停车列检库大体量难处理的问题。(3)地景式 “地景式”即结合城市肌理，依托城市背景，引入景观元素，使开发自然地融入城市空间之中，进而成为城市景观的组成部分。不仅削弱了车辆段的体量感，还提升了城市公共开放空间的品质。4.3.2上盖物业系统内部空间的设计车辆段内部的公共空间主要包括步行街、运动广场、庭院、公园等，其中平面广场和庭院是重要的组成要素，主要解决上盖物业各功能在水平方向上的联系，空中步道和二层平台系统主要用来构立体化的空间体系。公共空间的设计，不仅保证了内部各功能系统之间的连接，更舞 4.3.4小结车辆段上盖物业开发与周边城市衔接空间设计的优劣，是其自身价值的重要体现。上盖物业系统内部的空间环境设计，不仅仅具有连接各功能元素的作用，还具有连接城市空间的作用，甚至本身即是城市化空间，成为城市空间的有机组成部分。4.4车辆段上盖物业的其他影响因素车辆段的区位、规模大小、地形地势、技术手段以及国家政策等因素也都对车辆段上盖物业产生一定的影响。5.结语城市轨道交通车辆段上盖物业开发，可以提高集约用地水平，节约土地资源，进而提升城市活力，优化城市功能结构，带动城市经济发展：车辆段上盖物业开发，所获得的物业收益将极大地分担轨道交通设的资金压力，同时，上盖物业使车辆段成为一个客流发源地，与城市轨道交通经营互补，从而实现轨道交通运营的良性循环：车辆段上盖物业开发，可以把车辆段筑群与城市结合起来，同城市交通衔接，把灰尘、噪音、振动等环境影响因素通过技术手段在筑群内部消化，有利于减少车辆段对城市造成的消极影响。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

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