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城市治理与政策研究35.新形势下深圳城中村更新模式探讨——以石凹村综合整治为例PDF文本
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新形势下深圳城中村更新模式探讨以石凹村综合整治为例王鼎，李如如摘要：近年来深圳市发展迅速，可开发的城市设用地越来越少。而深圳共有城中村320座，占地面积达93.49平方公里，政府和开发商逐渐将城中村视作新的城市发展机遇。伴随第一个城中村一渔民村的整体拆除，到如今，大多数城中村已被列入城市更新计划。然而因城中村更新所带来的社会问题也越加突出。本文将结合深圳城中村现状使用评价，以人为本，重点分析城中村发展过程中较突出的矛盾与诉求，通过现有两种更新模式的对比，挖据当下深圳城中村发展面临的新挑战与发展趋势，最后通过阐述深圳石凹村综合整治案例来为当下城中村更新提供一些新的策略与方法。关键词：城中村，城市更新，综合整治，改造策略1绪论1.1深圳市城中村发展背景改革开放以来，深圳从小渔村一跃成为国内四大一线城市之一，发展速度惊人。然而，受制于辖区面积，深圳土地资源稀缺的短板也日益暴露，土地资源的再利用成为解决土地供应不足的重要方式，因此城中村逐渐成为社会广泛关注的焦点。深圳市人多地少，900多平方公里的城市设用地要承担起养育2000多万人的重任。这种高强度、高密度的人居生活环境在关内显得更为突出。据统计，深圳市总居住筑面积为24537.18万平方米，其中城中村就占据半壁江山。1.2深圳城中村空间演变形成原因城市设初期，单一考虑设成本与周期，选择绕开村庄发展，导致城市逐渐包围农村的现象，城中村形态特征是传统自然因素、社会力、市场力、制度力的综合影响结果。通过查阅深圳市统计年鉴城中村历年设面积，可归纳城中村发展历经三个大阶段。1982-1989年为起步期，城中村私房增长缓慢，大多数为3层，极少超过5层，到80年代末，深圳经济迅速发展，外来人的大量涌入，城中村提供的出租屋需求量不断增大，促使了村民加的行为。1989年颁布了《关于深圳市经济特区的若干规定》，实行土地统征，引发了疯狂的興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
抢潮。2004年后，城中村筑格局基本处于稳定阶段，伴随2005年渔农村的整体爆破拆除，深圳市城中村改造正式打响了第一枪。时间1982-1989年1990-2004年2005年至今阶段起步期快速增长期进入改造期说明1982年划定新村范围，整1989年颁布规定治理违章，2005年5月，渔农村的拆除正体处于缓慢增长阶段促成了疯狂的抢高潮式拉开了城中村改造序幕表1深圳城中村发展的三个阶段表格来源：根据相关资料整理总结城中村快速自发性增长的原因如下，城市经济的发展带动了土地价值的增长，大量住房需求刺激着村民不断加强私宅的设，同时政策法律的不完善，纵容了村民的违法乱现象，无疑为今后更新改造留下了隐患。城中村作为城市较为特殊的空间形态，具有一定的客观性和合理性，政府应该根据城市发展和居民需求，有效引导城中村形态的未来发展。1.3城市更新实施现状随着深圳新增土地资源的减少，土地存量再利用已经成为城市发展新常态。城市更新已然成为城市士地供应的主要方式。据统计22年深圳市年度计划供应设用地面积中存量设用地占比59%，近两年这二比例正逐渐上升，2014年、2015年更是高达69%和73%。截至2014年9月，纳入深圳市城市更新计划的总用地约37平方公里。同时城市更新正在深刻地改变城市设空间格局，诸多片区的更新，例如蛇网谷、华强北、京基100、万象城等，在后期发展设中成为地区发展的新经济增长点。对于政府和开发商来说，城市旧改项目虽然利润空间大，但实际操作过程中实施难度较大。从2008年至2015年，深圳市规划和国土资源委员会网站公布的城市更新单元计划共425个，但实际上只有不到20%的实施率。城市更新地块从纳入更新计划到开盘销售，短则3、4年，长则超过10年，由时间所引发的隐性成本难于估计。深圳大冲村从2005年通过旧改规划至2014年正式销售历时十年，福田岗厦村改造历时12年，至今仍未完成。因为涉及土地征收、拆迁补偿、相关利益纠纷，无止境的谈判过程会耗费大量时间成本和财务成本，旧改难度随之加大。因此，城中村更新改造中，综合整治往往比拆除重更具操作性，能通过短期的环境改造让当地居民直接受益。2对深圳城中村的现状使用评价2.1城中村是自下而上的内生型城市興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
深圳城中村得益于深圳经济的迅猛发展，方有条件自下而上疯狂生长。这里的土地归属于村民集体所有，在这居住工作的人绝大多数是非户籍人，它是中国城市化初期阶段的物质空间呈现，是城市新鲜血液的容器，大大降低了刚踏入社会的年轻人的生活成本，同时也减轻了社会创业成本。居住成本高昂的深圳市，城中村的存在在一定程度上直接提升社会中低阶层市民的生活幸福指数。2.2市场化的廉住房体系城中村在深圳迅速发展的过程中，提供了较有尊严的私密生活空间，为市场供应了大量满足人基本生活的独立空间一一包含卧室、卫生间、厨房。市场化、低门槛，同时提供了诸多选择权，真正意义上起到市场化的廉住房体系作用。在对城中村进行调研访谈时，很多居民表示政府与其花数百亿在关外偏远地区设廉住房小区，不如将资金投入城中村的空间环境与公共服务设中，将城中村打造得更舒适宜人。2.3价值洼地城中村，它的贡献在于提供公共服务。一方面是为城市大量中低收入者、刚参加工作的年轻人提供廉价、便利的居住场所。另一方面它是丰富而廉价的商品集散地，拉低了周边地区的商品及服务你格司时也是房输的稳定器，它容纳了近乎一米的城市人。大冲村被拆共主为2.。：后，深圳房价也突破了四万，同时也直接导致白石洲房租大涨，加大了城市居民的生活成本。城中村主要街巷的一层筑功能几乎都为商业设施，涵盖超市、餐饮、大排档、搬家公司、二手杂货店、废品站、私人诊所、药店、盲人按摩等，为居民提供生活便利的同时，也解决了很多人的就业问题。2.4缓解城市交通，步行社区以白石洲为例，居住在白石洲的15万租客，部分人在村内工作：部分人在村外不远的华侨城、科技园工作：稍远的则在华强北、南油、蛇工作，均可通过便捷的短途公交、甚至是步行解决上下班交通问题。这为缓解城市交通拥堵做出非常大的贡献，缓解了上班时间由北向南的进关的拥堵现象。倘若拆除后，由这十几万人的就业居住所带来的交通诉求一定会给城市带来巨大压力。2.5利于社会阶层混合，且居住效率高基于深南大道沿线二十座城中村的存在，大大缓解了贫富隔离分化的现象。通过阶层混合、互助互惠，共和谐社会。城内居住区、办公区、商场、行政机构等功能设施需要大量物业、后勤、服务人员；同时，普通白领以及刚毕业的年轻人也需要城中村这样的地方就近解决居住问题。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
对比深圳大冲村改造前后的居住人（改造前容纳7万余居民，改造后将容纳6千居民），虽然改造后地块容积率翻倍，但是增加的大多为超高层商业办公以及少量高端住宅。再次拉大就业岗位和居住之间的人差额，进一步加剧职住分离。2.6城中村普遍存在的问题城中村在急速扩张过程中，在设、景观、规划管理、社区文化等方面与周边城市街区存在着巨大差异，其中居住人员杂乱、社会管理缺失、公共环境脏乱、社会治安等问题饱受诟病。原住村民因村集体土地分红及自家房屋出租所获得的物质财富的迅速增长与村落传统文化、村民整体素质、道德法律观念的淡薄形成反差，这些都是深圳城市化发展进程中必须重视的问题，也是我国快速城市化诸多社会经济问题的矛盾交织点，是必经的社会阶段现象。我们要正视这些客观事实，并在后续城中村发展更新改造过程中有针对性地提出策略、解决问题。3深圳城中村更新模式分析比较3.1全面改造全面改造，具体操作方式为拆除重，通过调整现状地块功能性质从而全面提升空间环境质量。改造对象通靠药处于城市真要地段，与城市规划定位严重冲突的地方由于拆迁重过程烦琐、耗资巨大、周期冗长，涉及社会诸多问题与利益纠葛，因此在实际操作层面上，拆除重并不具备广泛推行性，同时大规模施行城中村拆除也会引发诸多社会问题及危害。3.1.1自上而下的蓝图式发展对现有筑格局推倒重来，规划目标多为理想的终极状态。终极蓝图式发展模式往往不可持续，常会直接忽略空间预留需求及二次改造。规划流程基本遵循“自上而下”的模式，以满足开发商的经济利益为首要，其次是政府部门的任期目标，最后才可能去满足市民的心理需求及空间诉求，整个过程中公共参与是明显不足的。3.1.2忽视了现实住房及交通压力加大社会不公，深圳众多城中村位于市中心地段，在城市极其欠缺的廉住房系统面前，城中村改造直接迫使大量中低收入居民离开城市中心区，搬离到位置更偏僻的城中村。廉价房源更加紧张，加大了普通中下层市民的住房压力，拆迁也使得众多城中村服务业人员失去了工作及生活来源。同时，原有的职住体系遭到破坏，众多附近工作人员不得不从更远的居住地乘坐交通工具前来上班，无疑加大了城市道路交通压力。3.1.3对城市老筑的遗弃与浪费興尚理筑素前阀Z.Z沁.E]
城中村见证了城市发展的点滴，也遗留下了村落宗祠牌坊等特色筑，拆除重这一方式缺乏对城市文脉的挖据与保留，城中村繁华热闹、尺度宜人的街巷空间将不复存在。同时，筑的拆除本身就是一种严重的社会资源浪费现象。城中村房屋使用期多为15年左右，楼龄较短，当初设期间花费了大量人力、物力，当下全市流动人住房严重紧缺，直接拆除无疑是一种资源浪费。3.2综合整治综合整治相较于全面改造而言更具可实施性，一般不会改变现有功能和空间格局，几乎很少涉及房屋的拆迁。针对现状的不足，通过一系列设手段提升片区生活环境和公共服务。现今深圳进入高速城市化发展阶段，面对城市储备用地不足的现状，想要满足广大市民根本意义上的住房需求，仅靠价格高昂的楼盘开发和供不应求的政府公租房是远远不够的。显然在当前这个特殊的发展时期，深圳城中村不应鼓励拆除重而被置换为高层办公以及高端住宅，而是应将政府经费投入到城中村生活环境的优化提升上面。2016年4月，深圳市福田区城中村环境综合整治提升工程正式启动，计划用3年时间对15个城中村进行综合整治，综合整治工程包含燃气管道、消防安检、完善市政配套、体育文化设施等。福田区现有们5个城中村，筑多达7790栋，筑总面积约为783万平方米，主余个小为.。U.居住人达90万人，以外来人、打工人员为主。城市政府对城中村的综合整治，应在传承城中村历史文化和街巷格局的基础上，通过环境改善等手段打造更加宜居的城市“出租屋”，为有住房需求的企业人才及中低层收入者提供更大的生活便利。全市范围内有200多个城中村尚未改造，目前基于类似城中村改造项目，并未形成有效的系统性改造整治策略。因此有必要通过示范性城中村综合整治项目，分析其现状特征、制定针对性的对策与路径，并在此基础上进行归纳总结，以期望对后续城中村有更多的实际借鉴意义。4相关案例分析—深圳大浪石凹村综合整治策略石凹村位于龙华新区大浪，石凹村面积为12.1公顷，现状容积率为2.2。截至2014年底总人约为2万人，其中本村人仅300人，其余皆为外来暂住人，他们主要从事服装制造行业及相关配套服务业。興尚理躓素衬网Z.ZC.ET
居住社区业园区至大中心军机场图1石凹村区位分析图图2石凹村现状卫星图图片米源：作者自绘图片来源：作者自绘4.1现状发展矛盾与诉求4.1.1城中村经济来源模式单一石凹村与深圳其他城中村有着相同的现状特征，村内有数量庞大的出租屋，其出租收入已逐步成射民要生活流，村辣你济也逐渐由自办企向出租物业转型，石凹村村民和村集体对土地资源的收益依赖性日益加强。这种单一的收入来源模式是不可持续、不积极的，越来越多的村民在一夜暴富之后无所事事、沉迷于奢华生活享受之中。城中村急需新的内在活力与自发经济增长点。4.1.2生活环境急需改善提升村内筑密度高，村民自房多以5-8层为主，排布密集间距不足1米，存在消防隐患。住宅多为2000年前后新，单个筑结构和外部装饰较完好，但整体筑质量良莠不齐，缺乏统一协调性。石凹村村内环境及卫生状况有待提升，公共绿地、活动空间不足。4.1.3市政配套设施简陋村内公共服务设施较为齐全，主要集中在村中心的运动休闲广场周边，包括行政办公、商业、医疗、文娱、体育设施。但市政基础实施较差，基础管网不完善，各类架空管线较为凌乱，造成安全隐患。现状外围道路拥挤，内部支路少，停车位严重不足，这些已成为遏制石凹村进一步发展的枷锁。4.1.4与周边产业衔接不足该片区西临大浪时尚创意城商业配套区和总部基地，区位条件决定石凹社区应积极协同理筑素前阀Z.ZC.ET
周边服装产业基地的规划布局。此次综合整治应通过功能、环境、交通、市政的改造提升，将石凹社区打造为城中村可持续发展示范项目，让其成为大浪国际时尚城的有机组成部分。4.2改造实施策略石凹村外来暂住人约为2万人，起到为周边产业提供廉租房的作用，新旧空间的平衡包容，是城市经济和社会发展的内在需要。一味地推倒重会导致资金的大量投入，同时城中村中复杂的土地、筑权属问题也会为后期经济收益埋下伏笔。所以在坚持原有设施景观的基础上进行优化和改造，保留文化底蕴和发展根基以及旧社区区浓厚的社会温情、社会关系和社会网络是本次改造的基本策略。同时，希望通过对重点区域的改造，带动整个石凹村的活力提升。4.2.1打造特色街区为达到片区可持续发展的目标，石凹村综合整治近期工作的重点是为时尚创意城做好配套服务，弥补时尚创意城的产业短板，打造两条特色街区，一条用于独立服装品牌展示街，一条为服装产业链配套商业街区。村中有大量服装设计生产从业人员以及服装小作坊，特色街区的打造无疑为他们提供了更多的产品展示、交流、销售空间，能直接提升城中村的人气和活力，也为城村堑新的济发展思路网J.N正T主子个入优化提升筑临街微环境，通过对首层商业功能的重新布点，保留和利用现状具有一定特色的街巷空间，共同营造形成优质的小尺度慢行休闲商业街区。产业配套骑业街图3特色街区位置图图4特色街区效果示意图图片来源：作者自绘图片来源：作者自绘、网络整理4.2.2营造活力公共空间本次石凹村公共空间的打造将以三个广场为主。规划利用现有公园广场空地，通过改造设计主题景观设施，形成极具积极环境意象的公众活动场所。共包括三个广场分别为：联系西面大浪时尚创意城的时尚创意广场，同时也是社区中央服饰品牌展示街的起点：中央社区興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
休闲广场一一充分利用现状大榕树和篮球场等元素，打造集景观休闲、体育康乐和集市卖场为一体的综合休闲广场：第三处为台地运动休闲广场，将运动休闲空间与自然台地绿化空间紧密结合，同时利用现状筑残骸改造为特色景观雕塑节点，打造具有独特吸引力的运动休闲区。为本地及周边村民和暂住居民提供生活消遣游乐场所，提升整体活力。时尚场图5三个公共空间示意图图6设计效果图图片米源：作者自绘图片米源：作者自绘4.2.3门户节点与重点沿街立面改造门户地段的打造，将采用景观和停车设施的整合设计方式，⌒分别位于看凹村的三个主要入。这些位置均为石凹村形象展示的重要窗，也是村内景观系统的重要节点之一。其中西入设计将岗亭道闸设施与变电房连接起来，通过景观墙、植物的营造，以意向性的入景观设计代替具象的入大门：南入结合北侧的广场进行简约设计，呼应周边筑形式，充分挖掘和展示石凹村的环境风貌：东入运用多种设计手法，将景观花园、欧式庭院与西侧台地公园紧密结合，形成视觉焦点，充分体现石凹村整体的活力与特色。地体津料加装室框空当报+直入(1号1图7三个门户节点示意图图8重点沿街立面效果图图片来源：作者自绘图片来源：作者自绘興尚躓素衬网Z0.ET
筑立面的改造，是在保留原有筑主体功能结构的基础上，对其进行风格、材料、装饰、色彩的调整，以达到特定的视觉及使用需求。本次改造为了更好地与大浪创意城融合，提取大浪时尚创意城筑设计元素、主导色彩等，运用到石凹村筑改造设计当中。4.2.4道路交通与市政管线多数城中村在设初期对于道路设置考虑欠缺，尽端路多、道路狭窄、缺乏停车场所，给片区发展、生活带来了诸多不利。本次改造将在沿用现状道路系统基础上，调整并规范道路断面，同时将基地内部车行路与城市干道相连接，形成社区环线体系：对主要道路施行分时段控制的路边停车位，协调道路通行和社区停车的不同时段需求。为保障步行系统的通畅，必须严格控制沿线商铺占道经营的行为。完善步行系统，强化人车分流，根据三大走廊打造主题分别为商业娱乐、创意文化、台坤了地运动的主要步行道路。同时规划将增加石凹水库南了侧生态停车场，将现状大浪水厂改为市政公交综合体，满足公共设施的放置以及公交、社区停车需求。同时，综合整治中市改座程芜极频要的环花风包括了主子小内雨污水、电力电信、燃气工程以及照明监控等，完善市政配套是本次改造的最基本目标之一。图9道路交通规划图图片来源：作者自绘5小结深圳城中村作为城市的重要生活空间，其自身发展与深圳市快速城市化设息息相关，因城市中新区设、居住人外迁、产业布局外溢带来的发展红利也日益凸显。在当下政府廉租房供应不足的态势中，城中村应当充分发挥其廉价、便捷的居住生活功能。在面临城市更新抉择时，政府应正视城中村在城市发展中所发挥的积极效应，考虑社会广大中下层市民的生活居住诉求与意愿，为城中村提升公共配套服务、改善居住生活环境、激发社区活力发挥应有的作用。同时，良好的城中村综合整治设计不仅仅是以景观、市政作为衡量标准，更应结合区位条件探索多种特色经济增长来源，实现城中村经济可持续发展，塑造有价值、有活力、便捷高效的城中村社区空间，以此来满足村民及租户的生活诉求以及城中村多元化的发展目标。理筑素前阀Z.ZC.ET
参考文献[山问小培，魏立华，周锐波.快速城市化地区城乡关系协调研究一以广州市“城中村”改造为例[，城市规划，200403)：30-38.[2]马航.非正规住房市场下深圳城中村空间形态演化：2012中国城市规划年会，昆明，2012[C][3]贾生华，郑文娟，田传浩.城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[).城市规划，2011(05)62-68.[4全德，冯长春，邓金杰。城中村空间形态的演化特征及原因一以深圳特区为例).地理研究，2011(03):437-446.[5]赵静.深圳市非正规住房的发展演变与供给模式研究[D].中山大学人文地理学，2009，[6徐亦奇.以大冲村为例的深圳城中村改造推进策咯研究[D].华南理工大学，2012：130.[刀王圣华.基于博奔论的城中村改造模式演变研究[D].浙江大学，2013：81.[8]黄治.城中村改造模式与策略研究[D].武汉大学，2013：220[9张京祥，赵伟.二元规制环境中城中村发展及其意义的分析).城市规划，2007(01)63-67.[10]潘聪林，韦亚平.“城中村”研究评述及规划政策议[U.城市规划学刊，2009(02)：96-101.[11]冯莽，程屹，孔几城.佛山市“城中村”改造初探一以简村为例[).规划师，2006(02)：39-40作者简介王鼎，深圳大学筑与城市规划学院城市规划系，硕士研究生：李如如，深圳大学筑与城市规划学院城市规划系，硕士研究生。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
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