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规划实施与管理056.高强度住宅开发的空间形态管理问题及对策——以石家庄为例PDF文本
规划设计

高强度住宅开发的空间形态管理问题及对策以石家庄为例刘泉摘要：近年来，随着开发强度不断增加，城市空间形态恶化的问题逐步受到关注。然而，除了控制住宅容积率以外，城市空间形态的规划设计管理是否合理对于良好城市形象的塑造同样重要。通过对空间形态问题的规划管理原因进行解读，可以发现密度、高度、面宽、正向间距、侧向间距、沿街界面等六项主要要素存在相互影响的联系，对城市空间形态形成共同的作用，并以石家庄为例，提出多就不能密、高就不能近、高就不能宽、宽就不能近、窄就不能高等住宅高度、面宽、间距、界面等多要素联动管理对策关键词：规划管理，筑形态，居住用地，石家庄2008年以来，随着“城镇面貌三年大变样”工作的开展，石家庄中心城区进行了大规模的城中村改造项目和旧城改造项目。高强度住宅区在中心城区大面积成，在改变城市面貌的同时，一空间形态压抑、居住品质下降、城布交通拥堵、设施乐力加大等间题也开始逐渐显露。其中，最为直观的就是住宅筑单体体量增大带来的城市整体形态变化及其对市民造成的空间压抑感，如2014年的新闻调查所述，在石家庄，高层住宅矗立在城市的大地上，远处看去，有一种“冰冷的高度”。高容积率带来的居住体验感受，己经让购房者对高层住宅的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”川。以石家庄目前采用的《石家庄市城乡规划局城市土地使用与筑管理技术规定(2012)》(以下简称2012规定)[21中2.8的容积率上限为标准进行对比，石家庄2008-2012年间，住宅平均容积率达到3.1，其中有部分项目容积率超过了3.53，容积率确实存在超标的问题。然而，容积率数值超标、开发强度过高这一客观现实本身并不是城市空间形态环境恶化的全部原因，住宅筑对市民造成的不适感，不仅因为容积率数值过高，也与住宅筑的形态布局方式密切相关，如果采用不合理的筑形态布局，即便是在部分容积率较低的住区项目中，依然可能造成明显的空间形态压抑问题。2014年，在《石家庄市容积率控制规划》项目（以下简称规划研究）中，笔者通过对石家庄市区内88个具有代表性的居住小区样本进行现场踏勘和数据采集整理2，对这一问题进行了分析解读，并提出相应的改进对策。1石家庄高强度住宅开发的空间形态问题興尚理筑素前网ZC.NE1
除了筑设计规范的相关要求，城市住宅区规划设计主要受到城市规划管理技术规定(以下简称为技术规定)的控制。因此，本次研究主要是以石家庄现行技术规定为参照，分析其相关要求对住宅筑形态布局的影响及作用。在石家庄2012规定中，对容积率上限管理要求及补偿政策主要体现在第4章，而涉及空间形态控制的相关要求则主要体现在第5至7章，包括高度、面宽、间距、退让等多个要素。通过分析可以发现，空间形态的问题主要包括五个方面，其中一部分是由违规设所造成的，而另一部分则涉及标准本身的不足。1.1平直轮廓一一筑高度在高位均质化开发强度过高最直观的反映是筑高度普遍过高。不过，受到技术标准的要求和开发成本的限制，石家庄的住宅筑过高问题并不是指高度存在超标，实际上，大部分高强度开发的住宅筑高度均处在技术规定要求的100m限高3的要求下，而高度问题主要是指住宅在80~100左右的高度形成均质化布局的“剃平头”现象，造成城市住宅区筑形态的单调乏味。除了高强度开发的住区以外，部分容积率处于1.0-2.0等较低水平的住宅项目，由于在形态布局上会采用北高南低、外高内低的手法，项目用地内部空间形态变化多样、尺度宜人，但在项目对外的部分沿街筑界面，特别是项目用地北侧临路区域，往往布局板式高层筑，甚至形成巨大的封闭街墙，丛外部街道来看，这些低开发强度的住区与高强度住区类似，同样会形成高层筑沿街布局的形态。虽然不同开发项目强度不同，但不同住区普遍采用80100m左右的筑高度，会造成高层住宅街区均质密布的明显空间感受。1.2单体大板一一筑面宽偏大除了住宅筑存在高度普遍偏高问题以外，石家庄的高层住宅单体筑面宽过大也是造成住宅区空间形象压抑的重要原因。在北方城市，居民对南北通透的户型朝向更为偏好，正南北朝向的板式住宅较受市场的欢迎。不过一旦住宅单体筑特别是高层住宅面宽过大，则会造成筑体量过大、形态压抑、形象呆板的问题，同时影响住区内部空间布局的灵活性。针对这一问题，2012规定中提出以24m高度为界，划分24m以上高层住宅面宽60m,24m以下的多层住宅面宽80m两种要求。但从实际的开发设情况来看，部分住宅筑设计超出了这一指标要求，高层住宅面宽甚至达到70~80m,形成了一片片巨大的混凝土板块，正面看过去几乎是一个超大尺度的方形板块，造成明显的空间压抑感和拥堵感。1.3高层密林一一住区内部筑正向间距过近住宅筑间距包括正向间距和侧向间距两个方面的问题。首先是部分住宅区项目局部存在正向间距不足的问题，2012规定中要求按照日照分析、最小间距双因子控制，将正向间興Z.Z沁.E]
距的下限控制在27-50m之间的范围内，但部分项目并未达标，这在旧改项目中表现较为明显。与石家庄类似，由于改造项目开发强度上行压力较大，为了增加项目的操作性，一些城市往往会在管理中对改造项目的住宅间距要求进行适当折减，其不足则是筑布局过于密集造成的日照间距不足和内部空间感受压抑的问题难以解决。1.4连续街墙一一住区内部筑侧向间距过近住宅之间的侧向间距也存在相对不足的问题。2012规定中要求平行布置筑时，最小侧面间距不应小于13：垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20m。但在规划管理实践中，高层住宅垂直布局的情况较少，主要问题集中在平行布局时的侧向间距，即山墙间距。从调研情况来看，虽然大部分住区项目侧面间距满足13m的最低要求，但由于筑高度和面宽较大，甚至超标，相比之下，13m的侧向间距依然狭窄，筑形态依然显得局促紧凑。在调研过程中甚至发现，部分新住宅项目在销售时存在改动效果图和售楼模型侧向间距，以夸大住区空间品质的现象，可见这一问题的重要性。1.5街道峡谷一一住区外部界面压抑街道，特别是东西向街道上，沿街高层板式住宅连续排布形成街墙，使不同街区的住宅之间的街道形成“峡谷一特别是由手部分住区项目水平方向上沿街退让道路红线间距不足，垂直方向上缺少分层变化，住宅塔楼巨大的体量直接坐落在街道边缘，进一步加剧了这种街道界面的压抑感，如部分街道沿街住宅高达80，而道路界面（筑至筑）宽度仅为10~15m,高宽比超过5：1。而从公共界面对城市空间的体验来看，大部分市民对城市空间形态的外部感受均来源于市政道路沿线住宅筑布局形态的影响，街道界面上产生连续、封闭感强的高层住宅“街墙”，会使整个城市封闭压抑的感受被进一步凸显（图1）。平直轮单体大板高层密林连续街墙街道峡谷图1石家庄高强度住宅开发的空间形态问题興素前阀Z.Z沁.E]
2空间形态问题的规划管理原因及联动管理对策2.1空间形态问题的规划管理原因综上所述，石家庄城市空间形态压抑问题的产生，除了容积率过高是主因以外，也包括空间形态规划设计管理等多方面问题，住宅规划和筑设计的不足加剧了开发强度过高带来的空间压抑问题，主要包括四个层面的原因。首先，在城市整体层面，缺少高度及密度分区。2012规定仅对二环内外地区的容积率上限进行了区分，其2.8和2.5的上限数值差别也较小，事实上依然缺少针对城市整体更为精细化的高度与密度分区管理机制，在高强度住宅开发普遍向技术规定的容积率上限趋近时，可能造成住宅区筑形态分布均质化问题。其次，在街区规划层面，石家庄中心城区的街区初划尺度普遍偏大，典型街区边长为300~400m、面积10-15ha左右，住区开发项目，特别是改造类项目开发规模一般较大，在数十甚至上百公顷，规划设计往往重视住区内部的空间环境和形态尺度，但在外部临街部分一般会提高开发强度，布局高层板式住宅。控规编制更关注项目总体容积率是否达标，缺少针对大项目，大街区内部容积率分配的精细化管理要求，这使得沿街布置高层、以邻为壑的布局方式难苡得到控筑J.N正再次，在筑设计层面，住宅筑单体特别是改造项目的筑单体的设计基于购房偏好及造成本的考虑，缺少形体变化、立面细节设计不足，采用多个单元相连的高层板式住宅设计，客观上增强了筑单体的体量感。与之相比，虽然如深圳等我国南方大城市的容积率可能更高，但由于较少采用大尺度的板式住宅，其形成的空间景观却并不比绝对容积率更低的石家庄显得封闭和压抑最后，在绿化景观方面，绿化对于缓解筑形态的压力作用十分明显，如深圳的香山里住区，容积率高达4.6，但由于沿街绿化丰富、立面富于变化，这个项目并未特别拥堵。而在石家庄，由于新住区沿街绿化不足、缺少层次，巨大的住宅直接蠢立在街道两侧，筑与街道之间缺少绿化景观的视觉缓冲，进一步加剧了筑单体过于巨大带来的空间压力。2.2空间形态要素的联动管理对策上述不同层面的规划及筑设计影响因素十分重要，但如果把较高强度的住宅开发作为难以更改的前置条件，同时考虑城市格局和街区尺度的既定条件短期内难以改观以及筑景观设计的成本条件也受到多方面因素的影响。那么，高强度住宅开发条件下，对技术规定中空间形态控制要求进行优化和细化就显得十分重要了。从规划管理的作用看，住宅筑的空興尚理筑Z.Z沁.E]
间形态管理不足，加剧了容积率过高带来的空间品质恶化的问题：相反，加强住宅筑的空间形态管理，则有利于改善高强度开发下的城市景观环境。因而，完善住宅规划设计的空间形态管理是优化高强度住宅开发带来的空间形态的重要方法。如何判断规划管理机制在造成这种空间形态问题过程中所发挥的作用，比较直接的方法是对成项目的实效与相关技术规定要求进行对比，并对不同城市之间的管理方法进行横向比较。从石家庄的问题及其他城市的管理经验来看，筑高度、面宽、间距、退让等住宅筑规划设计的空间形态要素是存在联动关系的，仅仅对某个单一要素提出控制要求，如果其它要素存在管理不足，依然可能造成明显的空间形态问题，如控制了筑高度，但面宽过大：控制了筑面宽，但间距不足等，依然可能造成空间压抑的问题。因而，综合考虑不同要素的关系，提出联动控制的管理要求是住宅空间形态管理的合理方式。在这方面，如天津、上海、威海等地的技术规定，成都、深圳等地的城市设计导则可以为石家庄住宅开发的空间形态管理提供良好的借鉴。3住宅空间形态要素联动管理的议针对住宅规划设计管理中的密度、高度、面宽等三项形态要素及正向间距、侧向间距、沿街退让及界面等三项空间要素共计六项主要要素的相五关联的特征，规划研究提出多就不能密（强度与密度联动、高就不能近（高度与间距联动）、高就不能宽（高度与面宽联动）宽就不能近（面宽与间距联动）、窄就不能高（界面与高宽联动）等五方面形态要素联动管理议（图2）。密空间要素强度与密度联动然不遥高度让及高度与间距联动求牙运界面面宽高度与面宽联动透正向间距侧向面宽与间距联动交就不近间匝街>界面与高宽联动芬高界面图2住宅空间形态要素联动管理思路其中，多就不能密、高就不能近两项内容，规划管理相关技术标准并无明显问题，因而不做技术调整。多就不能密主要针对高层住宅的净密度进行控制，防止高强度开发状态下，筑过密带来的空间负效应。通过对其他城市相关规定的对比，以及石家庄规划实例的调查，发现包括部分容积率明显超标的项目在内，石家庄高层住宅的筑净密度大多控制在20%興尚理筑素衬网Z.Z0.ET
以内，甚至更低，并不存在明显的密度过大问题，基本符合居住区设计规范要求。高就不能近主要指高层住宅的正向间距控制。石家庄现行标准要求按照日照间距控制，最小正面间距27~50m的区间控制指标要求明确，主要问题在于执行不严格，部分改造项目住宅正向间距较小，管理要求被突破。因此，上述两条的问题不在标准本身，规划需要进一步按相关要求严格执行即可。联动管理的重点主要关注高就不能宽、宽就不能近、窄就不能高等三个方面。3.1高就不能宽一高度与面宽联动住宅筑高宽关系涉及住宅筑的形态比例，高层筑的面宽过大是造成石家庄住宅筑形态过于压抑的重要原因。在石家庄，除了技术规定中的面宽要求遭到突破以外，技术规定条文本身过于粗放也是主要问题。现行技术规定以24m高度为界，划分60、80m两种面宽，但在实际的住宅规划设计中，60m对于高层筑来说依然过宽。通过与其他城市标准进行对比可以发现，相关城市的技术规定或设计导则中的面宽规定更为严格，有利于城市塑造更合理的筑形态，主要包括两个方面，一是结合高度精细化控制高层住宅面宽尺度，二是控制板式住宅的组合单元的连续个数。如威海2008年技术规定中，将沿街筑高度分为24m以下、24m以上60m以下及60m以上三个分档，分别对应60m、50m和40m三种面宽要求批有家庄更加精细，成都2013年出台的筑规划设计小子导则与威海类似，但划分为80m、60m和40m三种面宽阿：天津2009年技术规定中，则将高度在150m以下的筑分为五档，分别对高宽比和宽厚比进行了规定，其中，筑高度处于80~100m的，高宽比一般不小于2.7：1，相当于高度100m的住宅，面宽≤37m:哈尔滨2010年出台的筑容积率及相关内容管理规定则提出沿街板式高层住宅应是两个单元，最多3个单元，不能出现4个单元高层住宅的要求，从住宅单元组合关系的角度对过长的筑面宽提出了明确的限制⑧。可见，上述规定重视高层住宅筑的比例控制和住宅单元组合关系，以防止出现尺度失衡的大面宽高层住宅，特别是针对60m以上100m以下的高层住宅，其面宽要求往往明显小于24m以上60m以下的住宅的宽度。而在石家庄住宅高度普遍达到20~30层的时期，依然将面宽控制在60以下显然并不合适。因此，规划研究提出细化管理要求、细化分档的调整议：至少增加60m和100m两级分档，将60~100m的高层筑的面宽控制40m以内，要求60m以上的住宅以双拼的短板和点式的形式出现，严格控制三个单元以上的大面宽住宅，严禁出现四个单元以上的大面宽住宅。3.2宽就不能近一面宽与侧向间距联动在住宅设计中，筑的正向间距往往受到关注，但侧向间距却容易被忽视。事实上，侧理筑素前网ZC.NE1
向间距不仅仅涉及筑布局是否美观，对于日照通风同样作用重大。侧向间距过小，对住区环境同样存在负面影响，如宋小冬、田峰即提出当单体筑南北进深为15m,两幢筑的侧向间距小于20m时，日照方位通道的作用就会基本消失9：张洪恩、陈晓键也以青岛为例，提出南北向的高层住区，筑高度80m、面宽50m、侧向间距13m时，连续的筑布局会对北侧造成难以开发利用的阴影区。石家庄现行技术规定中，中、高层居住筑平行布置时，最小侧向间距不应小于13。虽然大部分住区设计实践符合这一要求，但考虑到石家庄高层住宅普遍以板式住宅为主，这一侧向间距管理数值本身明显偏小。通过对相关案例的总结，发现哈尔滨、沧州、锦州、深圳等其它城市在规划管理方面会采用面宽和侧向间距联动的方式，提高间距控制要求，侧向间距的控制主要包括两个方面，一是结合高度精细化控制高层住宅侧向间距的尺度，二是控制地块开敞度或视线通廊的宽度。如哈尔滨城乡规划条例和沧州技术规定均提出高层住宅之间的山墙间距不能小于20m-12:锦州出台的相关管理规定则提出依据高度分档的方式控制侧向间距，按照24m以下、24m以上40m以下、40m以上，分别控制在15m、18m和20m13),间距数值均高于13m:深圳市城市设计标准与准则从城市设计的视角提出，为了避免自然景观被筑遮挡，地块内的筑布局应设置宽度25m以上的视线通廊1：同样基于城市设计角度，哈尔滨提出高层筑沿街累黯长度不超进侧毁地沿衡长度的50%州J.NE规划研究议在严格执行筑面宽控制要求的基础上，将筑高度与侧向间距联动，增加高层筑的侧向间距宽度，优化筑布局形态及空间环境。中、高层居住筑间距按日照分析、最小间距双因子控制，且满足下列要求：平行布置时，最小侧面间距不应小于13m,主居室侧面开窗相对时不得小于20m。高层筑，最小侧面间距不应小于20m。垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20。高层筑（塔楼）沿街累计长度不得超过同侧设用地沿街长度的60%。3.3窄就不能高一界面与高度联动石家庄现行标准提出住宅筑高度控制应该综合考虑节地、节能及居住的舒适性要求等，最高不超过100m,但百米高层住宅的大量出现同样会造成城市形态单调的问题，并对街道空间形成景观压力。因此，国内城市普遍采用控制街道比例的方式对沿街筑高度进行控制，主要包括两个方面，一是控制沿街界面高宽比例，二是控制沿街住宅高度及层数。如哈尔滨2006年技术规定提出，沿路一般筑的控制高度(H)不得超过道路红线宽度(W)加筑后退距离(S)2倍之和的1倍，即H≤W+2S1),上海则提出沿路一般筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加筑后退距离(S)之和的1.5倍，即H≤1.5興尚览Z.Z沁.E]
(W+S)6:沧州则考虑到北方城市住宅多以南北向为主，提出沿城市东西向主干道布置的住宅楼，其高度不宜超过50m(16层)121。因此，规划研究议充分考虑街道界面的空间关系，综合确定沿街筑高度，特别是东西向主干道沿线都是住宅正立面为主，筑不宜过高，防止产生“过堵”的沿街住宅墙，研究提出：沿路一般筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H≤1.5(W+S):沿城市东西向主干道布置的住宅楼，其高度不宜超过75，同时需要保证除了商业裙房以外的住宅塔楼部分严格执行筑退让道路红线的间距要求。通过这种方式，降低高层筑对沿街空间形成的压迫感。注释1.在2012年以前，石家庄执行的是《石家庄市城乡规划局城市土地使用与筑管理技术规定(2010)》，容积率上限为2.5。2.调研踏勘工作对调查对象进行了有侧重的选取，样本的选择以二环内居住区为主，占83%：以2009年之后新楼盘为主，占76%：并对容积率3.0以上的居住区进行重点调研。3.2012规定第51条：住宅筑高度控制还应综合考忠节地、节能及居住的舒适性要求，最高不超过100m。”興可笔索树2.Z心：ET参考文献[1]高容积率让购房者厌烦，石家庄将进入低密度时代[EB/OL].(2014-02-20)[2016-04-02]sjz.house.163.com/14/0220/10/9LH61BOL023908VN.html[2]石家庄市城乡规划局.石家庄市城乡规划局城市土地使用与筑管理技术规定$.石家庄：石家庄市城乡规划局，2012[3)石家庄市城乡规划局.2012年石家庄市中心城区规划实施情况分析报告?]石家庄：石家庄市城乡规划局.2012[4呆健，石家庄市中心城区经营性居住用地容积率管理研究D].济南：山东筑大学，2014[⑤]威海市人民政府.威海市城市规划管理技术规定（土地使用、筑管理）$].威海：威海市人民政府，2008.[⑥成都市规刻管理局.成都市筑规划设计导则（试行）S].成都：成都市规划管理局，2013.[⑦刀]天津市人民政府.天津市城市规刻管理技术规定[S].天津：天津市人民政府，2009.[⑧)哈尔滨市人民政府.哈尔滨市筑容积率及相关内容管理规定[S].哈尔滨：哈尔滨市人民政府，2010[9]宋小冬，田峰.现行日照标准下高层筑宽度和侧向间距的控制与协调U.城市规划学刊，20094)：82-85[10]张洪思，陈晓键.控规阶段高层住区相邻地块日照遮挡控制研究[).城市规划，2016(1)25-31.[11]哈尔滨市人大常委会，哈尔滨市城乡规划条例[].哈尔滨：哈尔滨市人大常委会，2012興尚理罚素前网ZC
[12]沧州市城乡规划局.沧州市城乡规划局土地使用和筑规划管理技术暂行规定[S].沧州：沧州市城乡规划局，2012[13锦州市人民政府.锦州市筑间距、住宅日照、筑退让管理规定[S].锦州：锦州市人民政府，2011[14]深圳市规划和国土资源委员会，深圳市城市设计标准与准则（试行）S.深圳：深圳市规划和国土资源委员会，2009[15]哈尔滨市规划局.哈尔滨城市规划管理技术规定[S.哈尔滨：哈尔滨市规划局，2006[16上海市人民政府，上海市城市规划管理技术规定（土地使用、筑管理）[$].上海：上海市人民政府，2011.作者简介刘泉，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，主创设计师，高级工程师。理筑素前阀Z.ZC.ET
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