2009年夏季房展会总结
     
    春节过后，房地产市场有所回暖，开发商在经过了春季房展会的初步“试水”后，尤其是成交量逐月增加，更是增加了其信心，本次房展会，诸多楼盘纷纷提价，但依然取得了不错的销售业绩。官方数据显示，本次房展会，房屋成交及意向8427套，建筑面积71.9万平方米，金额56.9亿元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面积55.6万平方米，金额44.7亿元。二手房成交及意向2111套，建筑面积16.3万平方米，金额12.2亿元。
     

一、展会概况

     
    ?      夏季房展会同春秋两届房展会相比，一直不受开发商重视，然而本次夏季会虽然缺少了几家品牌开发商，但在参展项目上还是创历届夏展会新高，共参展企业68家，参展楼盘81个。
    ?      与上两次房展会相比，虽然诸多楼盘也推出了优惠政策，但更多是针对动迁户和外地购房者，提高楼盘售价已成为普遍现象。
     
     
    
    ?      参展项目仍然以市内为主，市内四区参展盘源量相比春展会基本稳定，旅顺、开发区和金州市场明显降温。
    ?      从参展项目的区位来看，基本与市场住宅供应区域相符，此次参展项目主力供应区域为甘西和甘北区域，参展个数分别占14%和25%，而中心和泛星海区域略显弱势，都仅有4个参展项目，而高新和东部区域则比较活跃，共有7个项目进行了形象展示，占两个区域总参展数的50%，也预示下半年这两个区域可售量将进一步增加。
    ?      与春季房展会相比，旅顺、开发区和金州参展楼盘则有较大幅度下降，尤其是金州和开发区，一是夏季展会本就对开发商吸引力不高，这两个区域在售项目又相对较少，而且这两个板块在6-7月份刚刚举办了各自房展会，因此区域开发商对本次展会积极性不高。再就是对于这两个区域而言，大连市内客群相对较少，展会对其销售影响有限，也导致了本次参展楼盘减少。
     

二、区域分析

2.1、泛星海区域

    表一：泛星海区域参展项目表

    ?      经济复苏，房地产回暖，销售价格和成交量一度恢复到07年高峰阶段，房地产市场出现久违的朝气，但此氛围却并未激发泛星海区域的参展热情，继春展会创下参展项目数量之最低后，本届展会依然低调参展，依然只参展4家，其中3个在售项目，一个形象展示。
    ?      在售的三个项目参展的主要目的是消化现有推出房源，通过展示受众面广、意向强烈的机会，紧抓意向客户，促进成交。
    ?      本次参展的四个项目，产品供应缺乏差异化，主要以小户型产品为主，大量积累投资及异地购房客群，并针对不同来源的客群给予不同幅度的优惠。
    ?      从项目对外报价来看，价格较之前浮动不大，但参展期间会有50-300元/平方米不同幅度的优惠；展会现场接待较为热情，基本做到有问必答。

2.1.1、供应情况分析

    
    （数据来源：大连中原市场研究部统计）
    ?      08年，国际金融危机、国内经济增速放缓、房地产市场自身调整、购房者持续观望、商品房井喷式供应、销量萎缩等，一系列的因果关系导致09年存量房积压量明显。消化剩余房源、快速回笼资金将成为09年的主方向。
    ?      面对日益萎靡的市场环境，开发商各施其法，以降价促销来促进库存量消化，同时，政府也在为开发商搭台，在政策上给予支持，激发消费者购房欲望。从上半年市场反映来看，成交量出现明显回暖，同比上年增长36.77%。
    ?      目前区域未入市存量20.44万平方米，潜在供应量14万平方米。由于区域具备天然的豪宅属性，近年的持续开发已使区域土地极为稀缺，从区域对比来看，仅高于中心区域。由于各项目推盘速度减慢，故区域的潜在供应多以存量形式积于市场，受46.85万平方米剩余供应量的制约，此量入市仍需较长时间。
    ?      区域目前潜在地块供应量相对较少，将不会对区域市场形成较大的潜在压力。

2.1.2、价格情况分析

    
    （数据来源：大连中原市场研究部统计）
    ?      从价格走势来看，除08年三季度因结构性供应影响出现大的波峰后，泛星海区域走势基本趋于平稳，成为市内抗震系数最高的板块。目前泛星海区域整体价格同比增长1.13%，环比下降4.43%。
    ?      从目前整体区域剩余库存量来看，低价房源剩余量有限，降价促销类的活动因良好的市场预期而逐步收紧，预计未来区域价格将出现逐步上扬的趋势。

2.1.3、产品分析

    
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    （数据来源：大连中原市场研究部统计）
    ?      自然资源及配套资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。
    ?      三室的舒适性产品依然是供应主流。纯小户型产品项目比重增加。
    ?      现阶段，区域主要以高密度产品为主，低密度独栋别墅产品属区域空白点。

2.1.4、客群分析

    
    （数据来源：大连中原市场研究部统计）
    ?      由于区域产品总价过高，相对投资客群比例较低，但自主型客户也同时兼有投资意识，特别是外地购买客群，双向购买目的意识兼顾。
    ?      华润、沿海等大品牌开发商影响力的带动，部分“品牌情结”的外地购房者来连置业，外地客群比例将有所增加。
    ?      目前大连增加异地宣传，同时，旅游季节的到来也为泛星海区域带来一定的异地购房者，所以目前外地投资类客群比例有所增加。

2.1.5、区域市场总结

    ?      星海区域剩余囤积量较大，成为消化难点。
    ?      供大于求的市场局面短期内不会改变。
    ?      区域现有在售产品依然以三室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修产品为主。
    ?      区域类别墅、跃层等产品依然稀缺，独栋别墅产品成为区域市场空白。
    ?      区域主流产品均价在13000元/平方米左右，价格在出现下调之势。
    ?      现已存在的小户型，有朝向差、户型设计不合理等弊病。
    ?      客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，外地客源主要来自于东北三省；多为二次或多次置业。
    ?      地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定该区域项目拥有较强的抗跌的特性。
     

2.2、高新区域

    表二：高新区域参展项目表