赴梅溪湖国际新城学习考察

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按照县委、县政府安排，许梅生、高永学同志带队，陈嗣春、陈爱龙、姚明海、危义彪、郭焱一行于2013年3月20日赴湖南长沙大河西先导区梅溪湖国际新城进行了为期二天的学习考察。考察期间，按照长沙市委的安排，长沙大河西先导区管委会综合部部长李爱城（长沙大河西先导区管委会组建人之一）对梅溪湖国际新城的运作、建设和发展作了详细的介绍，解答了考察组提出的相关问题，同时邀请考察组全体成员对梅溪湖新城进行了实地考察，考察组全体成员都觉得受益匪浅，开阔了眼界，拓宽了视野，增长了见识，启发了思路，为温泉新区建设和发展提供了很多值得借鉴的经验。

一、梅溪湖国际新城从成立、精心策划到科学规划；从造势宣传到公开招募；从开始建设到初具规模的速度，只用了三年时间，她的成长历程值得我更加深入了解。

梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心区，枫林路以南，桃花岭以北，东起西二环，西至西三环，总占地约11452亩，总建筑面积约1040万平方米，环抱3000亩梅溪湖，背靠4360亩岳麓桃花岭。梅溪湖国际新城隶属于湖南长沙大河西先导区管委会，是2007年国务院批准的 “两型社会”建设综合配套改革试验区，2012年，梅溪湖国际新城被国家授予“绿色生态城市”示范区。新城涵盖高端住宅、商业、国际文化艺术中心、科技研发中心等复合业态，由先导区管委会下属的全资国有企业长沙梅溪湖实业有限公司进行开发建设。

梅溪湖国际新城以大手笔开挖3000亩人工湖泊（引湘江水导入）为中心，以桃花岭和象鼻山脉为依托，以龙王港河道为脉络，规划建设国际研发中心、国际商务中心、国际文化艺术中心和国际居住中心。          2011年1月，先导区管委会面向国内外公开招募投资商，最终由方兴地产旗下的中国金茂集团取得了梅溪湖片区核心区7.6平方公里范围的土地一级开发收益权，与先导区管委会共同开发梅溪湖国际新城项目。到2018年，梅溪湖国际新城将成为大河西新城的城市中心，将建成一座代表长沙21世纪水平的绿色生态国际新城。

梅溪湖国际新城自2009年3月启动建设以来，已完成投资逾300亿元。截至目前，高标准、高起点、科学的完成了新城控制性详细规划；完成拆迁腾地1.8万余亩；完成了梅溪湖湖泊工程及基本完成了沿河景观工程，龙王港综合整治工程的建设；启动了梅岭公园、桃花岭公园等多个生态环境景观工程；启动了梅溪湖国际服务区、滨江金融服务区、洋湖总部经济区、大王山度假村的开发建设；片区主干道路网已经形成，已完成了总里程20余公里的梅溪湖路、东方红路等12条片区道路及6座跨龙王港河、梅溪湖桥梁；建设了长郡梅溪湖中学、梅溪湖变电站、梅溪湖保障性住房等27个市政配套、公共服务配套项目。客商投资的项目正在紧锣密鼓地进行。贯穿梅溪湖国际新城的2号地铁西沿线在内设4个站点现已基本完成建设，将于2014年建成并投入运营。梅溪湖正在以惊人的速度将成为代表国际21世纪水平的绿色生态国际新城。

二、梅溪湖国际新城为什么在短短的三年时间以几何速度在奔跑？从去年七月初始考察到今年三月再次学习，仅仅八个月的时间，我们看到的却是另一个新天地 ，令人震撼！她的做法值得我们深思。

一、精心谋划，科学定位。对新城的发展与建设进行充分的论证，确定建设目标，下决心实施和推进。突出山、水的灵性主题，体现绿色、亲水、生态、环保特色，结合本地区的自然、经济和社会发展条件，设计了新城建设目标、功能定位、空间布局及其支撑保障体系。一是先谋后动。按照“先策划后规划”的理念，在规划编制前对新城的战略定位、产业安排、功能布局、亮点项目、重大基础设施等进行论证研究，然后与国内外一流的策划、规划设计单位合作，为规划的理念和创新提供有力的技术保障。二是准确定位。准确的定位是新城发展的“灵魂”。根据各自的区位、交通、资源特点进行明确的定位，既功能互补，又各具特色。功能以商务办公、生态居住、休闲度假为主，是集商业服务、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型新城。围绕定位，相继推出了高星级酒店、餐饮休闲街、商业娱乐中心、湿地公园等一系列重点项目，为新城聚集人气、商家云集和可持续发展奠定了坚实基础。三是编制规划。依据“榜样中国、比肩世界”的规划理念，按照国际水准设计、山水景观等进行规划，花重金600万美元邀请美国著名规划设计大师进行了控制性详细规划设计，有效地指导了梅溪湖的开发建设。四是借鉴和参考国内外生态城市的经验。以水、山为核心生态安全格局、规划的空间布局、功能定位体现了人与自然的和谐，体现了空间规划与产业规划的整合。

二、扁平管理，高效运作。由长沙市政府直接授权管委会对整个区域进行直接管理，整个区域以管委会为核心和轴心，加强对新城建设与发展进行指导和服务，创新管理和服务模式。按照管宏观，不管微观；管经济，不管社会事务；管事不管人和权力集中、财政相对独立的原则，对新城实行管委会领导下的企业代建制，成立了梅溪湖实业公司，对梅溪湖片区进行土地的一级市场的开发和基础设施建设。在管委会的统一领导下，新城征地拆迁实行属地负责制，新城项目审批上由长沙市政府直接授权审批。如发改局和国土局、规划局的印章有两个，其中章（2）放在管委会，由长沙市政府授权管委会可以直接审批。项目实施过程中存在的问题迅速收集反馈，提交管委会即决即行，限时办结。

三、适度倾斜，重点突破。以政府为先导，投入近90亿元启动一批促进和带动性强的项目，推进新城的快速发展。一是创新安置拆迁模式，以人为本保障项目建设。积极探索安置拆迁和农民转化为居民新机制，实施新城区域内全部拆迁安置战略，按照“先建还建房，后拆迁”的原则，超前进行拆迁安置房建设，原则上不搞过渡房。确需过渡的，要保证被拆迁人在过渡期间的基本居住和生活条件。对于失地农民合理落实补偿、安置政策。同时，对失地农民进行就业培训，不断加大培训投入，对有一定技能的农民，采取劳务输出等方式，扩大农民就业渠道。二是环境优先。本着发展与保护并重、经济与环境双赢的理念，按照“保护山水、紧凑发展”的模式，组团式推进新城建设，实施了“蓝天、碧水、绿色、宁静、 洁净”五大工程。在开发项目落地前，先行打造绿色生态项目，营造优美的投资环境，提升新城形象。大力实施环境改造和生态修复等工程，吸引了客商进住新城，形成人文、社会经济发展新的增长极。三是设施先行。政府先行投资30亿元开展了市政公用基础设施建设，通过拉开新城发展框架、完善文、教、体、卫等城市基础配套服务功能来提升新城环境品质，吸引各类社会投资，推动新城开发。四是通过筑巢引凤和政府职能的转移来带动新城的发展。在实施项目带动战略的同时，新城利用各种媒体广泛宣传，并筹办各种活动等形式包装、提升新城的形象和知名度，为新城发展造势。

四、建管同步，协调发展。一是成立之初，快速建立建设、国土、公安、城管、财政等责任管理体系。加强对新城的管理和工作的协调，保障新城的建设健康、有序的建设和发展；二是在建设期即成立运营管理公司。按照“三保”（保洁、保绿、保安）的要求，边建设、边管理，建管合一。建设过程中加强管理，通过管理突出景区效应，打造一流环境，吸引企业、商家进驻；三是城市建设与环境的和谐。严格按照新城的策划和规划执行和实施，任何建设不得随意改变和破坏。四是土地开发与产业培育并重。严格按照新城的功能定位将产业落实到具体的地块，从而保障新城未来发展的可持续性。

五、政策扶持，保障建设。相继出台一系列新城建设与发展的优惠和鼓励政策，保障新城建设与发展。

六、瞄准名企，招商引资。确保新城的建设和发展，坚持把招商引资作为重点工作来抓，集中力量，全力以赴瞄准国内大公司、知名企业，引进重大项目。与国内大企业、知名企业强强联手合作开发建设或独资开发建设是最有效、风险小的选择。一方面依靠它们雄厚的资金和先进的管理模式，确保项目建设顺利、高效进行；另一方面，企业的知名度和良好的信誉，吸引了更多的客商云集新城，参与投资建设，减少了招商引资的难度。

 三、梅溪湖国际新城模式有些地方是我们做不到的，有些经验是值得我们学习和借鉴的，为了加快京山温泉新区建设和发展，我们应该认真研究，积极探索，进一步解放思想，敞开胸怀，大胆创新、奋勇拼搏。

一、新区的工作重心应该以项目建设和经济建设为支撑。

1、深化新区控制性详细规划。温泉新区应紧紧围绕发展目标（即“中国休闲养生谷”）和功能定位（山水、运动、休闲主体）、区域定位“一心三镇”（即行政商务中心、温泉度假小镇、田园度假小镇、山水度假小镇）来深化新区控制性详细规划。将17平方公里规划扩大到60平方公里；要深化到每一地块的用地性质、用地规模、土地开发的强度；深化到交通组织结构和主、次、支干道的宽度、长度；给水、排水的走向，铺设的管径；深化到电力的走向，架设的回路，多少容量；深化到绿化面积、带行等。通过深化控制性详细规划来不断完善规划，更好地指导我们建设，更加有利于我们与客商洽谈。如温泉主题公园和窑山生态文化新城的洽谈在土地如何开发及核算土地成本的时候，就无法估算，给投资洽谈带来难度。

2、深度策划温泉新区项目。温泉新区项目应根据控制性详细规划进行深度策划和包装，做到大项目大策划和包装，小项目小策划和包装。要深度研究项目的可行性和资本的运行及回收周期，要深度研究项目的社会效益和经济效益，如何找到社会效益和经济效益的切入点，认真分析，做到有敌放矢。

3、深入落户项目抓进度。温泉新区应对已落户的项目要采取“一个项目、一个领导、一个责任单位、一套班子、一套工作方案”的方式，加强包联组织领导，切实为项目建设解决实际问题，推进项目建设工作；明确包联单位责任，对包联项目建设进行全程跟踪问效；强化包联专班任务，各成员单位要不折不扣地完成包联领导和责任单位交办的项目建设包联工作任务；切实制定包联方案，相关单位要及时提出并积极参与研究项目建设中的问题，对于解决每一个问题的办法拿出具体方案。在项目包联活动实施过程中，要不断探讨，不断细化，不断调整方案，以利落实。同时，要督导项目业主方制定一套相应的建设方案；注重项目的督办、协调和落实，对每次项目调度例会汇总的项目进展情况，县项目办都要及时报县委、县政府主要领导和分管领导及县委督办室和政府督查室，对每个项目都进行全程跟踪问效，确保顺利推进。做到事有人管、人有责当、责有时限、集中人力、财力、精力，切实把推进项目建设工作落到实处。

二、围绕职能，调整运行体系。建议依照“国家级经济开发区运行模式”对温泉新区现行的运行体制及职能进行适当调整。保障新区各项工作高效运行。参照梅溪湖模式，结合京山温泉新区实际，研究新区运行模式和办法。

赴梅溪湖国际新城学习考察组

                    二○一三年三月二十七日