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句容茅山项目开发计划与成本精算

一、开发计划

项目占地面积约900亩，60万㎡，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000亩，333万㎡。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶情性、升华精神的旅游渡假区。

综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表：

类别	独栋	联排	叠拼	公寓	合计	单位
容积率	0.3	0.5	0.7	0.9	0.39	———
每亩建筑面积	200	333	467	600	——	（㎡）
总建筑面积	135200	36000	24000	39000	234200	（㎡）
占地面积	676	108	51	65	900	（亩）
占地面积		450667	72000	34000	43333	600000	（㎡）
总套数	520	180	150	780	1630	（套）
楼面地价	700	420	300	235	——	（元/㎡）
单套面积	260	200	160	50	——	（㎡/套）
单价	3800	3000	2700	2400	——	（元/㎡）
单套总价	98.8	60	43.2	12	——	（万元）
单位成本	2588	2308	2188	2123	——	（元/㎡）
每平米利润	1212	692	512	277	——	（元/㎡）
每亩利润	24.24	23.04	23.91	16.62	——	（万元/亩）
不含地价的总成本	25525.76	6796.8	4531.2	7363.2	44216.96	（万元）
总销售价格	51376	10800	6480	9360	78016	（万元）
利润（含地价）	25850.24	4003.20	1948.80	1996.80	33799.04	（万元）
地价	9464	1512	714	910	12600	（万元）
总利润	16386.24	2488.71	1219.41	1080.3	21174.66	（万元）

1、规划建议：

四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水，可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上的低密度即可。

2、对公寓的考虑：

相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。

3、分期开发计划建议：

520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667㎡，676亩，迎湖开发，分区管理；

180套联排分三期开发，每期60套，占地72000㎡，108亩；

150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000㎡，51亩；

780套公寓分三期开发，每期260套，占地43333㎡，65亩。

每期开发占地300亩、20万㎡，约540套，建筑面积约77200㎡。通过边开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。

3、规划布局建议：四类产品分圈层开发。

迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅；

向内为第二圈层，开发为联排别墅；

再向内为第三圈层，开发为叠拼；

最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。

小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。

二、成本测算

序号	项目名称	按销售面积(元/㎡)	总费用（万元）
一	土地费用	538.25	12606
1	独栋（0.3）	700	9464
2	联排（0.5）	420	1512
3	叠拼（0.7）	300	720
4	公寓（0.9）	235	916.5
二	前期工程费	60	1405.2
1	规划设计费	30	702.6
2	钻探勘察费	6	140.52
3	质检监理费	6	140.52
4	三通一平	15	351.3
5	可行性研究、招标、临时设施、预结算审编等费用	3	70.26
三	各项规费	115	2693.3
1	基础设施配套费	75	1756.5
2	消防局收费	1.5	35.13
3	发展新墙体专项基金	8	187.36
4	白蚁防治费	1.5	35.13
5	散装水泥专项基金	2	46.84
6	规划局收费	1.5	35.13
7	气象局收费	10	234.2
8	地形、管线图纸资料费	1	23.42
9	大样图、定位放线图	1	23.42
10	施工图、审查费	1.5	35.13
11	房产交易费、测绘	3	70.26
12	物价局论证费	1	23.42
13	特种垃圾管网费	1.5	35.13
14	环抱监测费	2	46.84
15	防震抗灾费	1	23.42
16	防雷审查费	2.5	58.55
17	档案寄存费	1	23.42
四	基础设施建设费	193	4520.06
1	道路广场工程	20	468.4
2	供水工程	5	117.1
3	排污工程	7	163.94
4	供电工程	30	702.6
5	室外管网	3	70.26
6	水增容费	8	187.36
7	电增容费	25	585.5
8	景观绿化	43	1007.06
9	室外照明	5	117.1
10	有线电视	5	117.1
11	通讯宽带	5	117.1
12	智能化	30	702.6
13	环卫工程	2	46.84
14	围墙建设	3	70.26
15	环境设计费	2	46.84
五	建筑安装工程费	800	18736
1	基础工程	55	1288.1
2	主体工程	620	14520.4
3	主体安装	80	1873.6
4	外墙装饰	40	936.8
5	公共部位装饰	5	117.1
六	公共配套设施建设费	25	58.55
1	居委会用房	1	23.42
2	会所用房	20	468.4
3	公共厕所	1	23.42
4	消防设备	3	70.26
七	物业移交费	5	117.1
八	销售费用	60	1405.2
九	管理费用	50	1171
十	不可预见费	80	1873.6
十一	税费	300	7026
十二	财务费	200	4684
不含地价成本计			1888	44216.96
1	其中独栋含地价成本为	2588	34989.76
2	其中联排含地价成本为	2308	8308.8
3	其中叠拼含地价成本为	2188	5251.2
4	其中公寓含地价成本为	2123	8279.7

备注：

1、各项规费因当地的取费情况不明，暂按苏州地区标准替代。

2、因地处偏远，没有考虑管道气的问题。

3、人防按总建面234200㎡的5%考虑,，为11710㎡。

4、财务费用的估算较大，是因为项目历时较长，金融风险、销售风险难以把握，以及将来可能要租用大面积水面和购置水上娱乐设施。因此在“资金流出计划表”内的财务成本的安排可能出入较大。

附表：项目总投资估算表

序号	项目名称	按销售面积(元/㎡)	总费用（万元）
一	土地取得费	538.25	12606
二	投资成本（不含地价）	1688	39532.96
1	前期工程费	60	1405.2
2	各项规费	115	2693.3
3	基础设施建设费	193	4520.06
4	建筑安装工程费	800	18736
5	公共配套设施建设费	25	58.55
6	物业移交费	5	117.1
7	销售费用	60	1405.2
8	管理费用	50	1171
9	不可预见费	80	1873.6
10	税费	300	7026
三	财务费	200	4684
四	独立核算费	2150	2517.65
1	人防工程费	11710×2150	2517.65

附表：计划实施进度表

该项目占地900亩、60万㎡，总建筑面积约25.1万㎡，可销售面积约23.42万㎡，分三期、五年半开发完成，建成期内销售完毕。

序号	工作类别	所需要时间	时间进度计划
1	市场调研、整理、分析	122	2005.5.1—8.30
2	编制可行性研究报告。项目开局策划，项目审批等前期工作	30	2005.9.1—9.30
3	建筑方案、规划方案、招投标初步设计、会所设计及建设及研讨	202	2005.10.1—2006.4.20
4	综合管网设计	48	2006.4.2—5.20
5	施工图设计	71	2006.5.21—7.31
6	报建，领取规划许可证	30	2006.8.1—8.30
7	（一期）工程开工	——	2006年9月1日
8	（一期）工程单体完工	122	2006.9.1—12.31
9	（一期）交付	153	2007.1.1—5.31
10	（一期）回顾（总结分析，调整与纠编）	30	2007.8.1—8.30
11	（二期）项目审批	30	2007.9.1—9.30
12	（二期）方案调整、细化、整理	30	2007.10.1—10.30
13	（二期）施工图设计	61	2007.11.1—12.31
14	（二期）项目报建，领取规划许可证	30	2008.1.1—1.30
15	（二期）工程开工	——	2008年3月1日
16	（二期）工程单体完工	122	2008.3.1—6.30
17	（二期）交付	122	2008.7.1—10.30
18	（二期）回顾（总结分析，调整与纠编）	30	2009.1.1—1.30
19	（三期）项目审批	28	2009.2.1—2.28
20	（三期）方案调整、细化、整理	30	2009.3.1—3.30
21	（三期）施工图设计	59	2009.4.2—5.31
22	（三期）项目报建，领取规划许可证	30	2009.6.1—6.30
23	（三期）工程开工	——	2009年7月1日
24	（三期）工程完工	183	2009.7.1—12.31
25	（三期）工程交付	153	2010.1.1—5.31
26	项目销售办证等全部完成	——	2010年12年30日

收入部分

房屋销售收入		合计
别墅	520×260×3800元/㎡＝51376万元	78016万元
联排	180×200×3000元/㎡＝10800万元
叠拼	150×160×2700元/㎡＝6480万元
公寓	780×50×2400元/㎡＝9360万元
花园销售收入	700户×150㎡×500元/㎡＝5250万元	6750万元
车库销售收入	11710÷39㎡×5万/个＝1500万元	6750万元
总计			84766万元

销售计划

阶段	时间	进度	备注
前期阶段	2006.3.1	销售部人员招聘、培训	前5个月，宣传推广、调整方案、前期积累客户
前期阶段		2006.5.1	前5个月，宣传推广、调整方案、前期积累客户	销售部进场，并打出广告
一期阶段 2006.10.8 ----2008.2.28	2006.10.8	销售开盘	17个月，推广、销售、蓄势
		2006.10.8—2006.12.30		销售30%
		2007.1.1.—2007.6.30		销售30%
		2007.7.1—2007.12.30		销售30%
		2008.1.1—2008.2.28		销售10%
二期阶段 2008.3.1 ----2009.6.30	2008.3.1—2008.6.30	销售30%	16个月，宣传、销售、客服、蓄势
		2008.7.1—2008.12.30		销售40%
		2009.1.1—2009.6.30		销售30%
三期阶段 2009.8.1 ----2010.12.30	2009.7.1—2009.7.30	蓄势	17个月，宣传、销售、客服
		2009.8.1—2009.12.30		销售30%
		2010.1.1—2010.6.30		销售40%
		2010.7.1—2010.12.30		销售30%