常州万达广场项目投资测算
2011年12月
目 录
前 言…………………………………………………………1-14
一、 项目经济指标一览表…………………………………1-13
二、 背景资料清单一览……………………………………13-14
第一部分 区域规划和项目解读…………………………………15-31
一、 区域规划和项目环境调查 ……………………………15-27
二、 项目解读 ………………………………………………28-31
第二部分 市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148
一、 市场研究……………………………………………32-97
二、 项目定位方案…………………………………………97-104
三、 营销策划……………………………………………104-145
四、 卖场策划 ……………………………………………145-148
第三部分 成本控制与规划设计策划 ……………………
一、 成本控制策划…………………………………………
二、 规划设计策划…………………………………………
（一）、规划与设计策划 ……………………
（二）、B区设计进度计划 ……………………
（三）、D区设计进度计划 ……………………
（四）、大商业建造标准 ……………………
（五）、非主力店建造标准 ……………………
第四部分 资金与税收策划 ………………………………….
1、 现金流分析………………………………………
第五部分 开发经营计划 ………………………………….
1、 项目报建报批流程
2、 项目四证办理情况…………………………………
3、 项目施工计划………………………………………
4、 工程施工中的主要措施
5、 项目销售计划………………………………………
第六部分 投资收益分析 ………………………………….
1、 项目收益分析…………………………………………
1、 项目投入产出分析…………………………………
2、 盈亏平衡分析…………………………………………
3、 税收优惠政策…………………………………………
4、 抵效资产………………………………………………
前 言
1、 项目经济指标一览表
（1） 规划指标
1、 项目总体技术指标
序号
| 项目名称
|
|
| 单位
| 数量
| 备注
|
1
| 规划用地面积
|
|
| ㎡
| 179323.6
|
|
2
| 建筑占地面积
|
|
| ㎡
| 64364
|
|
3
| 容积率
|
|
|
| 2.996
|
|
4
| 总建筑面积
|
|
| ㎡
| 708700
| 含地下
|
其
中
| A区
|
|
| ㎡
| 92400
|
|
| B区
|
|
| ㎡
| 23200
|
|
| C区
|
|
| ㎡
| 204850
|
|
| D、E区
|
|
| ㎡
| 179450
|
|
5
| 地上总建筑面积
|
|
| ㎡
| 537300
|
|
其
中
| A
区
|
| 五星级酒店
| ㎡
| 36000
| A区地上总建筑面积70000㎡
|
|
|
| 写字楼
| ㎡
| 28400
|
|
|
|
| 商铺
| ㎡
| 5600
|
|
| B
区
|
| 商业
| ㎡
| 122000
| B区地上总建筑面积182000㎡
|
|
|
| 精装公寓
| ㎡
| 60000
|
|
| C
区
|
| 住宅
| ㎡
| 13970
| C区地上总建筑面积154850㎡，共1532户
|
|
|
| 底商
| ㎡
| 14800
|
|
|
|
| 公建配套
| ㎡
| 350
|
|
| D、E区
|
| 住宅
| ㎡
| 109420
| D、E区地上总建筑面积130450㎡，共1020户
|
|
|
| 底商
| ㎡
| 11600
|
|
|
|
| 配套公建、幼儿园
| ㎡
| 9430
|
|
6
| 地下总建筑面积
|
|
| ㎡
| 171400
|
|
其中
| A区
|
| 设备及地下停车
| ㎡
| 22400
|
|
| B区
|
| 设备及地下停车、超市
| ㎡
| 50000
| 含5900㎡超市
|
| C区
|
| 设备及地下停车
| ㎡
| 50000
|
|
| D区
|
| 设备及地下停车
| ㎡
| 49000
|
|
7
| 机动车停车
|
|
| 辆
| 4316
|
|
| 非机动车停车
|
|
| AB区12895辆
|
| CDE区8932㎡
|
其
中
| 机动车
| A区
|
| 辆
| 420
| 60辆/万㎡
|
|
| B区
|
| 辆
| 1127
| 60辆/万㎡
|
|
| C区
|
| 辆
| 1623
| 住宅1辆/户，公建60辆/万㎡
|
|
| D、E区
|
| 辆
| 1146
|
|
| 非机动车
| A区
|
| 辆
| 3500
| 500辆/万㎡
|
|
| B区
|
| 辆
| 9395
| 500辆/万㎡
|
|
| C区
|
| ㎡
| 5362
| 住宅3.5㎡/户，公建500辆/万
|
|
| D、E区
|
| ㎡
| 3570
|
|
2、 A地块酒店、写字楼技术经济指标
序号
| 名称
|
| 单位
| 数量
| 备注
|
1
| 规划用地面积
|
| ㎡
| 31689.6
|
|
2
| 总建筑面积
|
| ㎡
| 92400
|
|
3
| 地上建筑面积
|
| ㎡
| 70000
|
|
| 其中
| 五星级酒店
| ㎡
| 36000
|
|
|
| 写字楼
| ㎡
| 28400
|
|
|
| 商铺
| ㎡
| 5600
|
|
4
| 地下建筑面积
|
| ㎡
| 22400
| 设备及停车
|
5
| 建筑容积率
|
|
| 2.21
|
|
6
| 建筑密度
|
| ％
| 33.76
| 建筑占地10698㎡
|
7
| 绿地率
|
| ％
| 32.8
|
|
3、 B地块商业、精装公寓技术经济指标
序号
| 名称
|
| 单位
| 数量
| 备注
|
1
| 规划用地面积
|
| ㎡
| 57108.1
|
|
2
| 总建筑面积
|
| ㎡
| 232000
|
|
3
| 地上建筑面积
|
| ㎡
| 182000
|
|
| 其中
| 商业
| ㎡
| 122000
|
|
|
| 精装公寓
| ㎡
| 60000
|
|
4
| 地下建筑面积
|
| ㎡
| 50000
| 含5900㎡超市
|
5
| 建筑容积率
|
|
| 3.19
|
|
6
| 建筑密度
|
| ％
| 56.80
| 建筑占地面积32437㎡
|
7
| 绿地率
|
| ％
| 20.02
|
|
4、 C地块住宅、底商技术经济指标
序号
| 名称
|
| 单位
| 数量
| 备注
|
1
| 规划用地面积
|
| ㎡
| 50373.2
|
|
2
| 总建筑面积
|
| ㎡
| 204850
|
|
3
| 地上建筑面积
|
| ㎡
| 154850
|
|
|
其中
| 住宅
| ㎡
| 139700
| 1532户
|
|
| 底商
| ㎡
| 14800
|
|
|
| 邮电局
| ㎡
| 300
|
|
|
| 公厕
| ㎡
| 50
|
|
4
| 地下建筑面积
|
| ㎡
| 50000
|
|
5
| 建筑容积率
|
|
| 3.07
|
|
6
| 建筑密度
|
| ％
| 23.36
|
|
7
| 绿地率
|
| ％
| 35.08
|
|
5、 D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标
序号
| 名称
|
| 单位
| 数量
| 备注
|
1
| 规划用地面积
|
| ㎡
| 40152.7
| 其中E地块4077.3㎡
|
2
| 总建筑面积
|
| ㎡
| 179450
|
|
3
| 地上建筑面积
|
| ㎡
| 130450
|
|
|
其中
| 住宅
| ㎡
| 109420
| 1020户
|
|
| 底商
| ㎡
| 11600
|
|
|
| 幼儿园
| ㎡
| 5130
|
|
|
| 配套公建
| ㎡
| 4300
| 文体、托老、居委、物业
|
4
| 地下建筑面积
|
| ㎡
| 49000
|
|
5
| 建筑容积率
|
|
| 3.25
|
|
6
| 建筑密度
|
| ％
| 23.57
| 建筑占地面积9462㎡
|
7
| 绿地率
|
| ％
| 35.1
|
|
（2） 、经济效益指标
1、 项目总体经济效益指标
序号
| 项目
| 单位
| 金额
|
1
| 销售收入
| 万元
|
|
2
| 总成本费用
| 万元
|
|
3
| 营业税金及附加
| 万元
|
|
4
| 利润总额
| 万元
|
|
5
| 所得税
| 万元
|
|
6
| 税后利润
| 万元
|
|
7
| 销售毛利率
| %
|
|
8
| 投资净利率
| %
|
|
9
| 销售净利率
| %
|
|
10
| 不可售固定资产
| 万元
|
|
2、A区经济效益指标
序号
| 项目
| 单位
| 金额
|
1
| 销售收入
| 万元
|
|
2
| 总成本费用
| 万元
|
|
3
| 营业税金及附加
| 万元
|
|
4
| 利润总额
| 万元
|
|
5
| 所得税
| 万元
|
|
6
| 税后利润
| 万元
|
|
7
| 销售毛利率
| %
|
|
8
| 投资净利率
| %
|
|
9
| 销售净利率
| %
|
|
10
| 不可售固定资产
| 万元
|
|
3、B区经济效益指标
序号
| 项目
| 单位
| 金额
|
1
| 销售收入
| 万元
| 42000
|
2
| 总成本费用
| 万元
|
|
3
| 营业税金及附加
| 万元
|
|
4
| 利润总额
| 万元
|
|
5
| 所得税
| 万元
|
|
6
| 税后利润
| 万元
|
|
7
| 销售毛利率
| %
|
|
8
| 投资净利率
| %
|
|
9
| 销售净利率
| %
|
|
10
| 不可售固定资产
| 万元
|
|
4、C区经济效益指标
序号
| 项目
| 单位
| 金额
|
1
| 销售收入
| 万元
| 127806
|
2
| 总成本费用
| 万元
|
|
3
| 营业税金及附加
| 万元
|
|
4
| 利润总额
| 万元
|
|
5
| 所得税
| 万元
|
|
6
| 税后利润
| 万元
|
|
7
| 销售毛利率
| %
|
|
8
| 投资净利率
| %
|
|
9
| 销售净利率
| %
|
|
10
| 不可售固定资产
| 万元
|
|
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