长沙新泓信房地产开发有限公司

成本控制中心制度汇编

    成本管理              2
    第一章项目成本管理办法              2
    第二章认质限价管理办法               10
    第三章目标成本管理作业指引               14
    第四章成本动态控制作业指引              18
    第五章工程预结算管理制度              21
    第六章责任成本作业指引              37
    第七章成本优化与控制作业指引              42
    第八章供方单位履约评价指引              58
    招标管理              60
    第九章  招标管理制度                   60
    第十章  战略采购管理制度                   72





    第1章       项目成本管理办法

流程目的

使开发项目的成本得到有效、合理的控制，确保项目经济效益的实现。

适用范围

适用于公司开发项目的全过程成本控制工作。

定义

    3.1  超成本目标：项目实施到某一阶段时，工程成本超过该形象进度时的目标成本。
    3.2  补充预算资料：已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲控乙供材料通知单、甲供材料通知单、材料设备验收单，是编制阶段性工程结算的依据，是工程结算资料的组成部分。
    3.3  结算资料：竣工结算所必须的所有资料，包括竣工图、竣工结算申请表、施工合同、工程结算书、甲供材料通知单、甲控乙供材料通知单、乙供材料定价单、设计变更、现场签证记录、甲乙双方的其它约定资料等。

部门职责

    4.1 成本控制中心
    4.1.1  论证阶段进行成本估算。
    4.1.2  定位阶段进行成本测算。
    4.1.3  下达设计限额和成本控制建议，进行成本匡算、概算和预算。
    4.1.4  编制目标成本，分解和下达责任成本，进行成本动态控制。
    4.1.5  进行工程结算，组织成本后评估。
    4.1.6  按成本目标组织工程、设计、营销采购及材料/设备采购。
    4.2 财务管理中心
    4.2.1  在项目开发各阶段进行经济测算。
    4.2.2  组织管理费用和财务费用测算。
    4.3 总工室
    4.3.1  按设计限额组织或调整设计。
    4.3.2  组织设计费用测算。
    4.3.3  按成本目标组织选型定板。
    4.3.4  配合成本控制中心进行成本估算、测算、匡算、概算和预算。
    4.4 工程管理中心
    4.4.1  配合成本控制中心进行成本控制，提供技术支持。
    4.5 营销策划中心
    4.5.1  论证阶段提出产品初步建议
    4.5.2  策划阶段提出产品定位策划报告

工作程序

    5.1.      成本信息调研
    5.1.1.      公司进入新的城市进行房地产开发，成本控制中心必须与营销策划中心、项目开发中心共同进行市场调查，完成该城市的，内容应包括：
    1)      该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
    2)      当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。
    3)      当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》。
    5.1.2.      成本控制中心应在营销策划中心提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
    5.1.3.      公司确定新进入目标城市后，成本控制中心即组织进行新城市成本水平调查，一个月内应完成《房地产开发成本水平调查报告》并同时完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。没有在时限内完成报告，扣罚成本控制中心总监100元。计划管理中心考核。
    5.2.      论证阶段成本估算——项目成本预控目标确定
    5.2.1.      营销策划中心组织确定初选项目的项目定位，总工室进行概念规划草案设计。
    5.2.2.      成本控制中心根据项目开发中心提交的土地价格及土地获取相关费用、总工室提交的概念规划草案、《土地规划指标》及相关土地状况资料，营销策划中心提交的关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单，完成《项目拓展阶段成本估算》，并提交财务管理中心完成投资估算后，一起作为集团投资管理中心编制《可行性研究报告》的内容提交公司评审。
    总工室编制完成概念规划草案后，成本控制中心即开始根据各部门提供资料在5日内编制完成《项目拓展阶段成本估算》，没有在时限内完成，则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。财务管理中心考核。项目开发中心、总工室、营销策划中心没有及时提供输入资料，而影响成本估算的，扣罚相关责任总监100元。
    5.2.3.      公司评审通过《项目可行性研究报告》后，《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。
    5.3.      定位阶段成本测算
    5.3.1.      营销策划中心在组织市场调研后正式提出项目定位建议，总工室按项目定位组织概念方案设计并进行工程技术可行性分析，成本控制中心根据总工室提交的概念设计文件完成《项目策划阶段建安成本测算》编制。
    概念设计成果提交后，成本控制中心在10日内编制完成《项目策划阶段建安成本测算》，没有在时限内完成，则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。总工室考核。
    5.4.      设计阶段成本控制
    5.4.1.      方案设计阶段成本控制：成本控制中心依据项目成本预控目标、总工室提供的方案设计文件进行《项目建安成本匡算》的编制，并交成本分管领导和总经理审批。
    方案设计阶段的设计成果提交后，成本控制中心在15日内编制完成《项目建安成本匡算》，没有在时限内完成，则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。总工室考核。成本分管领导应在2日内审核完毕交总经理审批。
    5.4.2.      初步设计阶段成本控制：
    1)      成本控制中心在初步设计开始前，编制《初步设计限额要求及成本控制建议》，经成本分管领导审批后，作为初步设计阶段的成本控制依据，由总工室具体落实、实施。根据项目开发计划开始初步设计任务书发放设计单位前5日，成本控制中心应编制、审批完毕《初步设计限额要求及成本控制建议》，否则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。总工室考核。若成本控制中心还未提供《初步设计限额要求及成本控制建议》，总工室即向设计单位发放设计任务书，则扣罚总工室主任100元。计划管理中心考核。
    2)      总工室完成初步设计后，成本控制中心根据初步设计完成《项目初步设计阶段建安成本概算》并交成本分管领导和总经理审批，作为评审总工室初步设计成本控制质量的依据。初步设计成果提交后，成本控制中心在15日内编制完成《项目初步设计阶段建安成本概算》，没有在时限内完成，则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。总工室考核。成本分管领导应在2日内审核完毕交总经理审批。
    5.4.3.      目标成本编制：《项目初步设计阶段建安成本概算》经成本分管领导和总经理审核批准后，成本控制中心按《目标成本管理作业指引》规定组织相关部门进行成本与费用测算，并编制《项目目标成本作业指导书》，交成本分管领导和总经理审核批准后正式下发执行，作为各项成本控制的依据。
    5.4.4.      施工图设计阶段成本控制：
    1)      成本控制中心在施工图设计开始前，编制施工图设计阶段建安成本限额要求及成本控制建议，交成本分管领导审批。建安成本目标限额、设计成本控制建议按专业具体提出以下几点：
    a)      土石方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；
    b)      基础工程：不同的基础形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议基础选型多方案比选，优化设计，据不同的基础形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；
    c)      结构工程：该部分占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；
    d)      建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；
    e)      安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的档次材料；
    f)      景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点；
    2)      《施工图设计限额要求及成本控制建议》作为施工图设计任务书的附件，成为施工图设计阶         段的成本控制依据，由总工室具体落实、实施。
    按照计划施工图设计任务书发放设计单位前5日，成本控制中心应编制、审批完毕《施工图设计限额要求及成本控制建议》，否则扣罚成本控制中心总监100元，相关责任预算员50元。总工室考核。若成本控制中心还未提供《施工图设计限额要求及成本控制建议》，总工室即向设计单位发放设计任务书，则扣罚总工室主任200元。计划管理中心考核。
    3)      总工室在施工图设计完成后一周内，组织对施工图设计进行评审。成本控制中心在施工图评审结束后，20天内组织造价咨询公司编制《施工图阶段建安成本预算》，作为评审总工室施工图设计成本控制质量的依据。
    成本控制中心未在时限内编制完成《施工图阶段建安成本预算》，则