一、土地一级开发的概念

土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地一级开发的实施方式

    根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：
    1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
    2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。
    对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。
    3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
    本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。

三、土地一级开发成本和收益

    成本构成：
    1、征地、拆迁补偿及有关税费；
    2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
    3、市政基础设施建设有关费用；
    4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
    5、贷款利息；
    6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
    收益：
    委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。
    委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。
    对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。

四、一级开发的土地范围

    1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
    2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；
    3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；
    4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
    5、政府规定的其他土地使用权交易；
    6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、一级开发涉及政府职能部门

    在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
    1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
    2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
    3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
    4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

    1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
    2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；
    3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；
    4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；
    5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
    6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
    7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。
    8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。
    9、成本审核和确认
    原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）

本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。

程序一：确定土地一级开发项目

    政府主管部门：
    市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
    主要工作内容：
    1、      原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；
    2、      市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；
    3、      市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；
    4、      市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。

程序二：确定一级开发单位

    政府主管部门：
    市国土局、市建委等部门
    主要工作内容：
    1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；
    2、下达土地一级开发批复；
    3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。

程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

    下列项目需要办理交通影响评价：
    （1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
    （2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
    （3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
    （4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
    （5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；
    （6）其他需要进行交通影响评价的项目。
    政府主管部门：
    市规委基础设施处、市交通委员会
    主要工作内容：
        委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

    树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
    ——办理避让古树名木措施审批意见
    政府主管部门：
    市园林局监督检查处
    审查标准：
    1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
    2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；
    3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。
    所需文件资料：
    1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；
    2、规划意见书及附图；
    3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。
    办理时间：
    20个工作日
    ——办理避让古树名木移植许可
    政府主管部门：
    市园林局城市绿化处
    审查标准：
    1、是否属于因特殊情况必须移植的；
    2、古树名木移植方案是否符合要求；
    3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；
    4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。
    所需文件资

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