房产公司设计管理规划设计问题
    （共五页）
    编制住宅项目规划设计任务书时，你认为应注意哪些问题？
    答：注意事项有：
    1.控规条件的满足（容积率、绿地率、建筑密度、限高……）
    2.小区档次定位（高、中、低档）
    3.建筑风格要求
    4.物业类型建议（住宅、商业、商务酒店、公寓……）
    5.各物业形态层数、面积配比，住宅层高等建议
    6.停车位配比及数量要求（住宅、商业、临时车位各自要求）
    7.建筑退让要求
    8. 各物业类型（住宅、商业、商务酒店、公寓）之间沟通、封闭要求
    9.住宅日照、采光、景观等要求及视觉污染、噪音污染的限制要求
    10.会所配置项目类型要求，各项目面积限制等要求
    11.住宅面积、户型配比、功能设置要求及户型优化建议
    12.景观主题要求，风格定位。卖点、亮点、出入口及主要景观流线的设计要求
    13.出入口位置、数量的合理性，人车分流，尽量在红线内解决消防车道问题。就近停车，车位面积指标范围。
    14.地下室及地下车库突出地面风道、烟道、采光井、疏散通道等附属构筑物在总平规划时合理考虑要求
    15.无障碍设计要求
    16.考虑地下、地上各自柱网合理、经济、协调布置，提高地下空间利用率
    17.各配套项目类型要求及各自面积要求（如：会所、物业用房、居委会……）
     
     
     
    如何解决住宅项目高容积率与有关舒适性要求之间的矛盾？
    答：办法一：通过增加建筑高度降低建筑密度及提高绿化率来提高舒适性。
    办法二：采用联排（叠加）+高层（小高层）高低搭配的办法，别墅建筑面积较大，功能设置合理，高层视野远阔，舒适性增强。
    办法三：高层底层架空，尽量实现地面景观的连续沟通，形成良好的景观视野，提高舒适性。
    办法四：尽量采用点式、塔式高层建筑形式，少用板式，以避免板式建筑的遮挡压抑感同时利于增加住宅的通风采光面积，提高舒适性。
    办法五：建筑总平布置尽量少采用兵营式布局，多采用错列式布局以形成较好的视野及较大的日照间距，提高舒适性。
    办法六：利用高层体量大，遮挡能力强的特点，在总平布置时北面用高层遮挡，面对夏季主导风向方向采用开敞式布局以尽量形成冬季能挡北风，夏季开敞引导凉风的布置格局，提高舒适性。
    办法七：利用高容积率，较近的建筑间距，围合式布局形成邻里守望的良好居住氛围，安全性增强，提高舒适性。
    如何控制协调建筑设计单位相关设计的进度和质量？
    答：1.将甲方最新的设计意图及时告知设计方，并与之沟通协商最佳解决方案。
    2.制定详细的设计质量、进度计划，将方案确认书、设计任务书、设计计划书等作为设计合同附件，要求设计单位严格予以执行。
    3.要求设计单位每1~2周汇报一次设计进度情况，便于甲方实时掌握设计动态。
    4.发现问题，及时纠正设计过程中施工图设计对原方案、甲方意图理解的误解与偏差，保证施工图设计忠实于原方案、甲方意图。
    5.加强各专业设计之间的沟通，做到互通有无。
    6.明确奖惩措施：对及时、合理、经济、准确、错漏率较低的专业设计予以奖励，反之予以扣罚。
     
    住宅小区规划设计方案评审中，从你的工作经验出发，应注意哪些问题？
    答：部分回答内容同问题一和问题二，不再重复。
    另作如下补充：1.控规条件是否满足（如日照间距、退让间距等），容积率是否用足2.户型配比、商住配比是否合适3.商业位置是否靠近较成熟的城市商业区域一侧，平面位置是否突出，以利展示4.小入口位置是否合理，数量是否适当（便于物管），主入口位置的显著性是否较好（利于宣传展示）。5.建筑层数、层高选用是否恰当。6.总平布置是否便于分期开发，是否利于一期开盘造势7.配套公建面积是否合适、位置选取是否得当（如：服务半径、位置要求），是否满足分期开发要求8.总平布置上：住宅日照、景观、视野等均好性如何，是否将视觉污染，噪音污染影响降至最低9.是否将较好的采光、景观、视野等资源留给较大户型10.沿街形象效果如何11.动静分离、住商分离12.居住区、商业区是否满足各自封闭管理的物业要求。12.处理好电房应远离住宅与电房应靠近负荷中心之间的矛盾13.停车方式的选择（从档次、安全、便捷、造价等角度），车库位置的合理性14.交通流线：人车分流、安全性、便捷性，道路尽量不扰住家，道路面积是否节约，拐弯半径是否合理。15.各建筑单体平面布置是否将景观区域划分得过于零碎，不利于景观设计16.对原始地形地势的利用如何，竖向设计是否合理，与城市道路衔接是否得当，是否满足场地排水及市政排水、污需要。土方是否平衡。17.对原始地块树木、绿地的保留利用程度18.物业类型是否满足利益最大化的要求（如高低搭配方式）。
     
     
    在工程质量控制管理中，你认为哪些常见的质量问题是由于设计造成的？
    答：设计造成的质量问题内容较多，仅部分举例如下：
    设计单位对深挖后填地坪做法考虑欠妥，不宜按填土压实地面地坪设计，宜按楼板设计。理论上填土压实>0.94即可满足地坪承载要求，可实际上因为施工方对深挖后填土密实度控制一直是弱项，后填土上面设计压实地坪易导致地坪开裂。
    卫生间窗户洞顶标高设计过高，高于下水管底标高，导致吊顶无法设置。
    门窗洞口保温构造不详，导致窗口要改小或窗台无法泛水。
    立面分割缝设计未考虑，导致墙面粉刷开裂。
    建筑设计人员对外立面装修构造不熟悉，导致立面不同材质交接处不交圈，有企口。
    水电出户标高设计不合理，导致另行凿墙开洞。
    一层地坪设计标高低于室外，导致雨季向室内泛水。
    户外管井设计过多，影响美观。
    地下室底板虽在地下水位之上，但地下室迎水面未做防水设计，地坪仅作防潮设计，受地表水影响导致雨季墙面、地面水迹斑斑。
    一层填土地坪上隔墙设计为元宝基础，未将基础设计落在地梁上，导致隔墙下沉、开裂。
    屋面设计采用内天沟，易渗漏。
    屋面女儿墙底未设计砼反坎，女儿墙底易渗漏。
    剪力墙垛设计过小，门套不好安装。
    大跨度梁（如飘窗顶部梁、宽度>2.4米大洞口顶部梁等）梁底标高未直接设计至门窗洞口顶部，以及剪力墙未直接设计至洞口侧边就相差10~20cm，需砼二次浇注，质量不易掌握，导致梁底标高处外墙渗漏，砼二次浇注处墙面粉刷开裂。
    栏杆底下砼翻边未设计与墙面交接100mm，栏杆扶手面不易与墙面连接牢固，导致栏杆晃动较大，安全性差。
    建筑室外配件设计时未考虑其地基及基础的设计，导致室外踏步、花台等发生沉陷、开裂。
    等等 
        
     
     
    在成本控制过程中，如何控制项目的质量和品质？
    答：从设计角度分析如下（仅列举部分内容）：
    1.设计选型尽量选择常规成熟品牌，质量可靠，价格实惠。
    2.采用常规设计模数及尺寸，少用非标尺寸（单价高且供货周期长）
    3.采用性能的可代换材料：如钢筋采用三级钢，降低总配筋量，以降低成本
    4.主体、基础等结构选型正确
    5.景观材料、装修用材的规格、尺寸适宜，尽量选择常规规格
    6.防水材料材质、厚度严控，防水构造做法优化
    7.填土地坪做法优化
    8.钢结构设计优化
    9.外墙保温构造做法选择优化
    10.减少设计变更
    11. 慎用欧式建筑及景观，欧式建筑外立面线条繁杂，用工造价较高、施工质量控制要求高；欧式景观通常雕塑等硬景较多，造价相对较高
    12.景观设计中：慎用大型水景，其使用及日后物业维护费用较高
    13.门窗等型材规格、玻璃厚度等选择合理
    14.少用弧形造型（如弧形门窗、弧形立面线条，弧形阳台等）
    15.在采用铝合金窗对建筑效果及使用影响相差不大的前提下，尽量少采用玻璃幕墙（单价较高）
    等等
     
     
    限额设计如何操作？如何签订限额设计合同？
    答：部分回答内容同问题6；另作补充如下：
    1.不同结构形式的每平米钢筋含量控制准确
    2.主体、基础结构选型正确
    3.景观、装修档次定位准确（同时：亮点区、卖点区与常规区之间区别对待）4.智能化等弱电项目内容选取合适
    5.设计时即应综合考虑施工因素影响（如工期、降水、土方等因素影响）6. 采用设计招标，推进设计单位之间的良性竞争，同时明确对设计单位“节奖超罚”的奖惩办法。
    一份合理的限额设计合同的条款制定应涵盖以上各方面。
     
    如何及时解决在施工过程中出现的有关设计问题？请结合实际加以说明。
    答： 举例说明如下：
    1.工程现象：拆模后发现多个板式阳台从根部断裂。
        2.查明原因：经总工室、设计部、工程部、设计院、监理公司共同勘察发现：板式阳台设计因其板面负筋位置易被踩踏偏位，且施工质量不易控制，极易造成安全质量事故，其设计几年前已被国家相关部门明文禁止采用。本工程阳台设计未执行国家相关规定，同时施工质量把控不严，导致本次质量事故发生。
        3.补救措施：一：所有已施工的板式阳台板予以凿除，并重新设计为梁式阳台，同时阳台进深缩减150mm，以确保安全。待浇筑边梁钢筋植筋于砼框架柱内，同时要求阳台板钢筋纵横向均植入或锚入既有（或待浇筑）砼梁内，并严格进行拉拔试验。二：先行按此补救方案施工一阳台样板，并按设计荷重堆载试验确认该方案安全可行后，再行面上推广。
        4.追究责任：一：施工方质量把控不严，导致质量事故发生，负全责。承担全部返工费用，并在当月进度款中立即扣除，同时耽误工期不予顺延。
                   二：设计方图纸不符合国家设计相关规定，设计奖励等费用取消。
        5.防范手段：一：出具相关设计变更，杜绝此类问题再次发生。
                   二：严格设计方及施工方工作责任心，并制定相关奖惩办法。
    从设计管理角度谈谈如何控制建筑最终的效果。
    答：办法有：
    1.各外立面所用材质三方（设计、监理、甲方）确认。
    2.处理好装修尺寸、建筑尺寸、结构尺寸三者之间关系。
    3.处理好不同材质交界处、门窗洞口处等细部构造做法。
    4.水落管、空调外机位置隐蔽处理或不显眼位置设置。
    5.样板先行制度
    6.在效果相差不大的前提下，综合施工难易、材料耐久性、工程造价等因素优化选择对建筑立面效果影响较大的材料（如外装饰设计、景观设计中：防腐木与仿木色铝合金之间的选择）
    7.协调好建筑设计、外装饰设计、栏杆门窗设计等与外立面效果戚戚相关、互有交接的设计单位之间的沟通衔接工作。
    如何协调项目各专业之间的关系，确保工程项目顺利实施。
    答：一.注意总平与市政的协调如：场地坡度是否满足排水要求，与市政接口的衔接标高是否合理。
    二.注意单体与总规的协调如：地下室及地下车库突出地面风道、烟道、采光井、疏散通道等附属构筑物在总平规划时合理考虑要求；地面消防车道与地下车库相互避让原则等。
    三.注意建筑与结构、水电等其他专业的协调如：建筑墙体变更首先得结构确认其为非承重墙，取消不影响结构安全；其次需经水电等其他专业会签确认，避免出现墙体取消，插座、开关、弱电箱无法安装的局面出现。
    四.注意各专业设计之间的协调如：强电、智能化、景观水电等设计是由各专业公司完成的，注意其与建筑设计院其他专业设计间的衔接、沟通、协调（同槽不同井的相关设计）。
     
     
    房产公司设计管理的各方面规划设计问题总结（本人原创）
    房产公司设计管理的各方面规划设计问题总结（本人原创）
这是本人在一家知名地产公司数年从事规划建筑设计管理工作的精华工作体会！是从甲方设计管理的角度进行的规划设计总结！绝对实战总结！绝对原创！绝不等同于设计单位的设计总结角度！
对房产公司地产营销策划人员、设计管理、工程管理均有极大定的参考价值！
现仅列出一方面问题供大家参考：
例：如何解决住宅项目高容积率与有关舒适性要求之间的矛盾？
答：办法一：通过增加建筑高度降低建筑密度及提高绿化率来提高舒适性。
办法二：采用联排（叠加）+高层（小高层）高低搭配的办法，别墅建筑面积较大，功能设置合理，高层视野远阔，舒适性增强。
办法三：高层底层架空，尽量实现地面景观的连续沟通，形成良好的景观视野，提高舒适性。
办法四：尽量采用点式、塔式高层建筑形式，少用板式，以避免板式建筑的遮挡压抑感同时利于增加住宅的通风采光面积，提高舒适性。
办法五：建筑总平布置尽量少采用兵营式布局，多采用错列式布局以形成较好的视野及较大的日照间距，提高舒适性。
办法六：利用高层体量大，遮挡能力强的特点，在总平布置时北面用高层遮挡，面对夏季主导风向方向采用开敞式布局以尽量形成冬季能挡北风，夏季开敞引导凉风的布置格局，提高舒适性。
办法七：利用高容积率，较近的建筑间距，围合式布