项目定位程序

1      目的

为适应集团公司业务规模发展，规范对项目定位的论证，控制经营风险，为设计工作提供支持及指引，增加产品竞争力，特制定本项目定位程序。

2      适用范围

适用于新项目的客户及产品定位。

3      经办部门

营销策划部

4      参与部门

设计管理部、成本管理部、财务管理部、工程管理部。

5      职责

5.1      营销策划部负责牵头并组织项目定位小组集体参与项目定位报告的编写和修改； 

5.2      设计管理部负责配合项目定位工作提供概念设计方案及相关数据；

5.3      成本管理部负责配合项目定位工作提供总体成本预算；

5.4      财务管理部负责配合项目定位工作提供盈利分析；

5.5      工程管理部负责配合项目定位工作提供可行的工程进度分析；

6      操作要点

6.1      “定位”释义

6.1.1      本制度所指“定位”包含“项目定位”与“项目定位细化”。

6.1.2      “项目定位”主要从市场、客户角度出发，通过调研对项目目标客户及其需求进行分析，并得出项目发展主题及产品组合,由《项目定位报告》体现。

6.1.3      “项目定位细化”则是以《项目定位报告》为基础，补充及细化说明产品与卖场等特点，分析项目整体发展计划。由《项目定位细化报告》体现。

6.2      控制要点

6.2.1      《项目定位报告》和《项目定位细化报告》（以下简称“两《报告》”）的牵头完成责任部门是营销策划部。

6.2.2      项目认证会通过5天内，营销策划部牵头公司领导及相关部门（营销策划部、设计管理部、成本管理部、财务管理部、工程管理部等）成立“项目定位小组”。

6.2.3      确定项目定位方法：是否需要与外界公司合作

6.2.3.1      与外界公司合作

a      招标选择合作公司

依据《供方选择程序》进行招投标工作，并参照《评标、定标指引》选择并确定合作公司。

b      直接委托合作公司直接进行下一步工作

选择标准参考招标工作。

c      合作合同签定工作依据《合同管理程序》

6.2.3.2      不与外界公司合作

直接进行下一步工作

6.2.4      市场调研，了解市场情况及竞争项目情况。

调研内容及方法参见《市场调研指引》及《项目定位报告编制指引》。

6.2.5      “项目定位小组”与集团定位协助小组对项目进行实地考察并开会沟通，讨论项目定位的方向。其沟通结果以会议纪要形式存档，会议纪要要求纪录会议讨论结果，并经营销部及公司领导确认。

6.2.6      设计管理部与营销策划部进行充分沟通后，依据项目定位方向进行概念设计，并为成本管理部进行总体成本预算提供相应的资料及数据，以及完成《综合经济技术指标表》和《容积率分析表》。

6.2.7      成本管理部在设计管理部进行概念设计取得阶段性成果的同时应就其成果进行项目的总体成本预算。

6.2.8      财务管理部在成本管理部进行总体成本预算后进行项目的盈利分析。（与成本管理部一起完成《成本盈利表》）

6.2.9      工程管理部需提供项目可行的工程进度计划，以配合营销部编写《项目发展计划》的需要。

6.2.10      “项目定位小组”依据《项目定位报告指引》完成《项目定位报告》提交给公司审批，并在项目论证会通过后60天内呈交集团定位协助小组，并参加集团项目定位评审会。每次汇报及沟通过程以会议纪要形式存档，会议纪要要求纪录会议讨论结果。

6.2.11      如评议结果要求我公司进行修改，则“小组”应在10日内修改并经公司认可后，呈报集团定位协助小组。

6.2.12      营销策划部应在项目论证会通过后90天内，向集团企划部提交《项目定位细化报告》备案。

备注：营销策划部需保存所有相关纪录，为我公司《项目定位报告》和《项目定位细化报告》主要负责及相关文件的存档部门；定位小组各部门各自保留完成工作纪录。

7      相关文件

7.1      《项目可行性研究报告》

7.2      《市场调研指引》

7.3      《项目定位报告编制指引》

7.4      《项目定位报告格式》

7.5      《项目定位细化报告格式》

8      存档记录

8.1      项目定位报告

8.2      项目定位细化报告

8.3      招标书

8.4      合作合同

8.5      供方选择相关纪录

8.6      会议纪录

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