项目可行性研究报告编制指引
    1      目的
       为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，为科学决策提供支持，特制定可行性报告内容指引
    2      适用范围
       适用于所有新项目前期的评估论证工作。
    3      经办部门
    项目发展部 
    4      参与部门
    设计管理部、成本管理部、财务管理部、营销部、工程管理部。
    5      内容
    5.1      项目决策背景及摘要
    5.1.1      外部环境：城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
    5.1.2      内部因素：项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
    5.2      项目概况
    5.2.1      宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
    5.2.2      宗地现状：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
    5.2.3      项目周边的社区配套：周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
    5.2.4      项目周边环境：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
    5.2.5      大市政配套：周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性
    5.2.6      规划控制要点：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
    5.2.7      土地价格：土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
    5.2.8      土地升值潜力初步评估：从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
    5.2.9      立即开发与作为土地储备优缺点分析
    5.3      法律及政策性风险分析
    5.3.1      项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
    5.3.1.1      项目用地现状：土地所有权归属、土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
    5.3.1.2      计划手续：项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
    5.3.1.3      规划手续：规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
    5.3.1.4      土地手续：征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
    5.3.1.5      项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制
    5.3.1.6      项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日
    5.3.1.7      政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响：
    5.3.2      合作方式及风险评估：合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估：
    5.3.3      总体评价：对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
    5.4      市场分析
    5.4.1      区域住宅市场成长状况：区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
    5.4.2      区域内供应产品特征：各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点
    5.4.3      区域市场目标客层研究和市场定位：各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位
    5.4.4      整体市场对本案有重大影响的因素：产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
    5.4.5      产品定位及建议：户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
    5.5      规划设计初步分析
    5.5.1      规划设计的可行性分析。
    5.5.2      规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
    5.6      工程及销售计划
    5.6.1      截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
    5.6.2      工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
    5.6.3      销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
    5.7      投资收益分析
    5.7.1      成本预测
    说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）

    5.7.2      税务分析：营业税及附加、所得税、土地增值税
    5.7.3      经济效益分析
    5.7.3.1      项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

    5.7.3.2      项目开发各期的利润体现