定价策略及价格表模拟
     
    福星城市花园定价策略及价格表模拟
     
    1、      总体原则
    1、      低价入市策略
    ?      内部认购和初次公开认购阶段（2002年4月—5月中旬，开盘前），采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。
     
    2、      阶段提升策略
    ?      根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。
    ?      工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。
     
    3、      差异定价策略
    ?      根据物业单位朝向、景观、区位、总量、结构、风水等多元特质，采用差异定价方式（一单位一价）。
    ?      差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。
     
    4、分级价格控制策略
    ?      采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；
    ?      表格价一般包含3％—5%的常规折扣。
    ?      折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制。
     
    5、九级价格系数
    前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格。
    1）      组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、别墅组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等。
    2）      建筑系数――以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；
    3）      朝向系数――考虑项目城市对住宅朝向的要求，以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；
    4）      景观系数――根据可售物业的景观视野判定系数；
    5）      风水系数――综合考量可售物业的风水意向判定系数；
    6）      楼层系数――综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；
    7）      平面系数――主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等；
    8）      销量系数――根据可售单位总量制定之价格系数；
    9）      特别系数――对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。
     
    价格系数判定前提补充说明：
    1）      组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等。
    2）      建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等。
    3）  朝向系数取决于：采光、景观视野、通风性等。
    4）  景观系数取决于：景观视野、景观种类。
    5）  风水系数取决于：风水意向和人文脉络利用。
    6）  楼层系数取决于：楼层、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性等。
    7）  平面系数取决于：户型设计的独特性，可变性和数量比。
    8）  销量系数取决于：单位总量和控制销售进度之营销策略。
    9）  特别系数取决于：“尾数吉利性”，如6、8等。
     
    6、本项目定价基本原则：
    1、      根据品种系数、建筑系数、特别系数判定可售物业品种在社区内的起价系数，并算出该品种起价；
    2、      根据朝向系数、景观系数、风水系数、平面系数可判定可售物业每栋楼在品种内的起价系数，并算出楼栋起价；
    3、      根据楼层系数、销量系数、特别系数可判定每套户型的价格。
     
     
    住宅3号楼定价策略：（内部认购）
     
    1、      品种定价：
    （一）先期入市品种选择建议：
    1、      因住宅3号楼底层无裙楼，相对工程形象的建立比其它品种快；
    2、      地理区位上，离营销中心最近，便于营销工作的开展，例如：带客户到实景参观等等；
    结论：建议住宅3号楼先期入市。
     
    （二）品种定价：
    先期入市的物业，因尚未建立工程形象，故总体价值不及后期物业，所以3号楼品种系数定为1。
     
     最低价定价原则：成本价+利润，并根据当地市场可类比楼盘价格进行调整，此价格包括3%—5%的折扣价。
         结论：最低价 = 成本价 + 成本价 * 15%
               最低价 = 2500元/平方米 + 2500元/平方米 * 15%
                        = 2875元/平方米
     
       备注：1、成本价2200元/平方米由甲方提供。
             2、利润率15%的取值标准：
    （1）      参照当地市场平均水平（项目入市前期利润率）；
    （2）      国企常规经验模拟；
    （3）      含3%—5%的折扣，实际利润10%—12%，与项目低价入市原则相应，符合甲方预期。
     
     
    2、      各楼栋（楼号）定价原则：
    定价系数确定原因简要说明
    1、      朝向系数：
    （1）      以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；
    （2）      可售物业最佳朝向（以日照时间长短为判定依据）：
    共分11个等级：以1、“南—东”；2、“东—南”；3、“东南—西北”；4、“东南偏南—西南偏南”；5、“南—西”；6、“西南偏南—西北偏西”7、“南—北”；
    8、“东南—东北”；9、“东—西”；10、“东北—西南”；11、“东南偏东—东北”依次递增；
    （3）      可售物业朝向系数：以“南—北”向可售物业为基数“1”，其它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。后附表说明。
    2、      景观系数：（参照1、2号楼04、05号户型景观朝向而定）
    （1）      以单面可观社区景观的户型，景观系数定为基数“+0.02”；
    （2）      以两面可观社区景观的户型，景观系数定为“+0.04”。
    3、      平面系数：
    从功能房平面布局(通风效果)及整体结构的合理性方面比较,C2户型相对比C1户型合理,所以C1户型平面系数定为基数“1”；,C2户型平面系数定为“+0.005”；
    4、      特别系数：
    (1)      考虑武汉夏季炎热，对住宅的通风的特殊要求，美星阁（7门）03、04号与画星阁（11门）的01、02号相对其它位置通风效果更好，所以，其它位置均为基数“1”，这几号系数定为“+0.007”。
    (2)      美星阁（7门）03、04号、景星阁（8门）03号一侧，由于27层的商务公寓的遮挡，采光会受到不同程序的影响，故其它楼号定为基数“1”，这几号分为“-0.06”、“-0.01”“-0.01”。
     
     
    见下表：
    单位:元/平方米