逆市涨价楼盘原因分析

目前苏州市场上在售的100余楼盘中，新政后价格上涨的有13个楼盘，大约占在售楼盘的10%。在涨价的13个楼盘中，园区与相城区各占据4个楼盘，吴中区占据3个楼盘，古城区与吴江各占据1个楼盘。在逆市涨价的13个楼盘中，平均涨幅近千元。而在谈及涨价的原因时，“因市而动”与“房源优质”成为主要因素。

一方面，“低开高走”成为不少楼盘推盘的策略，另一方面，后期推出房源的均位置优越于前期也成为相当一部分楼盘涨价的重要因素。“新推房源位置比前期好”、“湖景房可以享受更好的生活品质”、“优质保留房源倾情加推”成为不少楼盘涨价的主要原因。

无论是产品的类型还是所剩房源的套数来看，稀缺性都凸显出来。虽然涨价幅度并不大，但是当涨价遇上稀缺，一切显得就会如此“顺其自然”。此外，大户型房源的面市也成为相当一部分楼盘涨价的重要因素。

在不少人看来，似乎尾盘就是要清盘处理，可是不少开发商在进行楼盘营销时，往往会把“精华保留”房源放到最后出手。 如此看来，因为房源稀缺而涨价的楼盘就显得再正常不过了。

因为市场原因而涨价，涨价幅度从600-1600元每平米不等，在涨价三大因素中，“应市而动”型的楼盘涨幅力度最大，最高涨幅达到1600元每平米左右。根据市场表现而适时调高或调低房价已经成为楼市“价格战”中的重要因素。

8、9月，楼市逐渐回暖，这是成交量的一种体现。但是这并没有建立在房价下降的基础上，苏州住宅成交均价依旧运行在新政前的高位上，只是之前的快速上涨得到了有效遏制。

在介绍本案产品时，以其他稀缺产品项目的涨价幅度高来提升本项目3、6#的品质，可以在景观、稀缺性和户型优势等方面强调现销售房源性价比很高。

限购令：

在对“限购令”研究后，得出的结论是：不管已经有了几套房，一个家庭只能再新买一套。

即使卖掉这一套，也只能再买一套，增值空间存疑，不如坐着看这套房价继续往上涨。广州限购令出台后，不少客户已经决定不卖房了，因为对客户来说，卖房的成本太高，这样市场上面的二手房供应量减少。

限购令下，业主的心态会发生分化，其中只有一两套房的小业主可能会产生惜售的心理，而拥有大批量房产的大投资客则会选择卖出部分房产降低风险，但由于房源减少，房价在短时间内很有可能不降反升。

而受政策打压，新房的供应量也会减少，供应量少了，需求却没有明显减少，这样下去，房价是肯定会再上涨的，而不是下降。

“限购令”是用行政手段来打压房地产行业，这是短期的政府行为，对普通老百姓来说，是不会有太大影响的，一年内能买一套房就已经很不错了，这个政策的出发点是打击投资客，与正常的客户需求是没有太大关系的。

开征房产税：

而对于开征房产税的说法，其核心解决的是政府税收问题，因此只会短期影响房价，长期看只会促使地方政府提高房价。所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。

现阶段房价上涨的原因：

苏州唯一一次降价发生在2008年，降价根源是金融危机。现在的政策都是阶段性的，不会对苏州房地产市场有根本的影响。通货膨胀，是房价必然上涨的原因。 

房地产开发用地仅占到一年全部用地总量的不到5%，而纯商品房用地仅占当年用地总量的1.5%。所以根本不存在房地产占用太多土地的问题，目前房地产症结在于土地供给不足，政府不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，难以从根本上解决问题。