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SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
关于鑫苑国际城市花园竞品SWOT分析
世茂运河城
1、 优势（Strength）
? 地处沧浪新城中心，核心CBD区域
? 交通便利，临南环、友新高架，临近轻轨2号线、3号线
? 周边教育设施相对完善，沧浪新城幼儿园、实验一小、试验二小、立达初中均是学区房
? 生活配套齐全，自身配套大润发超市、电影院、健身会所、星级酒店等一应俱全
? 小区景观设计较好
? 周边均为居住区，居住氛围和居住环境较好。
2、劣势（Weakness）
? 区域周边有污水处理厂，影响居民居住质量
? 投资客占很大比重，影响未来居住品质
? 高层得房率很低，不足80%,实用性不高，赠送面积少
? 一期交房质量存在问题
? 价格上涨过快，总价较高，后期客户接受度降低，具备购买力的客群减少
? 绿化率低于国花
? 面积在88-200平米，总价高于国花，小户型的选择余地小
3、 机会（Opportunity）
? 世茂品牌效应利于区域价值提升
? 沧浪新城的规划对该区域的发展将起到推动作用
? 临近石湖区域，未来将形成大规模居住区
4、 威胁（Threat）分析
? 石湖板块的区域价格优势对该项目有很大冲击
合景峰汇国际
1、 优势（Strength）
? 地处人民路北延，是苏州政府北拓和中心商贸区的核心位置
? 百万方大盘，自身配30万方商业，生活配套十分齐全。
? 紧邻相城区政府耗资60亿打造的活力岛，央商贸区，万达商业广场
? 交通十分便利，临沪宁高速与苏嘉杭高速，距离火车站2公里，北距京沪高铁6公里，东西两侧正在规划建设轻轨2、4号线
? 产品户型非常突出，20℅左右面积的赠送，每户都有10平以上的赠送面积，经典户型还有5.8米挑高空间赠送
? 产品面积区间合理，92平做三房，107平做四房
? 户型细节做的很好，正常客厅落地窗2.2米高，峰汇做到2.4米高
? 产品室内装修很好，五星级酒店式大堂，所有墙面贴砖都是到顶
? 项目为16层小高层，楼层较低
? 内部有苏州水乡特色的水系景观和园林景观，小区每个组团都临市政活水水系
? 组团式管家安保系统
? 3000平米的会所，配有室内恒温泳池等
? 单价（11000）低于国花
? 推广面和推广力度很大，客源广泛
2、 劣势（Weakness）
? 投资客较多，影响入住率，居住氛围降低
? 项目本身商业30万方，地铁4号线站点，成后往来人员很多，直接影响小区的环境噪音
? 项目紧邻人民路和广济路两大主干路，小区被数条市政路分割，不适合居住
? 楼间距太小，远低于国花
? 地段优势短期内很难体现，目前没有任何的商业配套，以未来规划为主
? 绿化率37%低于国花
? 建筑质量较差
? 在售面积为92、108、130平米，小户型比例远低于国花
3、 机会（Opportunity）
? 相城区的规划对该项目的发展起到一定的促进作用
? 轻轨和高铁的运行有利于该项目的价值提升
4、 威胁（Threat）分析
? 相城区住宅供应量的增加，将对该项目的销售产生压力
? 周边地块项目很多且均未开盘，周边开发周期在10年左右，入住后会严重影响居住品质
万科金色家园
1、优势（Strength）
? 万科品牌
? 苏州古城区目前最大的社区，本地人认可度较高
? 临西环路，交通便利，周边配套齐全
? 国际化的“韩式户型”、万科专利产品“情景花园洋房”，产品特色明显
? 万科优质物业
2、劣势（Weakness）
? 高层住宅紧挨高架，车流大，人声吵杂
? 附近劳动路商业较低档
? 非轻轨楼盘
? 现在售面积167、202平米，总价太高
? 物业费高于国花
3、 机会（Opportunity）
? 该项目已基本处于尾盘，无太大销售压力
4、 威胁（Threat）分析
? 剩余产品与世茂、中海等同质化严重
中海胥江府
1、优势（Strength）
? 地段较好，靠近胥江河，景观较好
? 项目品质较好，精装修户型，景观房
? 临轻轨2号线、桐泾公园
? 商业氛围较浓厚，周边小区较成熟，配套齐全，有一定人气
? 主力户型以85平米为主，契合市场需求
2、劣势（Weakness）
? 产品类别不够丰富，首置客群较少
? 绿化率低于国花
? 车位比1：0.7，车位偏少
? 容积率达3.5，建筑密度高，间距太小
? 主入口城市交通干道拥堵，出行不便。
3、 机会（Opportunity）
? 古城区稀有的住宅项目，具有很大程度的唯一性
4、 威胁（Threat）分析
? 周边区域低价楼盘大量分流该项目客户
销售执行规范-竞品SWOT分析 第 4 页，共 4 页 营销方略---苏州鑫苑国际花园项目组编制