第一章项目概论

一、项目概况

    （1）      地理位置
     本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。



    项目地理位置图
    （2）      经济技术指标
    项目主要经济技术指标表

用地面积	38100	平方米
容积率	2.4
总建筑面积	118452	平方米
地上建筑面积	91440	平方米
其中
住宅	88590	平方米
会所	2000	平方米
物业及其他	640+210	平方米
地下建筑面积	27012	平方米
建筑密度	22%
绿化率	30%
户均面积	149	平方米
总户数	600	户
车位配比	1：1
车位个数	600	个
车位面积	45	平方米

    注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；
    ②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；
    ③不考虑70/90政策的限制。
    项目户型结构建议表

户型面积段（平方米）	户型结构	所占比例	户均面积（平方米）	户数（户）
90以下	两室两厅	10%	90
90-140	三室两厅	30%	130
140-180	三/四室两厅	55%	145、170
180-200	四室两厅	5%	185
合计		100%

二、可行性研究初步结论

    （一）市场可行性结论
    从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。
    从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。
    （二）项目本身可行性结论
    项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。
    项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。
    （三）经济可行性结论
         由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。
    做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。

    （四）项目建议
    本项目整体档次定位重点考虑的因素：
    1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。
    2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。
    3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。

    因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。

第二章项目投资环境可行性分析

一、经济发展背景

    1、国民经济保持快速、健康发展。
    2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0％，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6％、9.0％和13.8％。三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4％和10.1％，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。


    2、非公经济活跃，比重不断提升。
    在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到68.6％，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8％上升到49.2％。2008年末，全市共有私营企业12.82万户，从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户，从业人员50.25万人。
    3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。
    全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5％，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3％。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5％；营业税143.74亿元，增长13.2％；企业所得税203.64亿元，增长13.1％；个人所得税68.11亿元，增长15.8％。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0％。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9％；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6％；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7％；环境保护支出7.46亿元，增长43.7％；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26％。


    4、人口增长平稳，市区人口比例高。
    2008年末，全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰，人口自然增长率为2.77‰。

    5、固定资产投资保持稳步增长，略高于GDP增长。
    2008年，完成全社会固定资产投资1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5％和17.7％。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4％；第二产业投资570.57亿元，增长7.9％，其中工业投资569.34亿元，增长8.0％；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5％。
    房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0％。房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7％；竣工面积893.24万平方米，下降5.8％。全年商品房销售面积716.38