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山西大同市七里村项目可行性研究报告（终稿）_60页_2009年WORD文档

                        大同市七里村项目可行性研究报告



    大同市
    七里村项目可行性研究报告












    河南前沿房地产咨询有限公司
    2009年4月22日


    目        录


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    河南前沿房地产咨询有限公司
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    第一部分大同市城市概况
    第一节：大同城市整体概况
    一、城市基本状况
    1、区位概况
    2、人文概况
    3、资源概况
    二、大同市经济概况
    1、近年来大同市国民经济运行情况分析
    2、经济、投资、政策环境
    3、大同产业特点
    4、大同产业结构变化
    第二部分大同市房地产整体市场
    第一节：城市人口状况研究
    1、城市人口变化
    2、居民收入变化　
    3、房地产投资状况
    4、居住状况
    第二节：大同市房地产现状研究
    一、城市发展趋势及分析
    1、城市发展研析
    2、城市现状分析
    3、十一五期间大同住宅建设规划
    二、大同市房地产市场研析
    1、大同市基准地价
    2、大同市房地产市场供求及房价走势
    3、2008年大同市房地产投资状况
    4、大同市房地产综合评价
    5、大同市房地产走势
    第三部分  大同市房地产区域市场研析
    第一节：大同区域板块分析
    一、区域板块现状
    二、迎宾路南区域楼盘开发现状
    三、大同综合性项目发展现状
    第二节：区域明星楼盘简析
    桐城中央
    第三节：可借鉴性楼盘简析
    东方罗马城
    第四节：项目周边楼盘现状简析
    第四部分  本项目分析及定位方向
    第一节：项目现状
    第二节：项目swot分析及价值判断
    一、项目swot分析
    二、项目价值判断
    第三节：项目目标消费群体分析
    一、大同市整体购房人群分析
    二、本项目目标客群分析
    三、本项目目标客群区域分析
    第四节：市场借鉴项目分析
    一、深圳万科城
    二、郑州远大理想城
    三、郑州橄榄城
    四、本项目突破方向
    第五节：物业发展建议
    一、产品定位原则
    二、产品类型定位
    三、户型配比
    四、产品功能定位
    五、项目开发节奏与开发组合
    六、社区设计要求
    七、社区配套建议
    八、项目启动策略
    第五部分  本案项目售价预估
    一、项目基本资料
    二、售价预估
    附件一：大同市房地产开发预售条件
    附件二：大同开发成本一览
    附件三：大同市2009年城市住宅拆迁安置区分区分类价格
    附件四：大同市关于“城中村改造”办公会议纪要
    附件五：大同市城市规划区内农村集体土地
            房屋拆迁安置补偿暂行规定
    附件六：2008-2009年大同城中村拆迁公告

    第一部分大同市城市概况
    第1节      大同城市概况
    一、城市基本情况
    1、区位概况

    大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。大同为山西省第二大城市，晋、冀、蒙三省（区）和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176 平方千米，城区2080 平方千米，辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区，计5镇22乡29个街道办事处。
    大同北邻内蒙，东望河北、距北京380公里，南离太原市352公里，实为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为“北方锁钥”。今日的大同，是京包、同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点；为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。

    2、人文概况
    ?      历史文化名城，人文资源丰富
    大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，有2400多年历史，曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。境内古建筑、古遗址300多处，其中列入《世界文化遗产名录》的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处，古建文化、佛教文化非常发达。大同现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处，各级文物保护单位346处，其中全国重点文物保护单位20处，省级文保单位22处，市县级文保单位更是多达304处。北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯一辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山……

    ?      北方名城，旅游胜地
大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北
    魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值；应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之一；此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑；大同市东南方，有中国五岳之一的北岳恒山，风光极佳；恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。

    3、资源概况
    ?      资源城市，矿产资源丰富
    大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。煤炭――“大同煤田”含煤面积926平方公里，探测总储量718亿吨，其中：侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚的煤炭资源优势，使大同市成为国家重要的能源基地，被誉为中国“煤都”。大同市年产原煤8000万吨，煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。

    ?      水资源贫乏
    大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米，人均水资源量仅为111立方米，为全国人均占有量的9%左右，水资源十分贫乏。现在的用水状况是：工业与生活用水占80%，农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%，但年缺水量仍为2000多万立方米。

    二、大同市经济概况
    1、近年来大同市国民经济运行情况分析
    ?      国民经济平稳健康发展

       经初步核算,2008年全市实现地区生产总值（GDP）565.77 亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1 %。从上图可以看出，大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。
    按常住人口计算，2008年全市地区人均国民生产总值达到17852元，比上年增加2612元，同比增长了4.4%，约合2625美元. GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。

    ?      工业经济实现平稳增长

    初步统计，2008年全年全市完成全部工业增加值271.96亿元，比上年增长1.0%。其中，国有企业、大中型企业和年产品销售收入500万元及以上非国有工业企业（规模以上企业）完成工业增加值250.80亿元，比上年增长0.6%。产销衔接状况保持良好，全年规模以上工业企业产品实现销售产值606.30亿元，比上年增长19.7%；工业产品销售率为98.6%，比上年上升2.7个百分点。
    受08年下半年全球金融危机和煤炭价格低迷影响，大同08年工业增加值增幅回落，但仍然实现了同比增长，表现平稳；规模以上企业实现销售产值大幅增长，说明作为传统的工业基地，大同仍然保持了良好的工业发展势头。

    ?      财政收入增长较快

    财政收入继续增长，2008年，全市财政总收入完成122.28 亿元，比上年增长31.42 %，增收29.23亿元。一般预算收入完成46.67亿元，比上年增长27.14%，增收9.96亿元。扣除资源探矿权、采矿权收入，全市财政总收入和一般预算收入分别完成122.01亿元和46.40亿元，同口径增长36.43%和40.21%。财政收入中，增值税、企业所得税、个人所得税和营业税等四大税种，分别增长39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。
    从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。

    ?      固定资产投资持续增长