土地抵押估价技术报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目名称：XXXXXXXX有限公司抵押贷款项目土地使用权价格评估）
    受托估价单位：XXXXXXXX
    土地估价报告编号：XXXXXXXX（2008）估字第056号
    土地估价技术报告编号：XXXXXXXX（2008）技字第056号
    提交估价报告日期：2008年X月XX日
     
    
土地估价技术报告
    第一部分  总述
     
    一、估价项目名称
    XXXXXXXX抵押贷款项目土地使用权价格评估（xxxx）
    二、委托估价方
    XXXXXXXX
    三、受托估价方
    1.受托估价机构：XXXXXXXX
    2.机构地址：XXXXXXXX
    3.法人代表：XXXXXXXX
    4.执业范围：XXXXXXXX
    5.资质注册证书获得时间: XXXXXXXX
    6.资质注册证书编号: XXXXXXXX
    7.联系电话：XXXXXXXX
    四、估价目的
    评估出xxxxxxxx两宗工业用地的现行市场价，为委托方以土地使用权抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
    五、估价依据
        1.《中华人民共和国土地管理法》；
        2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
        3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
        4.《城镇土地估价规程》；
    5.《土地估价报告规范格式（2002）》；
    6.国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批意见办法的通知》（国土资发[2001]44号）;
    7.《xxxx实施<<>土地管理法>办法》；
    8.《xxxxxxxx城区土地级别与基准地价更新报告》
    9. xxxx人民政府文件（豫政[1989]6号）关于发布《xxxx＜耕地占用税暂行条例＞实施办法》的通知
    10.《xxxx建制镇土地级别与基准地价评估报告》
    11.xxxx基准地价成果资料； 
    12.委托方提供的有关资料; 
        13.估价人员掌握的土地市场、现场勘查、调查、收集的相关资料；
    14.国有土地使用证。
    六、估价基准日
    二○○八年五月十四日
    七、估价日期
    二○○八年五月十四日至二○○八年五月二十八日
    八、地价定义
    1.估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度
    根据xxxxxxx和xxxxxxx《国有土地使用证》和现状利用状况，估价对象登记用途为工业用地；土地实际开发程度为外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯）,内部“六通一平”【通路、通电、通上水（自备井）、通下水、通讯、通暖气（自供）及土地平整】。
    2.本次估价所设定的用途和开发程度
    本次土地评估设定的用途为工业用地，土地开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯）、内部“六通一平”。
    3.地价内涵
    评估价格是在现状利用条件下，土地设定的开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯），内部“六通一平”，作为工业用地在估价基准日，使用年期为土地剩余土地使用年限46.1年和48.2年的国有土地使用权价格。
    九、估价结果
    新土国用（2004）第237号单位地价=288.76（元/m2）
    新土国用（2006）第118号单位地价=289.81（元/m2）
    土地总价=（288.76×7797.51+289.81×7086.55）/10000=430.54(万元)
    大写为: 人民币肆佰叁拾万零伍仟肆佰元整。
    （详见土地估价结果一览表-1）
    十、需要特殊说明的事项
    1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项：
    A.国家、xxxx及xxxx有关文件和规定。
    B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。
    C.土地利用、开发等资料由委托方提供。
    D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
    2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项： 
    A.《土地估价报告》中的估价结果为估价期日价格定义条件下的土地使用权价格，如评估目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素发生变化，《土地估价报告》评估结果不成立。
    B.因待估宗地1、2为相邻两宗土地，其区域因素及个别因素等基本一致，因此本次评估中按一宗土地进行计算,仅对其进行使用年期修正。
    3.其他需要特殊说明的问题:
    土地还原利率主要从安全利率加以风险值调整来确定。
    安全利率:自1981年4月至2008年05月，中国人民银行的一年存款利率先后进行了十几次调整，最高为11.34%，最低为1.98%，平均约为7%，因此安全利率取7%。
    风险值调整：上述安全利率的确定是从长远发展趋势来考虑的，工业行业从长远发展趋势分析具有一定的风险，但属于低风险性投资，因此考虑1%的风险调整。
    根据以上分析，确定土地还原利率为8%。
    十一、土地估价师签名
            姓  名           土地估价师证书号            签  字
     
     
       十二、土地估价机构
     估价机构法人代表签字：    
                                       
                                 xxxxxxxxxxxxxxxxx
     
    二○○八年五月二十八日
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