西安辛家庙项目可行性研究报告
     
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    易居（中国）房地产研究院·西安分院
    2008-04
    
     
     
    
    
     
    目  录
    第一部分 项目特质分析              3
    一、项目地理位置介绍              3
    （一）地块地理位置介绍              3
    （二） 城市历史介绍              4
    （三）城市房地产分布示意图              4
    （四） 地块区位介绍              5
    （五）地块内资源介绍              6
    二、项目区域环境分析              7
    （一）周边环境              7
    （二）居住环境              9
    （三）交通环境              11
    （四）人文环境              11
    第二部分 房地产市场分析              12
    一、房地产投资环境              12
    （一）自然环境              12
    （二）宏观经济环境              20
    （三）政策环境              23
    二、土地市场              26
    （一）全市土地市场              26
    （二）区域土地市场（未央区）              27
    （三）板块土地市场              31
    （四）土地市场结论              32
    三、住宅市场              36
    （一）              供求分析              36
    （二）价格分析              41
    （三）产品分析              42
    （四）客户分析              48
    （五）典型个案分析              54
    （六）住宅市场结论              72
    第三部分 项目可行性分析              74
    一、项目SWOT分析              74
    优势分析(S)              74
    劣势分析(W)              74
    机会分析(O)              75
    威胁分析(T)              76
    二、项目评价              76
    三、项目准入结论              77
    第四部分 项目定位              78
    一、整体定位              78
    二、客户定位              79
    （一）客户特征描述              79
    （二）项目客户特征              82
    三、产品定位              84
    （一）项目地块现状分析              84
    （二）项目产品线组合              90
    （三）项目物业形态和房型建议              94
    四、价格定位              96
    （一）定价概念与原理              96
    （二）项目市场价格拟合              96
    第五部分 项目经济测算              99
    
     
    第一部分 项目特质分析
    一、项目地理位置介绍
    （一）地块地理位置介绍
    地块位于西安市未央区，总占地320.1亩，位于东元路东侧、矿山路北侧，省重型机械厂的东南面。如下图：
    
    本案
    
     本案位于西安城东区，在行政区划上来看，恒大名都位于灞桥区和未央区的交界处；从西安传统的房地产市场研究角度来看，属于传统意义上的城东区；而随着近年来西安市城市规划的调整，项目又都处于新崛起的浐灞生态区边沿。
    结论:本案虽处于主城区内,距离城市中心的物理位置较近,但由于整个区域板块开发步伐缓慢,因此也造成人们对该板块的心理距离较远.
     
     
     
     
    （二） 城市历史介绍
    
    本案
    
    本案所处位置在传统工业区的边缘地带附近,受到传统工业的影响,目前本案周边遗留部分重型工业的厂址或旧厂房。
    （三）城市房地产分布示意图
    
    【浐灞生态区区位描述】
    浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，中心区45平方公里。地跨未央、雁塔、灞桥三个行政区。
    西安市2004—2020年总体规划确定未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。
     
    （四） 地块区位介绍
    1、 区位图示意
    
    
    本案
    
    地块位于西安市主城区东北位，高尚社区、旅游生态内的西南角，受整体区域的影响，而且，地块距西安装备制造区、商务旅游服务区和国防军工区比较近，受上述三区域辐射明显，地理位置独特，发展条件优越。
     
     
     
     
     
     
    2、 地块环线示意图
     
    从道路设施看，城东区交通便捷，二环路、三环路现已全线贯通，绕城高速也已经开始通车。
    地块所处西安东二环以外，东三环以内的中央位置，地块目前有矿山路可以直接连通东二环，出行十分便利。再加上规划中的矿山路和地块东面的酒十路已经连通，出行东三环也已经实现。
    （五）地块内资源介绍
    1、地块卫星红线图
    
    2、地块内实景图
    目前地块杂草丛生，无任何建筑物，整体地块北高南低，高低落差约一米左右。
     
    地块内建筑垃圾                     地块内杂草
    
    地块北高南低
     
    二、项目区域环境分析
    （一）周边环境
    1、地块周边状况图
    地块位于西安市城东辛家庙板块范围内，目前该地块周边现有设施有：地块北侧的重型机械厂，项目南侧的西安煤矿机械厂；以及即将拆迁改造的刘南村、刘北村。
    
    2、地块周边环境现状
    地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂的铁路；地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂的烟囱对地块的档处以及居住质量造成很大程度的影响。