嘉兴安甬物业服务有限公司/工程操作标准化手册
     
            
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
       御上江南项目——工程操作标准流程
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                            
                            
     
     
     
     
     
    前   言
     
    物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内尽可能获取业主的最大满意。项目工程通过对设施、设备的管理，提供给业主公共照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门， 为业主创造舒适、安全和方便的居住环境。项目工程部的工作是与客服、安保、绿化等横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量。
    同时，物业管理费用所支出的工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。工程管理其主要职责是负责前期设备安装和建构筑物验收、二次装修的协调、设备的管理、运行、维修和能源控制等。除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    1.  目的…………………………………………………03
    2.  适用范围……………………………………………03
    3.  职责…………………………………………………03
    3.1 工程主管岗位职责 …………………………     04
    3.2 工程维修工岗位职责………………………………04
    3.3 工程人员行为准则…………………………………05
    4.  物业工程管理操作流程……………………………08
    4.1 目的…………………………………………………08
    4.2 适用范围……………………………………………08
    4.3 操作程序……………………………………………08
    5.  运行管理制度………………………………………41
    5.1 目的…………………………………………………41
    5.2 适用范围……………………………………………41
    5.3 操作程序……………………………………………41
    6.  设施设备保养操作标准 …………………………65
    6.1 设备管理保养标准…………………………………65
    6.2 对讲报警系统保养标准……………………………71
    6.3 监视系统保养标准…………………………………72
    6.4 巡更系统保养标准…………………………………73
    6.5 供配电设施设备保养标准…………………………74
    6.6 给排水设施设备保养标准…………………………75
    6.7 消防系统保养标准…………………………………78
    6.8 风机维修保养标准…………………………………80
    6.9 电梯维护保养基本要求……………………………81
    6.10 避雷系统保养标准 ………………………………83 
    7. 月报告、年报告制度 ………………………………85
    7.1 月报告的主要内容…………………………………85
    7.2 年度报告应包含的内容……………………………85
    8. 工具管理 ……………………………………………90
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1. 目的
     
     
    规范公司工程相关部门的职责，指导各部门开展工作。
     
       2. 适用范围
     
    适于公司工程相关部门。
     
    3. 职责
     
    3.1  工程主管岗位职责    
    3.1.1 在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。
    3.1.2 服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。
    3.1.3 必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。
    3.1.4 熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。
    3.1.5 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分
    布和起止点。
    3.1.6 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。
    3.1.7 组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。
    3.1.8 经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。
    3.1.9 负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。
    3.1.10积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。
    3.1.11与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。
    3.1.12组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作，并配合公司评价重要环境因素和重大危害危因素。
    3.2  工程维修工岗位职责
    3.2.1 对业主报修应严格执行维修管理制度，按规定时间要求到达现场，确保维修质量，减少重复维修次数。
    3.2.2 对小区内的公共设施设备及共用场地进行检查巡视，发现问题及时处理，确保小区设施设备的正常运转。
    3.3.3 负责物业公共设施设备的维修保养工作，发现问题及时解决，确保正
    常运作。
    3.2.4 负责对业主装修进行管理，杜绝违规装修；如有发现违章、违规施工，应及时劝阻并上报相关部门。
    3.2.5 负责小区内业主提出的特约维修服务工作，入室维修做到随身携带必备工具（鞋套、工作布等），维修完毕做好现场清洁，填写客户服务单。
    3.2.6 负责维修工具的保管工作，未经允许，不得私自外借。
    3.2.7 严格审核各项维修费用，购买材料时严格遵守公司相关制度。
    3.2.8 每天做好维修及管理施工日记。
    3.2.9 及时完成领导交办的其它任务。
    3.3.10做好维修后废弃物处理工作。
    3.3  工程人员行为准则
    3.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉 .
    3.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司的资源。
    3.3.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从工作安排和调度。
    3.3.4  对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
    3.3.5 未经公司授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
    3.3.6 未获批准，不准将公司的办公用品、公用工具、设施、设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其它公司、单位或个人。
    3.3.7 工作时间须配戴工作铭牌，着装整洁，注意形象、仪表。
    3.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
    3.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
    3.3.10对设施、设备及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当值维修人员处理完毕。
    3.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，应请业主签字生效确认，并将工作场所打扫干净。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    工程人员日常维修记录本
     
                                                                      

     
    注：每位维修员必须在做好维修后进行规范记录，同时与客户服务单进行核对，最后由工程主任签字确认。
     
     
     
    4. 物业工程管理操作流程
     
    4.1  目的
    规范项目工程操作管理流程，确保按标准化操作的统一性。
    4.2  适用范围
    适用于项目工程管理操作。
    4.3  操作程序
    4.3.1 物业早期介入
    4.3.1.1物业工程管理人员对新开发项目早期介入的主要工作:了解工程概况，熟悉施工图纸。
    4.3.1.2 对重点部位加以注意，对常见病的问题及时预防。如接地线位置、预埋套管穿越墙体等。
    4.3.1.3 外墙砌体主要对施工洞留设时是否按规定设置拉结钢筋，修复施工洞时有否增设网片后抹灰。
    4.3.1.4屋面防水层施工时重点注意泛水转角处，防水卷材应该增加一层，并注意冷底子油涂刷是否到位、卷材有否空鼓现象。
    4.3.1.5卫生间按规定在竣工验收前做24小时以上存水试验，应每间观察做好记录，有渗水现象及时通知开发商修复。
    4.3.1.6铝合金（塑钢）门窗洞中留设的尺寸进行抽查核对，重点对门窗框安装时的固定管脚牢固度检查，并督促施工单位对边框四周发泡剂要全部打实。
    4.3.1.7屋面、楼地面在做找平层前检查基层是否清理到位，以免楼地面空鼓。对于安装及智能化工作的管线走向是否与设计相符合，进行抽查，以便于业主装修时按图查找，对于设施、设备重点了解操作程序、注意事项等。（具体由施工方负责专题培训）。
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