厦门标杆地产精装修项目考察报告
    2011年3月
          古人云“读万卷书，行千里路”，因为这二者都能使人开阔眼界，增长知识和能力，但有时读万卷书，不如行千里路，只有真真切切的接触、感受后,才能明白我们与国内一流企业的差距,才能使学习有了方向。“见、修、行”三位一体的纲要，深切的点出光是吸收知识、资讯并不是学习，真正的学习必定学后修正行为，看完**、**的项目真是受益匪浅啊！
         **·**府，此项目目前也基本售馨，一期日常居住的客户相对比较少。可当你走入这个社区的时候，不仅没有冷清的感觉，反而被四处郁郁葱葱的绿化、争奇斗艳的花朵所感染，物业人员在小区中忙碌着。在**，一个细节给了我很大感触。当销售人员带我们参观，迎面来了一个清洁工，我们以为会和他擦身而过，不料，就在迎面碰到前，他侧身站到路边，等我们过去，走到他身边时，他微笑说了一句：“你好！”。我们连忙点头，继续走。带我们参观的管理人员面对每一个同事时，也都会微笑着和每个人打招乎，他们都会停下手中活微笑着回应“你好”，真没想到我们这些不速之客能受到不断地问好，如此这般礼遇，不由得让人很感慨。**的服务，的确是走在了前面。所谓营销，所谓策划，不管做到什么程度，不管获得怎样的成功，可是到头来如果项目的工作人员连一个微笑都不会给人，那么一切就都是空中楼阁了。这里既是个物业服务问题，也是个销售策略问题。物业人员能够有这样的服务，既能让看房者觉得满意，也能进一步触动看

房者对于**的情感。
    在**，看施工现场是一种享受。在**的很多项目，都实行了体验式营销。在销售初期，就把样板示范区做好了，而且样板示范区都是在施工现场完成，这样就要求工地施工现场要有很好的安全保护，且交插施工对现场管理也是个考验。深圳****府，就是一个样板区开发与工地施工同步进行的小区。在参观样板区的时候，你既可以看到他们施工的过程，也可以感受到样板区的示范作用。但在两者之间，**处理得很好，你不会因为示范区与施工同步而感觉到脏、乱，他们将施工通道与客户参观通道完全隔离，在参观通道中，你完全可以感觉到交付使用后的小区的景观，包括物业的管理、保安的巡逻。爬上楼层你会看到整洁的外架，干净的场地。参观时，我们一直在纳闷，**在施工阶段如何将文明施工做得这么好呢，施工现场、外架怎么保持得如此干净呢？带着问题我们在参观后的交流会请教了**的管理人员。在**都实行标准化管理，制定了统一的安全文明施工参照标准及达标奖励处罚措施来约束及促进工地的安全文明施工。在安全文明施工费用上有额定的费率还有额外的达标奖励。文明施工的好坏关键在于投入及日常的维护。当然我们相信能中标**项目的施工队伍应该都很不错的，再有经济奖励相信施工单位也会舍得投入去做。
         **作为中国房地产业的第一品牌，从我刚入行时就是我们学习的榜样，值得一记的细节及感人服务还有很多，不再一一阐述。我们一直提倡体验式营销，人性化服务，关注细节，但如何将这些理念转化为每一个具体的行为，并不断地进行修正，让每个员工都发自内心

的认同,我们还有很长一段路要走。
          深圳**最早提出“重装饰、轻装修”、“精装饰、简装修”的口号，深受业界赞同。在**，样板房的装修绝对是花了很大的心思。室内的氛围营造、摆设都能展示居家的艺术风趣，样板房的装饰注意到了每一个细节，家具色彩的搭配，工艺品的精心挑选，包括客厅、餐厅、女儿房、阳台等功能区分的装饰都体现了开发商的用心。女儿房一件小小的灯饰，足以让人足驻流连。****府的高层样板房，对87㎡ 3 房“小户型”进行认真的设计，装修风格现代简约，室内摆设物品精致精巧。我们对这三房二厅的产品称赞不绝，感叹**作为中国房地产业老大做出了几乎很难达到的空间设计。而这种产品一推向市场马上受到购房者的热捧，无疑将再引起业内的学习与借鉴。在周边均价1.5～1.8万元/m2的情况，**竟然卖到了均价2.8万元/m2，而且销售一空，这不能不对**彻底的佩服。
         厦门**副总薛峰介绍了**的精装房的操作模式，**精装房从客户反馈、产品升级到采购平台，再到应用实施，这样的操作模式有利于及时回收客户信息，优化产品。**有一整套完整的客户反馈投诉体系，他们利用很多方法来完善精装修操作标准，可以做到探访前置、回访调研，即一年回访，在业主入住一年左右后进行回访，了解他们在实际生活中遇到的问题和需要改善的方面，这样了解到的信息更加真实可靠，符合需求，最后优化更新产品。不仅如此，**还会在每年6月推出新款“精装房制定标准”。薛峰举例说翔安的**·金色悦城执行的是2009款的操作模式，而即将推出的厦门杏林**·**府则执行了2010款



的精装修标准。每年的优化升级可以使精装房常做常新，满足客户的最新需求。**精装房的装修标准还有分级体系，分为A、B、C三个等级，不同等级的装修标准，满足不同客群的居住需求。
    在杭州我们考察了荣获全国首个绿色建筑住宅标识的**.城市芯宇项目。该项目作为全国仅有通过的两个住宅项目之一，与中国2010上海世博会世贸中心等8个全国优秀公建被同时评定为国家第一批绿色建筑标识建筑。作为当代科技豪宅的**·城市芯宇，拥有外墙保温体系、雨水回用系统、户式中央新风系统、防噪音系统、卫生间同层后排水技术、地下车库导光系统、地下车库灯光引导系统等18项住宅科技。
    该项目实施墙面保温体系，把墙面外墙保温隔热和建筑材料门窗隔热体系、架空楼层等进行一体化设计，全面提升住宅的保温节能性能，其采用外墙干挂铝扣板和外墙饰面的结合，形成一个空气层，达到隔热保温的效果。整个小区中设置了雨水回用系统，收集雨水，用来浇灌景观。在隔音降噪方面，上下楼板地面全部采用隔噪楼板。据说是在现浇楼板上加了一层隔音层，但较为遗憾的是未能参观到具体的做法。在家居智能化系统中，采用远程手机遥控，业主在回家以前，就可以通过手机的遥控，将家里的空调提前打开，等回到家，已经是一个清凉或温暖的房间了。地下车库采用导光管将太阳光集光后导入地下车库，作为日间照明光源。据说，该导光管可以辐射约40m2的空间。实际考察后，发现因受地下室大梁、管线、位置的影响，光照效果还是有受到了一定的影响。另外，该导光管造价较高约1万元/盏，





且在人防区域也不能使用。在样板房我们还见到了平移式铝合金推拉门，通过平移后铝合金门扇可以隐藏在固定扇背后，有效的增大了通行面积。随着鲜奶的普及，**在1层的信箱室合理的为业主设计了鲜奶箱，避免了交房后鲜奶箱乱挂现象。
    总体来讲，**·城市芯宇项目的使用了很多的节能低碳措施，其中的很多建筑细节，能让未来的居住者体验到绿色节能住宅的舒适与关怀。 
    在国内的一线城市，精装房已经是一种潮流。在**，普通住宅已开始全部推行精装房。在厦门岛内，从今年4月8日起新拍的地块按厦门市政府规定全部实行一次性装修到位精装房。随着精装房大量出现，但其相关的验收标准配套却未健全。毛坯房交房时，相关部门手里拿着厚厚的验收材料，严格实行“一户一验”的验收要求，验收标准非常清晰。而目前精装房的验收标准还没有出台，这给精装房的标准确实了相关依据。因此厦门市建设局也在加快速度，尽快推出相关的配套政策。从市建设局林树枝副局长处了解到，在接下来的建设局工作中将召开商品房住宅装修一次到位现场经验、相关技术标准及管理办法进行交流探讨会，争取在今年出台相关配套政策。
    目前厦门精装修市场产业化程度不高，开发商寻找合适的合作伙伴还是存在一定难度。精装修还缺乏系统性，也就是说从开发、设计、装修材料、装修施工等还没有一个互动的、有内在联系的有效纽带，各个环节的纽带拟有，但实施起来较困难。目前的社会配套行业，还没有达到支撑全面精装修的水平，专业程度不够，精装修“正规军”