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III

对标企业研究－万科

第一篇房地产 第一节、万科

1 企业概述

    1.1 企业介绍
    万科企业股份有限公司是目前中国最大的住宅开发企业。公司成立于1984年5月，从经营贸易起家；1988年进入住宅开发行业，当时业务极其多元化，涉及进出口、零售、广告、饮料生产、工业制造、房地产等18个行业；1993年万科将大众住宅开发确定为公司核心业务，并逐渐缩减其它业务；至2007年末，万科的房地产业务已经覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及成都、武汉等共二十九个城市。
    2007年万科完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，住宅销售达到4.8万套，销售金额达523.6亿元，全国市场占有率达到2.07%。2007年万科总资产超过1000亿元，市值超过2000亿元，成为全球最大的住宅开发企业。
    万科采用总部、区域、一线的三级管理模式，至2007年底，万科已经拥有深圳、上海、北京三大区域公司以及160余家房地产开发子公司。万科自成立不久就确立“职业经理人”的企业经营文化，并一贯坚守职业化底线，包括对人永远尊重、追求开放透明的体制和公平的回报等。公司致力于建设“阳光照亮的体制”，提出“专业化+规范化+透明度=万科化”、“规范、诚信、进取是万科的经营之道”等理念，并在坚持这些理念的前提下，按照现代企业制度建立起了一套经营管理规范和流程，这些已经成为万科核心竞争力的重要部分。
    “小户型、精装修、产业化”是万科的产品发展策略。万科在房地产市场上率先执行“90/70”政策，并断定“小户型”是以后市场主流趋势。2007年万科新开工住房中装修房的比例达到了53.4%，2008年万科的精装修住宅比例将超过80%，万科将继续推进精装修房战略，实现建造装修一体化。万科率先在全国开始了住宅产业化生产模式的探索，致力于打造房地产行业的“丰田”。2007年万科位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目和天津东丽湖项目产业化住宅产品已向市场推出。

1.2发展历程

    精细化、产业化方向

    专业化时期

    多元化时期


    国营深圳现代科教仪器展销中心成立

    确定大众住宅为核心业务

    转让万佳百货

    确列3＋X战略

    进入20个城市

    发行B股、万科企业股份有限公司成立


    国家住宅产业化基地

    发行A股


    2006


    2005


    2003


    2001


    2000


    1993


    1991


    1984

    1988


    2007





    确立房地产战略

    受让南都股权


    涉足房地产

    受让北京朝万


    A股挂牌交易

    华润入股
    成为大股东



    1984年，公司成立，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业。
    1988年，万科进行了股份化改造并集资人民币2800万元，更名为“深圳万科企业股份公司”。进入多元化和跨地域的扩张之路，于同年通过高价竞争投介入房地产领域。
    1991年，万科A股在深圳证券交易所挂上牌交易；开始发展跨地域房地产业务。年底，万科的业务包括进出口、零售、房地产等13大类。同年提出“人才是万科的资本”的口号。
    1992年，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务。成立天津万科，《万科周刊》创刊。
    1993年，万科B股在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。同年，公司更名为“万科企业股份有限公司”。成立大连万科房地产开发有限公司、万科企业股份有限公司沈阳分公司、成都万科房地产有限公司。
    1994年，决定对房地产业务进行收缩。
    1996年，转让怡宝、工业扬声器、万科供电等；卖掉沈阳万众；万科俊园由写字楼调整为公寓。
    1997年，南京万科房地产服务公司成立。
    1999年，万科“四季花城”系列的第一个项目：“深圳四季花城”产生。
    2000年，增资配股募集资金人民币6.25亿元，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。
    2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。成立“长春万科房地产开发有限公司”，同时进军南昌，推出南昌万科四季花城。
    2002年，发行15亿可转换公司债券，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
    2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。
    2004年，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。举行万科20周年庆典活动，发布未来10年的中长期发展规划。东莞市万科房地产有限公司成立，无锡万科成立。
    2005年，万科与浙江南都集团达成战略合作，以19 亿元获得南都集团219万平方米建筑面积的土地项目储备，完善了万科在江浙市场的布局。截至年底，万科已进入20个大中城市。
    2006年，万科以3.89亿元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60%权益，强化了其在

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