精装国际社区-上海仁恒河滨城
     
    
    精装国际社区-上海仁恒河滨城
    
    2009-01-22
    


目录：
    序言              4
    一、开发背景              5
    1.1 市场特征              5
    1.2 需求特征              5
    1.3 区位特征              5
    1.4 企业特征              6
    1.5 总结              7
    二、项目概况              8
    2.1 基本指标              8
    2.2 产品定位              9
    3.1 规划              10
    3.1.1 全高层规划树立国际社区形象              10
    3.1.2 人车分流紧随国际社区发展趋势              11
    3.2 建筑              11
    3.2.1 现代简约风格符合国际人士审美              11
    3.2.2 花岗石打造大气公寓入口              12
    3.2.3 三大高标准打造地下车库              13
    3.2.4 豪华装修地下车库电梯厅              14
    3.2.5 大面落地玻璃迎宾楼营造开阔视野              15
    3.3 景观              15
    3.3.1 依托自然水系打造水景住宅              15
    3.3.2 五十米宽景观道提升景观形象              16
    3.3.3 高品质实用景观向国际靠拢              16
    3.3.4 细致护理维持景观整体品质              18
    3.4 房型              19
    3.4.1 三、四房为主依循国际人士住房需求              19
    3.4.2 注重国际人士在私密性上的需求              20
    3.5 装修              20
    3.5.1 国际化的现代简约装修风格              20
    3.5.2 西式装修配置符合国际人士生活习惯              21
    3.6 配套              23
    3.6.1 国际社区配套              23
    3.6.2 运动主题会所贴近国际人士需求              25
    3.6.3 优质的国际物业服务              26
    四、效果与评价              28
    4.1 销售情况              28
    4.2 社会反馈              28
    附件区              29
    附件一 仁恒河滨城相关图片              29
    建筑实景图              29
    景观实景图              32
    装修实景图              35
    房型图              38
    
    
序言
    古北、碧云、联洋是上海的三大国际社区，其中联洋国际社区作为浦东国际社区的形象已深入人心。
    仁恒河滨城作为联洋的一部分，虽然地理位置不是非常优越，但却树立起了精装国际社区的形象，是社区内高价和高质楼盘的代表。
    他是如何做到的呢？
    细看，其实不难发现，其成功主要有4大原因：
    1）      仁恒良好品牌形象已树立
    2）      国际社区的规划落到实处
    3）      住宅打造精装品质
    4）      物业服务周到细致
    本文也将主要基于这4个点，从规划、建筑、景观、房型、装修、配套等方面入手，分析仁恒河滨城在国际社区开发上的成功经验和不足之处，以供借鉴。
    
一、开发背景
    1.1 市场特征
    2004年上海高档住宅市场有2大特征：
    1）高档住宅价格稳中有升
    2）公园景观住宅受市场追捧
     
    1.2 需求特征
    04年上海高档住宅市场需求两大特征：
    1）“两外”人士需求旺盛
    2）投资气氛浓郁
    据统计显示，04年上半年的上海高档住宅市场中，“两外”人士大约占了53.6%，其中境外人士占30.9%，外省市人士占22.7%，他们多以投资为目的。
     
    1.3 区位特征
    



    内环
    世纪公园
    仁恒河滨城
    联洋国际社区
    汤臣高尔夫球场
    
    世纪公园板块位于上海浦东，04年时已显现其板块优势：
    1）      内环内，地理条件优越
    2）      世纪公园环境资源丰富
    3）      政府支持，大市政配套、环境不断完善
    正是因为这些优势，吸引了一批优质开发商的进驻，合成了强劲的市场板块。当时的世纪公园板块已成为上海浦东继小陆家嘴后另一个高品质住宅的集中地。
    
    联洋国际社区
    
    都说“浦西古北，浦东联洋”，本项目处在世纪公园板块的联洋国际社区内。
    联洋国际社区内汇集了御景苑、华丽家族、联洋年华等十余个高档楼盘，来自欧美、日韩、新马及港台等国际国内的数万居民安家于此，是现代化、生态型的高档国际居住区。
    但是，我们同时也要看到，本地块在社区内的位置并不理想：
    1）      处于社区东北角，位置较偏 
    2）      离世纪公园较远，公园资源优势薄弱
    3）      紧临内环线杨高中路，噪音影响不可避免
     
    1.4 企业特征
    仁恒置地的开发策略是“善待土地，用心造好房”。重点在于精选出战略性、高增长的城市开发高端住宅房地产项目。
    在仁恒河滨城开发之前，公司已经在上海、南京开发了仁恒滨江园、梅花山庄、玉兰山庄等多项高品质的住宅项目，奠定了良好的商誉和品牌形象，培养了一批品牌忠诚度较高的客户。
    
    数据来源：新加坡仁恒集团官方网站
    目前，仁恒已累计完成开发面积152万平方米，在中国6个主要高增长型城市的重要地段储备了288万平方米可开发建筑面积。
     
    1.5 总结
    04年的上海高档住宅稳重有升，公园景观住宅大受追捧，项目所在的联洋国际社区也已基本成熟。
    另一方面我们也得看到，项目地块在联洋社区内位置并不理想。
    为了弥补这项不足，开发商选择了市场良好、地段优势显现、品牌形象成熟的时机出手，实现了利润的最大化，体现了开发商对市场和开发节奏的把控能力，值得借鉴。
    
二、项目概况
    2.1 基本指标
    



    项目总建筑面积75万平方米，容积率2.50，共分三期开发。目前一、二期售罄，三期销售中
    二期
    一期
    三期
    
    仁恒河滨城总平面图
     

     
    2.2 产品定位
    仁恒置业在楼盘开发中一直都注重于楼盘的整体品质，并致力于高端楼盘的开发。上海仁恒河滨城将主要客户锁定在上海的国际人士，将自己定位于精装国际社区。
    联洋国际社区与古北、碧云并称上海三大国际社区，已经形成国际居住区氛围。国际人士对居住体验比较看重，注重住宅品质和物业服务。
    为了满足这些客户的心理预期，项目首先在社区规划上进行了国际化设计，在社区硬件上达到国际社区的标准；
    装修上，项目全部采用了高端西式全装修交房形式。三期更将装修品质升级，达到3000-3500元/㎡标准；
    在配套和服务上，该项目也依循了国际社区的标准。
三、产品特色
    3.1 规划
    仁恒河滨城容积率为2.5，为了做出国际社区的效果，开发商做了如下规划处理：
    1）全高层规划树立国际社区形象
    2）人车分流紧随国际社区发展趋势
    仁恒河滨城通过合理的规划布局，在较高的容积率下做出了国际社区该有的尺度和内容。
    3.1.1 全高层规划树立国际社区形象
    2.5的容积率，国内项目一般为高层加小高层或低层规划设计，社区绿化较少，建筑密度较高，环境一般，仅能满足大多中国客户需求。

    但是本案采用了全高层规划布局（见上表）.
    究其原因：
    1）全高层规划可将项目的建筑密度降到最低，进而拉大楼栋距，使得每一户的采光、观景面积最大化，以满足国际人士需求；
    2）高层建筑挺拔，视觉上有较强都市感，符合国际人士的审美。