摘要

1、 2015年一季度中国房地产市场形势总结

政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长，多轮政策组合改善市场供求

2015年一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。

新房：百城价格微跌，重点城市成交回暖，房地产开发投资增速继续放缓

价格方面，一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月价格涨跌幅均在0.25%以内，整体表现较为平稳。成交方面，市场开始回暖，50个代表城市月均成交接近2100万平方米，同比增长2.6%，绝对量仅次于2013年同期水平。供应方面，3月，新增供应不到1000万平方米，同比下降超三成，但2月供应创同期新高，导致一季度新增供应同比小幅增长3.8%。全国来看，1-2月全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期，企业到位资金依然承压。

二手房：十大城市均价小幅回升，成交同比明显增长

价格方面，一季度十大城市二手住宅均价累计上涨0.12%，涨幅较上季度、去年同期分别缩小0.36个、2.25个百分点；与新房相比，二手住宅均价累计涨幅小于新房0.20个百分点。成交方面，一季度十大城市共成交18.85万套，同比增长17.59%。其中1月单月成交量为7.45万套，为一季度单月最高。

土地：整体供求同比大幅回落，成交结构致楼面价同比下跌，商办楼面价创新高

供求方面，一季度库存与资金压力使政府供地、房企拿地节奏持续放缓，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降35.6%和38.5%；住宅整体出让金降幅超四成，其中十大城市占比与去年持平。价格方面，一季度成交结构使整体楼面价同比下跌6.1%，商办楼面价创新高，但溢价率维持低位。

企业：多数品牌房企业绩下滑，拿地态度依然谨慎，国内融资渠道更趋多元

业绩方面，2015年一季度，多数品牌房企销售业绩同比大幅下滑，为近三年同期首跌。其中碧桂园、富力等房企业绩同比降幅显著，而融创、首创置业逆市实现大幅增长。土地投资方面，受整体市场低迷影响，品牌房企拿地态度更趋谨慎，且高基数致一季度企业拿地金额同比明显回落，不同企业拿地策略出现分化，但多数仍聚焦一线及热点二线城市。资金方面，上市房企资产负债率仍处合理区间，但短期偿债能力趋弱，速动比均值趋势下行。融资方面，降准降息带来的货币宽松持续改善国内融资环境，房企融资渠道更加多元，但个别企业债务违约事件和人民币升值压力导致房企海外融资环境有所趋紧。
2、 2015年中国房地产市场趋势展望

宏观环境：经济增速放缓，货币环境稳健偏松，政策继续聚焦去库存

宏观经济方面，全年经济增长仍存下行压力，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点，其中一季度宏观经济指标表现疲软，多机构下调中国短期经济增长预期，二季度经济仍面临下行压力。货币信贷方面，继续保持稳健偏松的货币政策，适度增加市场流动性，货币政策效果有望逐步显现；货币稳健基础上进行定向调控，为结构调整创造良好环境。房地产政策方面，当前宏观层面的政策已基本完备；在国家统一政策基础上，地方政策调整更趋灵活，因城施策助力库存去化；长效机制进一步落实，区域一体化进程不断推进。

市场趋势：政策利好刺激二季度需求回升，高库存压力下价格继续下行

需求方面，宽松货币政策将促进市场需求增长，2014年11月以来政策环境持续宽松，政策利好刺激刚需和改善性需求入市，预计二季度成交继续回升，同环比增幅均有望超两成。供应方面，重点城市二季度新增供应将保持季节性回升，预计环比第一季度增长七成左右；受到去年以来土地成交下降影响，重点城市供应量同比增长较小。价格方面，短期内市场继续呈供大于求态势，高库存压力下价格继续下行。

企业策略：“去库存、控目标、增利润”，寻找“互联网+”新风口

2015年，品牌房企的销售目标愈加谨慎保守，多数企业目标增长率控制在10%左右，万科、世茂等房企甚至避谈目标。同时，品牌房企更注重有质量的增长，更加关注销售回款和利润指标，“去库存”、“增利润”成为企业2015发展策略的关键词。多家企业将利润作为重要考核指标。3月初，李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“互联网+”成为未来房企寻求发展的新风口，注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入发展新生态。

关注点—行业回暖：行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整，企业变革之路尚远

受多重宽松政策调整影响，今年一季度，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，3月出清周期也有所下降，市场呈现回暖迹象。但是，由于前几年旺盛的市场表现透支了部分城市的未来需求，因此尽管本轮部分政策调整力度已回归至2009年水平，但是需求仍难以呈现爆发式增长。同时，市场供应也步入调整阶段，国土部、住建部联合发文控制供应规模、调整供应结构，一线及部分二线热点城市仍将为土地供应焦点，但呼和浩特、江阴、东营等去化压力较大的城市未来土地供应将受限制。从中长期来看，城镇化及人口增长仍可带来一定的市场需求，推动行业平稳运行，但市场将逐步过渡至改善型需求，而企业面向长远的应对之策才刚刚开启，变革之路需持续探索。

第一部分：2015年一季度中国房地产市场形势总结

1. 政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长，多轮政策组合改善市场供求

    2015年一季度，在经济下行压力加大，楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，同时降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。而两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。
    (1)      货币政策逐步宽松，金融信贷组合效应推动市场平稳发展
    降息降准释放流动性，保持宏观经济平稳运行。两会政府工作报告 [1]提出，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，积极的财政政策要加力增效，稳健的货币政策要松紧适度。2月央行在经济下行压力加大背景下，先后下调存款准备金率 [2]和存贷款基准利率 [3]，5年以上贷款利率已降至十年新低。
    图：2008年以来央行降息降准情况

    资料来源：中国指数研究院综合整理
    此轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境，符合市场预期。对房地产市场来说，降准向市场释放资金流动性，促进企业融资与个人购房消费，而降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。整体的量化宽松带动市场销售积极向好，助力消化地方库存压力，为楼市增强信心与活力。
    二套房首付下调 [4]，利好改善性住房需求。季末，央行、住建部、银监会三部委发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，提出对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
    两会提出“稳定住房消费，支持自住型住房和改善性住房需求。”信贷政策对房地产市场影响历来最为显著，相关部门紧随两会精神出台信贷新政对改善性住房需求进行支持，超预期下调二套房商业信贷首付比例至四成，宽松程度与2009年相当。下调二套房首付政策降低了购房门槛，将刺激潜在改善性住房需求释放，尤其是针对一二线城市中首改房的自住需求释放有明显刺激作用。新政将有力促进市场成交回暖，库存压力去化效应也将逐渐显现。
    图：2008年至今房贷最低首付比例变化

    数据来源：中国人民银行，中国指数研究院整理
    中央地方公积金政策积极调整，刺激自住、改善性需求积极入市。住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，用好用足公积金。此前住建部已连续下发多个文件，要求切实提高住房公积金资金的使用效率。年初国管公积金贷款最高额度上调至120万元，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。而地方积极跟进，以福建“闽七条”为首的放宽首套、首改房认定标准与降低公积金贷款使用门槛的地方政策，开启了地方公积金政策宽松调整新浪潮。多省市相应调整放宽公积