郴州市2011年1-2月份房地产市场调研报告

    本月导读
    　 2011年1月， 步入十二五规划开局之年的第一个月份，房地产市场的外部环境略显复杂。存款准备金率上调，再度发出了新年信贷政策趋紧的信号。而国务院发布“新国八条”，则开启了第三轮地产调控的大幕，凸显了中央调控楼市的决心和力度。几乎同时，房产税在上海和重庆正式试行，业界纷纷表示将影响房地产市场预期。2011年1月，正可谓“山雨欲来风满楼”。　 
     
    第一部分：宏观信息
    1、      国内宏观政策
    1、2011.01.26 国务院：二套房首付将提高至六成
    
    国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议出台“二套房首付款比例不低于60%”、“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“不足5年转手交易的住宅统一按销售收入全额征税”等8条政策措施。
    据了解，1月26日，农历小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。
　　
　　业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。新国八条实施时间就是以2011新国八条或新国八条为内容。
　　
　　对此新国八条执行，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。新国八条股市影响是有的。
　　
　　号称史上最严的“新国八条”，新国八条具体实施同，新国八条解读：
　　
　　一、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　
　　二、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。最新国八条。
　　
　　三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
　　
　　四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。
　　
　　五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
　　
　　六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。　　
    七、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
　　
　　八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
     
    2、2011.01.14 央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点
    　　从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    
     
    分析认为，目前加息是央行紧缩政策的体现，随着政策的叠加效应逐步呈现，今后还将有进一步收紧银根的动作。以目前的情况看，今年楼价不但不可能缓升，甚至还要跌才有可能令政策出现松动。今后一段时期可能会出现楼价不跌加息不止的状况，而由于广州等地都可能在节后执行升级版的限购令，开发商将面临更为严峻的考验，最好的选择就是抓紧时间出货。 “当前的状况下持续加息势在必行，但这次5年期以上贷款利率的加息幅度只有0.2个百分点，低于总体加息幅度，可以看到仍然比较照顾部分贷款者的情绪。”
     
    
     
    3.住建部：2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率
    从2011年2月9日起，公积金贷款利率的再度上调。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%，这就更让许多仍在犹豫是否出手买房的人下定了观望的决心。
    4. 利率政策继续收紧 楼市有望去泡沫化
    中农工建交等五大行深圳分行均出台新规，对首套房贷款利率停止优惠政策。加上此前已经率先收紧的深发展、招行以及多家股份制商业银行，节后深圳首套房贷利率优惠将“绝迹”。
    5. 首次贷款买房，也要首付五成，利率上浮10%（1月29日）
    房贷政策中关于首套房、二套房、三套房的划分仅适用于纯住宅，若是贷款购买车库、商铺、别墅、商住两用楼等投资类房产，目前均不受套数限制，一律按首付五成，利率上浮10%放贷。
    6.   国土部：2011年提高征地补偿标准
    国土资源部部长徐绍史在会议上强调，要确保完成2011年各项任务。具体来说：
    一，要防止地方盲目铺摊子、上项目大量占用土地；二，是严守耕地“红线”。三，是增强区域发展协调性，实行差别化管理。四，是做好用地保障。五，是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维护被征地农民的合法权益。六，是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合。
    众所周知，土地出让是房地产开发的第一个以及最重要的环节，土地市场的规范化以及对土地交易的从严化可以视为房地产市场调控政策中治标治本的方向之一。
     
    2、      全国房地产市场整体状况
    一）房地产开发投资完成情况
    2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
    2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
    2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
    12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
    二）商品房销售情况
    2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
    12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
    三）房地产开发企业资金来源情况
    2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
    四）70个大中城市房屋销售价格指数
    12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。
    12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。
    12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
    五）全国房地产开发景气指数
    国家统计局17日公布的数据显示，2010年12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
                                        
     　从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月