2011年初第三轮调控新政解析
     
    2011年新年伊始，"新国八条"、房产税、加息等一系列重磅政策拉开第三轮调控序幕，在房地产调控已成为常态的大环境下，新一轮政策的出台进一步传达出管理层的调控态度，且政策手段呈现多样性，"严控紧限"的政策导向在2011年会更深刻影响到整个市场。
     
    一、“新国八条”——第三轮调控开始部署
    （一）、背景回顾
    自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价在经历了6月首次环比下跌，7、8两月环比持平之后，自9月份开始呈上涨态势，至12月连续4个月保持环比上涨，以及地价的屡创新高，让中央高层对未来房价的高企也充满了担忧。
    为了巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院于2011年1月26日推出了“新国八条”见附录一。
         （二）、主要内容解读：
    1、进一步落实地方政府责任
    政策：“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“国八条”第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
    解读：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。此前多次楼市调控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融机构的执行力度。这两条措施针对此而定，规定各地地方政府和金融机构的问责制，不落实调控政策的地方政府和金融机构将被问责，这一政策可以讲是去年楼市调控的“加码”，由此可以推出今年各个地方对楼市各项调控政策的执行力度显然会更大。
    另外，更要求地方政府在今年一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，这不仅为了给各地市民降楼价的信心，更是地方政府对控制房价问责的有力措施。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“国八条”要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。
    2、加大保障性安居工程建设力度——首提公开、公平、公正
    政策：“国八条”第七条规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
    解读：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展。针对保障性住房管理，首次提出了“公开、公平、公正”的表述。
    3、调整完善相关税收政策，加强税收征管——购房不满5年营业税按卖价全额征收
    政策：“国八条”第三条规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。
    解读：根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显著增加。营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，从而对打击投资、投机购房的购房者会起到显著的作用，但同时在一定程度上会推高房价。
    完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础，“新国八条”推出后 1月27日晚，上海、重庆已推出了房产税开征方案，并立即实施，见第二部分详细分析。
    4、强化差别化住房信贷政策——二套房首付提至六成
    政策：“国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
    解读：这一措施继续收紧房贷政策。之前二套房首付从最早的4成升至5成，现在再进一步把首付提高至6成。这一政策同样在抑制投资型需求外也增加了改善型家庭的负担。政策调控有从调控原来的投资型需求扩大至抑制改善型需求的趋向。
    5、严格住房用地供应管理
    政策：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
    解读：这是国家给各地城市提出了增加住宅用地供应的具体要求，尤其强调要确保保障房建设用地供给要不低于住房建设用地供应总量的70%。原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。
    “国八条”明确土地招拍挂制度改进方向，要求推广“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，这意味着今年全国一二线城市和部分三四线城市将加大限房价的供应量，在一定程度上抑制房价上涨趋势。
    6、合理引导住房需求——省会城市户籍家庭三套房停购
    政策：“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
    解读：这意味着限购更加严厉、涉及城市更广。目前，全国有25个城市（见第四部分详解）实施限购令，南宁、长春等不少省会城市没有出台限购令，且各城市执行程度不一，如深圳执行的是严厉政策，家庭限购第三套房。而广州限购令较为“温柔”，户籍家庭限新购一套房，即无论以前有多少套房，还能新买一套。随着“国八条”出台，像广州这样的省会城市，限购令将更严格，即户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房，即户籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新买任何住宅。
    这个政策会在各省会城市，还有房价上涨过快的城市实施。这是“国八条”中最具杀伤力的措施，直指投资、投机型需求。但同时，该政策的实施在某种程度上也抑制了部分改善型需求用户的购房需求。
    7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
    政策：对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
    解读：明确约谈问责机制，从行政命令上保障政策的有力执行和落实，该政策将对调控各地房价起到决定性的作用。
    8、坚持和强化舆论引导
    政策：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。
    解读：通过电视、报纸、网络等媒体，加大宣传力度，用舆论引导住房合理消费。
    （三）、“国八条”地方政府响应情况：
        热点城市限购细则开始启动，楼市新“国八条”打出的调控组合拳中，限购政策已经得到了地方的响应，上海、青岛已推出细则，广州、北京等城市的实施细则正在研究中，后期我们会继续跟踪分析。
    1、上海出台沪9条
    国务院调控楼市的新“国八条”，在上海火速“落地”。1月27日出台的新“国八条”上海细则（《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》——见附录二）共9条措施，明确表示，积极稳妥地推进本市房产税试点工作，同时暂停对拥有2套及以上住房的本市户籍居住家庭售房。这意味着在上海楼市，房产税与加强版的“限购令”将同时执行，调控力度空前。
    1）、三套房一律停购
    严格执行住房限购政策。暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
    对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
    2）、推进房产税试点
    严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。
    3）、二套房首付不低于六成
    4）、强化住房用地供应管理
    《实施意见》强化了申城住房用地供应管理，要依法查处违法用地行为。要求在住房用地年度供应计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。同时，今年商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。要严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
    5）、放宽经适房准入标准
    进一步完善“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准。研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快房源建设和供应力度，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。进一步加大保障性住房房源建设和筹措力度，规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。
    6）、3月底前公布控制目标
    根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。
    此外，《实施意见》还将住房保障工作纳入区县政府年度考核，要求各区县政府和市有关部门按照2011年确定的各项目标落实工作责任，积极推进。
    2、青岛市公布了“落地”具体执行措施
    山东省青岛市日前公布了“落地”的具体执行措施。
    青岛规定对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。
    禁止在青岛市辖七区购房的还包括无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。已有1套住房的青岛当地户籍居民家庭及能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，年内限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。
    为将“限购”政策落到实处，购房人购房时应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应法律责任；房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资格。
    3、广州细则已上报市政府，今年也推限价地
    广州市于2月10日已将“国八条”实施细则方案上报市政府，但细则何时出台目前未有时间表。由于“国八条”在限购方面有更严格的限制，为此广州将会加快建设个人信息系统。另外，“国八条”提出，要大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，广州将会响应政策推限价地。据悉，广州近期预计有40万平方米限价地推出市场。
    根据国务院办公厅的通知，未出台限购令的特定城市，须在2月中旬之前出台实施细则。但总体来看上海和青岛推出的实施细则，还是以“新国八条”的延伸，除了上海推出了房产税实施细则外，并没有太多创新内容出来。
    4、据传北京新楼市调控细则于2月15日前出台。
    （四）评价
    总体来说，本次政策调控要求各地明确房价调控目标，更大范围，更加严厉的实施限购措施，大力推广“限房价、竞底价”的土地出让方式，继续增加保障房供给，更加严厉税收、信贷措施抑制投资投机需求，加强媒体舆论宣传，引导合理住房消费，同时建立问责机制，确保各项政策措施有力执行，相比2010年的房地产调控，2011新年伊始，国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。本次房地产调控，是2010年调控政策升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。
    二、住房税收政策落地——上海、重庆首先开征房产税 
    （一）、背景回顾
    在2010年的房地产市场调控中，住房税收政策一直是其中引人关注的措施：
    1月，国办发文，提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”
    4月，国务院发文，要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。
    9月，国家有关部委出台的