2010年12月23日房地产政策动向快报
    
    
    中国指数研究院
    
    中国房地产动态政策设计研究组
    


    中国房地产政策即时解读
    2011年2月16日 
     
    
     
    
    
    新一轮“限购令”点评：
    拉开地方细则密集出台大幕，北京、上海最严，成都、青岛、南宁次之
    
     
     
     
    事件：
    2月16日，北京、成都、南宁三地公布“国八条[1]”配套政策（其中南宁仅出台限购政策，更多配套政策将进一步出台），加上春节前出台细则的青岛、上海，目前已有五个城市出台。
     
    政策要点：限购政策得到普遍采用，限购套数的要求与国八条基本一致，但在区域限制、纳税证明的时限等方面存在差异，北京最为严厉
    如同我们在1月27日发布的“国八条”解读报告所言，“限购令”更大范围、更加严厉的执行是此轮政策最大的特征。已出台细则的5个城市，北京、上海为在去年曾出台限购政策，此次出台政策严厉程度也最高，其中北京要求外地居民需提供5年及以上纳税证明方可购房，而上海仅需提供2年内的一年以上证明即可。成都、青岛、南宁为首次出台政策，严厉程度相对较弱，限购区域仅限于主城区或中心城区，但在购房套数的限制上与“国八条”一致。
    影响分析：北京政策将导致20%左右的购房者无法买房，成都、青岛等地仅对占全市投资额50-60%的主城区有限制
    目前，北京40-45%的住房由外地人士购得，假设其中一半人员无法提供5年起纳税证明，则将有20%的购房者无法买房。成都、青岛、南宁三地政策仅针对主城区，而从历史数据看，这些城区投资额占当地的比重约50-60%（与销售额占比接近），受影响的程度弱于北京、上海等在全市执行的城市。
    未来展望：地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市
    根据“国八条”要求，所有直辖市、省会城市、计划单列市（共35个大中城市，不含拉萨）必须出台限购政策，未出台的城市需在2月中旬前出台，已出台的城市要“立即调整”。预计在2月份，地方细则密集出台大幕拉开，“限购”将成为中国房地产市场的“主题词”，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行，这将对相关城市的需求带来显著影响。根据中国房地产业中长期发展动态模型，预计2011年全国商品房销售面积将下降约8%，其中35个大中城市平均降幅接近20%，高端住宅市场可能受到更大程度的影响，相关各方应密切关注。
     
    一、北京、上海等5城市出台“限购令”，拉开地方细则密集出台大幕
    按照1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，1月28-31日青岛、上海先后出台“限购令”，春节后，2月15日北京、成都、南宁同时出台“限购令”。根据“国八条”要求，至少有35个城市要出台限购措施。新一轮的限购较之去年更加严厉，普遍要求“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”，但在限制区域和外地居民购房提供的纳税证明年限上有一定区别。
              表：北京、上海、成都、青岛、南宁“限购令”主要内容

    资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
    二、北京限购政策最为严厉，至少有20%的购房者将无法购房
    图：北京2011年1月外省个人所购期房套数占比
    
    资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
    北京的限购措施要求有1套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明无房非本市户籍家庭，限购1套房，非本市户籍居民不能提供5年社保及纳税证明的暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供1年社保及纳税证明的非本市户籍居民要求商业银行暂停向其贷款。本次限购对非本地居民购房5年社保及纳税证明条件要求甚高，将会限制相当一部分非本地居民人群购房。2011年1月，北京市外省个人所购期房占比为43.7%，假设其中一半的人不能提供5年社保及纳税证明，将使得至少20%的购房者无法买房，这还没有考虑本地需求中已有多套房的人员。
    上海市限购措施基本与“国八条”类似，全市范围内限购，相比去年10月限购措施“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含手存量住房）”，本次限购措施要求“本地居民已有2套不得购买、非本地居民已有1套不得购买”更加严厉。
    青岛、成都、南宁限购政策仅限市区或主城区，受影响的区域占全市比重约50%
    青岛、成都、南宁限购范围均在市区内，市区外区域不受限购措施约束，与北京、上海全市范围的限购相比较为宽松。2009年青岛、成都主城区房地产投资占全市的比例分别为57.54%和47%，在一半左右，限购对全市需求的影响相对较小。另外，主城区外区域不受限购限制，这是政策制定者有意或无意的为投资投机需求制造漏洞。变相放松对中央政府政策的执行力度。
    图：青岛、成都主城区房地产投资占全市比例（2009年数据）
    
    资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
     
    未来展望：地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市
    根据“国八条”要求，所有直辖市、省会城市、计划单列市（共35个大中城市，不含拉萨）必须出台限购政策，未出台的城市需在2月中旬前出台，已出台的城市要“立即调整”。预计在2月份，地方细则密集出台大幕拉开，“限购”将成为中国房地产市场的“主题词”，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行（国八条明确要求），这将对相关城市的需求带来显著影响。
    具体来看，35个城市中已有20个城市在“国八条”之前即出台限购政策，多数不够严厉（不论有几套住房均可再买一套），需根据国八条进行调整，如北京、上海；另外15个城市在国八条之前未出台限购政策，需要在2月中旬前出台，目前已有成都、青岛、南宁3个城市出台；还有苏州、三亚、温州、永康等4个在2010年出台过限购政策的城市，也将根据国八条进行调整，出台更严厉的政策。
    表：已出或即将出台限购政策的城市

     
    根据中国房地产业中长期发展动态模型，预计2011年全国商品房销售面积将下降约8%，其中35个大中城市平均降幅接近20%（2010年35个大中城市住宅销售面积同比下降7.2%，而全国增长8%），高端住宅市场可能受到更大程度的影响，相关各方应密切关注。
    图：2010年全国及35个大中城市住宅销售面积增长率
    
    数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
     
    重要声明
    本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。
    本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地产动态政策设计研究组，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
    

    3