2011年2月长沙房地产市场研究报告
     
     
     
    2011年2月长沙房地产市场研究报告
     
     
     
    


    克而瑞（中国）信息技术有限公司·长沙机构
     
    
    长沙易居房地产研究所
     
    2011年2月
    （注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）
     
    
    目  录
    本月导读：              4
    数字楼市：              5
    第一篇 市场背景篇              6
    第一章、政策资讯              6
    一、政策法规              6
    二、市政动态              7
    三、市场资讯              8
    第二章、经济环境              9
    一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展              9
    二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃              10
    三、固定资产投资快速增长              10
    四、开发投资大幅增加              11
    第二篇  市场分析篇              12
    第三章、土地市场              12
    一、土地资讯              12
    二、公告土地分析              14
    三、本月成交地块分析              16
    四、重点地块              18
    第四章、商品住宅市场              20
    一、市场综述              20
    二、供求关系分析              22
    三、供应量分析              23
    四、成交量分析              27
    五、成交均价分析              31
    六、项目解析              33
    第五章、产品分析              42
    一、热销、滞销产品              42
    二、案例分析              43
    第六章、营销媒体              47
    一、营销透析              47
    二、媒体分析              48
    三、典型项目              53
    第三篇 区域数据篇              56
    一、开福区              56
    二、天心区              57
    三、雨花区              58
    四、岳麓区              59
    五、芙蓉区              60
    
     
     
    
    本月导读： 
    二套房贷首付将提至60% 多市按户限购。
     国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。
    详情请见P8
     
    长沙“爽约” 限购调控细则姗姗来迟，购房者犹豫不决、开发商心中“忐忑”
    按照1月26日“国八条”的要求，全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，然而到2月21日为止，仅有十多个城市出台细则，过半城市“爽约”。多数住建部不出台地方调控细则是因为担心房地产调控过猛，对当地房地产市场带来较大的影响。长沙也在“爽约”队伍当中，这让长沙整个房产界都沉浸在紧张氛围之中，且盼且忧。这样使得消费者心有余悸，不仅如此开发商心中也有一些不安。都等待长沙落实“新国八条”的实施细则出台。 
     
    详情请见P8
    限购细则进入倒计时，购房者犹豫不决
    北京“限购令”出台，依据“新国八条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。这让长沙的房地产市场更加“风声鹤唳”，据悉，有关长沙市落实“新国八条”的实施细则，估计需等省里指导性政策出来后才会明确。这导致了长沙楼市目前观望气氛浓厚。
     
    详情请见P9
     
     
    春节期间新开盘及加推较少，成交下滑。
    春节期间，连续三周成交量总计6014套，均价6392元/平米。总体成交量有一定幅度的下降。主要原因一是节日期间新开盘及加推项目较少，二是节日期间人们大多在走亲访友，购房欲望并不强烈。不过节日期间回想客流剧增，其中有一部分趁节日期间在本地购房，使成交量依旧维持在一个较好的状态。
          详情请见P9
    央行再次上调存款准备金率。
      2011年2月8日晚，中国人民银行宣布：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点 。调整之后，一年期存款利率上升为3%，一年期贷款利率则上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分别加息25个基点。  
                  详情请见P9
     
    数字楼市： 
    2月商品住宅市场基本情况
     

    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
    2月项目成交量排行榜表
     

    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
     
    关注楼盘：
    热销产品— 万科金域华府
    第一篇 市场背景篇
    第一章、政策资讯
    一、政策法规
    1、二套房贷首付将提至60% 多市按户限购。
     国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。
    克而瑞长沙机构点评：2011年政府依旧不会放松房地产政策的调控力度，而且将更加严厉。二套房首付比率的提高，一是能有效地遏制房价上涨的势头，二是能有效地遏制投资投资，保障房地产市场健康有序的发展。 
     
    二、市政动态
    1、长沙“爽约” 限购调控细则姗姗来迟，购房者犹豫不决、开发商心中“忐忑”
    按照1月26日“国八条”的要求，全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，然而到2月21日为止，仅有十多个城市出台细则，过半城市“爽约”。多数住建部不出台地方调控细则是因为担心房地产调控过猛，对当地房地产市场带来较大的影响。长沙也在“爽约”队伍当中，这让长沙整个房产界都沉浸在紧张氛围之中，且盼且忧。这样使得消费者心有余悸，不仅如此开发商心中也有一些不安。都等待长沙落实“新国八条”的实施细则出台。 
    克而瑞长沙机构点评：长沙相关部门若依旧迟迟不出台长沙的限购细则，则长沙的房价依旧会提高，增速难以控制，因为这段期间资金回流二三线城市的趋势势必将继续，因此会有大量资金涌向长沙。克而瑞专家意见：购房者是否要继续观望，需仔细斟酌。
     
    2、限购细则进入倒计时，购房者犹豫不决
    北京“限购令”出台，依据“新国八条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。这让长沙的房地产市场更加“风声鹤唳”，据悉，有关长沙市落实“新国八条”的实施细则，估计需等省里指导性政策出来后才会明确。这导致了长沙楼市目前观望气氛浓厚。
    克而瑞长沙机构点评：“限购令”若出台，长沙的房价不会降，甚至达不到抑制的效果，因为长沙房价一直被大家认为是块“洼地”，从长远来看，长沙房价上涨是必然趋势与规律；若不出台，绝对会抬高房价，因为大量的资金必将涌向长沙。因此克尔瑞专家认为：购房者是否要继续观望，需仔细斟酌。
    3、春节期间新开盘及加推较少，成交下滑。
    春节期间，连续三周成交量总计6014套，均价6392元/平米。总体成交量有一定幅度的下降。主要原因一是节日期间新开盘及加推项目较少，二是节日期间人们大多在走亲访友，购房欲望并不强烈。不过节日期间回想客流剧增，其中有一部分趁节日期间在本地购房，使成交量依旧维持在一个较好的状态。
    克而瑞长沙机构点评：从区域看，该时间段销售套数排行中，岳麓区的长房时代城、保利·麓谷林语和开福区的山语城分别位于销售套数排行榜中的一、二、三名。从价格看，三周成交均价为6392，较之前有一定幅度的下降，下降并不明显。
     
     
    三、市场资讯 
    1、央行再次上调存款准备金率。
      2011年2月8日晚，中国人民银行宣布：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点 。调整之后，一年期存款利率上升为3%，一年期贷款利率则上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分别加息25个基点。  
    克而瑞长沙机构点评：加息并非单指房地产市场，政府遏制通胀的决心明显。单次加息并不可怕，持续加息带来的货币紧缩效应、市场预期调整以及资金成本的上升值得持续关注。
     
     
    第二章、经济环境
    一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展
    图2- 1-1 ：长沙市GDP增长速度走势图
    
    资料来源：湖南统计局
    长沙GDP一直稳定增长，2003年以来，GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，从GDP走势来看，长沙经济发展势头良好，2010年长沙经济持续好转，GDP增速达到15.5%，较09年有继续上涨，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。
     
    二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃
    图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图