房地产策略研究简报
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2011年3月27日 第263期
高通智库
房地产策略研究简报
Real Estate Strategic Research Briefing
高通智库
目 录
【政策分析及行业发展趋势】 3
建行：银行理财资金可参与保障房 3
建行有选择的支持保障性住房建设 3
保监会：险资须严格控制保障房投资风险 4
人寿：投资保障房遵循“安全、流动、效益、匹配”原则 4
国务院派出调查组赴各地对楼市调控效果进行摸底 4
城市楼市调控目标为房价涨幅10%-15% 4
国务院发文要求八部委分工负责楼市调控 5
发改委要求商品房销售明码标价 5
【宏观经济】 6
央行官员：上调存准率对调控货币信贷总量更有效 6
谢旭人：财政政策实施力度考虑稳定物价 6
国研中心主任：中国经济增速放缓二季度后将回升 6
【区域市场动态分析】 7
北京发改委:车房限购执行期视调控效果而定 7
北京市规划委：住宅配建政策房比例将增加至30% 7
新政首月北京商业地产成交额增三成 7
4月北京楼市计划推出34个项目 7
上海再迎开盘高峰——部分楼盘优惠促销 8
上海4月楼市开盘量同比减少三成 8
上海新城金郡公寓推首付分期促销 8
上周广州一手住宅成交跌破千套 9
广州4月新盘量创新低——推货高峰集中在下旬 9
深圳未来5年保障房投资将达715亿元 9
重庆信贷向保障房倾斜——捂盘惜售等将被停贷 10
四川乐山政府借保障房重启平台公司发债融资 10
限购满月成都楼市成交量降逾七成 10
四川省发布楼市调控措施——督促各地落实调控 11
南京楼市限购令满月日均成交量减半 11
青岛多个楼盘推优惠措施 11
1-2月海南新开工项目减少两成多 11
太原公布房价控制目标——年增长不超过13% 11
西安规定房价涨幅拟不高于15% 12
济南2011年新建商品住房均价涨幅预计不高于12% 12
合肥要求房价涨幅不高于GDP增幅、严格住房价格备案管理 12
海口2011房价控制目标：涨幅低于居民收入增幅 13
佛山落实楼市调控细则——房价增幅不超12% 13
甘肃规定商品房销售面积不达标将不批准新项目 13
【土地市场动态】 14
北京丽泽商业地块恢复挂牌交易 14
上海土地出让偏冷——品牌房企偏爱商住混合项目 14
4月份广州将出让荔湾、番禺5幅地块 15
广州明确宅地配建保障房——不按要求可限预售 15
大连公租房或将挂钩土地拍卖 16
山西加强地价监管——严防出现高价地 16
厦门6月将挂牌新站片区12.5万平米综合体用地 16
【地产金融】 17
莱蒙国际下限定价成功上市——挂牌首日破发 17
保利地产下调增发价 17
合景泰富发行3.5亿美元五年期优先票据 17
仁恒置地增加七年期优先债券规模至4亿美元 17
富力4月将发布涉资数十亿“创新融资”项目 18
龙湖地产拟发优先票据 18
央行：“十二五”将允许更多境内机构赴境外发行债券 18
【行业重大事件】 19
成都恒大楼盘推低至82折优惠 19
中海北京地王项目中海九号公馆楼盘理性定价 19
【房企竞争情报】 19
保利地产住宅商业双轮驱动——启动养老、旅游产品试点 19
世茂确定三驾马车发展模式——销售目标360亿 20
招商地产加码商业地产冲击200亿 20
龙湖地产斥巨资布局度假地产 20
越秀将缩减商业地产销售比重 21
绿城成立北方代建公司拓展北方市场 21
绿地与北京建工签订工程建设合作协议 22
万方地产签订15亿元保障房代建协议 22
首开股份看好退出机制明确的保障房 22
【业界观点】 23
业界预期2012年地产业增长乏力 23
【养老地产】 23
德国养老机构代表团考察上海市养老福利机构 23
青岛“芭东和园”国际连锁养生社区4月开工 24
武汉美联地产BOT模式建养老院 24
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【政策分析及行业发展趋势】
建行：银行理财资金可参与保障房 建设银行投行部总经理王贵亚在上海举行的一个房地产论坛中提出，银行对于保障房的两种金融支持方式：融资类产品和投资类产品。 他认为，保障房项目从银行贷款来看的确有较大的市场风险、政策风险。银行的角色可以调整为上述两类产品的生产者。一类是融资类产品，即商业银行通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要。商业银行通过理财的方式，将个人闲散资金结合起来，通过集合理财的方式来委托给保障房建设的企业，或者是融资方，“当然这部分资金不能够用来购买土地”。 另一类为股权收益型产品，通过理财资金来投到某些保障房项目股权里，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策，以这样的方式来进行。 王贵亚表示，股权收益型模式的最大特点就是商业银行本身不出资，但可以发挥银行客户和网点优势，以及依托银行的政府资源，便于寻找项目和相应的管理人，“这很可能是最好解决保障房的方式”。（返回目录） 建行有选择的支持保障性住房建设 建行副行长朱小黄表示，尽管市场成交的下降影响到了人们对房贷的需求，但目前银行对房贷的资源配置仍达不到市场对房贷的需求。 近年来，建行房贷在个人信贷资产中的比例在95%左右。按揭贷款的风险和成本还是比较小的，而且资产质量都不错，所以，2011年个人住房贷款仍是建设银行的核心业务，但同时也要考虑资产质量和价格利率的变化。在一些房价泡沫较大的地区，风险较大、不确定性较大的地区还是需要进行约束。 对房地产开发贷，建行将坚持谨慎积极的原则。建行会为建设保障房项目的开发商提供开发贷，但其开发的项目需要已被政府纳入开发和销售计划。在价格水平方面，保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。对购买保障房的个人提供按揭贷款，在抵押率和首付比例上仍按照商业原则执行。建行会加大保障房按揭贷款的投放。 朱小黄表示，“在推动保障性住房的建设中，关键在于地方政府配套的优惠条件，如地方财政贴息等政策。如果配套条件优越，保障房的信贷风险是可控的。” 此外，他表示，从风险权重占用经济资本和财务资本的角度看，保障性住房按揭贷款的风险成本较小，且收益率较高。（返回目录） 保监会：险资须严格控制保障房投资风险 针对太保发起设立的国内首单险资不动产债权投资计划，保监会发文要求其加强投资计划后续管理和风险控制。 保监会强调，太保应加强投资计划后续管理和风险控制，跟踪研究有关政策变化趋势，密切关注公租房项目建设进度、运营管理、现金流以及收益水平，持续评估偿债主体资信状况和担保人担保效力，制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。 通知要求，各方当事人，应当按照法律法规和投资计划合同约定，加强资金归集和运用监督，建立合理的资产隔离机制，确保保险资金专款专用，不得用于公租房之外的商业房地产开发销售。（返回目录） 人寿：投资保障房遵循“安全、流动、效益、匹配”原则 关于投资保障房，中国人寿董事长杨超表示，今后将加快保障房建设步伐，可以通过三个渠道来进行投资，包括债权计划、股权投资、通过PE间接投资等。鉴于目前保障性住房的投资回报率还不确定，以及相关监管文件的要求，中国人寿会进行审慎选择、综合考虑，但在投资策略上仍然会遵循“安全、流动、效益、匹配”的原则。（返回目录） 国务院派出调查组赴各地对楼市调控效果进行摸底 新'国八条'出台接近两月之际，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。知情人士透露，‘调查结果汇总得出後，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。’ 国土资源部日前也派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新'地王'的产生。 住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。新“国八条”明确要求，各城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未来一段时间可能将迎来房价控制目标的“密集出台期”。（返回目录） 城市楼市调控目标为房价涨幅10%-15% 根据新“国八条”要求，各城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 据不完全统计，截至3月23日，已至少有沈阳、丹东、榆树、佛山、昆明、银川、贵阳等7市，以及山西22市（含11个设区城市和11个县级市），共计29个城市公布了2011年度新建住房价格控制目标。 新“国八条”中还明确了地方政府制定房价控制目标的两个重要参考标准：地区生产总值（GDP）增速和人均可支配收入增速。截至目前，在已经出台新“国八条”相关执行细则的城
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