郑州市房地产
6月份市场监控报告
深圳市泰辰置业顾问有限公司
2011年7月22日
目 录
1.行业新闻 5
1.1房地产类热点政策 5
1.1.1全国动态 5
1.1.2郑州动态 6
1.1.3郑东新区动态 7
1.2行业动态 7
1.2.1全国动态 7
1.2.2郑州动态 8
2.土地市场分析 10
2.1土地供应分析 10
2.2土地成交分析 12
3.郑州商品房市场分析 15
3.1商品房月度预售分析 15
3.1.1商品房月度预售走势 15
3.1.2商品房月度预售区域分布 15
3.1.3商品房不同物业类型月度预售情况 16
3.2商品房月度成交分析 17
3.2.1商品房月度成交走势 17
3.2.2商品房月度成交区域分布 17
3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况 18
3.2.4商品住宅户均成交面积分析 19
3.3商品房月度成交价格分析 19
3.3.1商品房月度成交价格走势 19
3.3.2商品房月度成交价格区域比较 20
3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析 20
3.4商品房月度供需比分析 21
3.4.1商品房月度供需比变化情况 21
3.4.2各区域月度商品房供需比情况 21
3.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况 22
3.5二手房市场月度成交情况 22
3.5.1郑州市二手房各区域成交面积 22
3.5.2郑州市二手房各区域成交均价 23
4.郑东新区商品房市场分析 24
4.1郑东新区商品房月度预售分析 24
4.1.1区域商品房月度预售走势 24
4.1.2区域商品房不同物业类型月度预售情况 24
4.2区域商品房月度成交分析 25
4.2.1区域商品房月度成交面积走势 25
4.2.2区域商品房不同物业类型月度成交情况 25
4.3区域商品房月度成交价格分析 26
4.3.1区域商品房月度成交价格走势 26
4.3.2区域商品房不同物业类型月度成交价格分析 26
4.4区域商品房月度供需比分析 27
4.4.1商品房月度供需比变化情况 27
4.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况 27
5.重点项目监控 28
5.1城市综合体项目监控 28
5.1.1城市综合体项目动态表格 28
5.1.2城市综合体销售套数监控图表 29
5.1.3城市综合体销售均价监控图表 29
5.1.4城市综合体可售、已售监控图表 30
5.2东区住宅项目监控 30
5.2.1东区住宅项目动态表格 30
5.2.2东区住宅销售套数监控图表 33
5.2.3东区住宅销售均价监控图表 34
5.2.4东区住宅可售、已售监控图表 35
5.3南区住宅项目监控 35
5.3.1南区住宅项目动态表格 35
5.3.2南区住宅销售套数监控图表 37
5.3.3南区住宅销售均价监控图表 37
5.3.4南区住宅可售、已售监控图表 38
5.4西区住宅项目监控 38
5.4.1西区住宅项目动态表格 38
5.4.2西区住宅销售套数监控图表 39
5.4.3西区住宅销售均价监控图表 40
5.4.4西区住宅可售、已售监控图表 40
5.5北区住宅项目监控 40
5.5.1北区住宅项目动态表格 40
5.5.2北区住宅销售套数监控图表 42
5.5.3北区住宅销售均价监控图表 43
5.5.4北区住宅可售、已售监控图表 43
5.6写字楼项目监控 44
5.6.1写字楼项目动态表格 44
5.6.2写字楼销售套数监控图表 45
5.6.3写字楼销售均价监控图表 45
5.6.4写字楼可售、已售监控图表 46
6.媒体监控 47
6.1报广总体投放分析 47
6.1.1报广总量分析统计 47
6.1.2报广投放时间分析统计 47
6.2企业形象报广分析 48
6.3软文广告分析 48
6.4硬广分析 49
6.4.1投放媒体分析 49
6.4.2投放版面分析 50
6.4.3分物业类型投放量比较 50
6.4.4住宅类物业诉求分析 51
6.4.5各区域投放量比较 51
7.月度监控总结 53
1.行业新闻
1.1房地产类热点政策
1.1.1全国动态
? 财政部住建部：土地出让收入10%用于保障房
6月，财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，再次强调公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。分析人士指出，尽管今年以来，财政部已多次发文指导保障性住房建设资金安排，但从政策的效果来看，目前政府安排仅能解决不到一半的保障性住房资金需求。
点评：明确保障性住房建设资金来源，加大对保障性住房建设投入，确保保障房能按时按量建设，解决百姓居住问题。
? 中小城市房价上涨过快 限购令或将扩大至三四线城市
6月，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。
由于2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨现象，在此背景之下，中小城市是否应该逐步纳入“限购”的范畴开始进入决策层的考虑范围。
了解到，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择地考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大、房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。
点评：2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨，而背后民间资金的推动，则是主要动因所在。今年国家对一二线城市房地产市场的严格调控使部分开发企业逐步向三四线转移，必将使大量资金流入三四线城市房地产行业，扩大限购令的范围将引导该类城市房地产市场更理性的发展。
? 银监会首次公开要求银行减少房地产贷款
6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。
点评：中国近两年工业化和城市化，很多政府把房地产做为支柱产业，导致多数银行银行资产负债表上有很多房地产贷款。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。
? 存款准备金率20日起再上调 控制物价上涨货币因素
中国人民银行6月14日决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
点评：这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。在过去五个月里，央行先后五次上调存款准备金率。自去年以来央行更是先后十二次上调准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5％的高位。
1.1.2郑州动态
? 郑州:商住房项目将按10%总建筑面积配建保障房
为了加快保障性住房建设，郑州市出台《商品住房项目配建保障性住房实施办法》规定，郑州市所有商住房项目将按10%的总建筑面积配建保障性住房，不配建的开发企业需向政府缴纳保障房易地移建款，该款项将被全部用于保障房建设。
据了解，此次《办法》的出台是郑州市商住房配建保障房政策的细化。按照《办法》规定，配建的保障性住房由商住房项目开发建设单位统一组织建设，商住房用地项目配建比例按项目地上总建筑面积的10%确定，商业、商住房混合用地项目配建比例按住宅总建筑面积的10%确定；无控制性详细规划的项目配建比例按地上总建筑面积的10%确定。
点评：强制性要求配建保障房，保障保障房供应，一方面能够解决中低收入人群的住房问题，另一方面也可以从住房供应上解决商品房价格上涨过快的现状。
? 郑州交房新规征求意见:明确房产16项交付条件
30日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》），建立了房地产项目交付使用的统一标准，规定房地产开发项目按设计要求达到一定条件，方可交付使用。
点评：规定了交付使用的标准，就是建立了房地产项目交付使用的统一标准，保障了购房者的合法权利，使房地产市场更加规范。
1.1.3郑东新区动态
本月无重大政策出台。
1.2行业动态
1.2.1全国动态
? 前五月全国128城宅地出让金同比下滑14%
相关机构的监测数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅